文 本報記者 夏晨翔

近期舉行的中央經濟工作會議明確指出，要確保房地產市場平穩發展，紮實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作。

《中國經營報》記者注意到，2022年，“保交樓”是房地產行業貫穿全年的關鍵內容，從中央到地方，相關政策舉措及配套資金持續落地。

特別是2022年11月以來，支援房地產市場融資的政策“工具箱”不斷擴容，信貸、債券、股權“三箭齊發”，助力房地產市場平穩健康發展。

“本次中央經濟工作會議明確提出‘紮實做好保交樓、保民生、保穩定工作’，可見‘保交樓’仍然是重中之重，也將是房地產政策出臺的重要著力點之一。2023年，專項借款及配套資金將繼續加快落地，‘保交樓’有望取得更多實質性進展，促進房地產市場預期修復。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜分析指出。

復工進行時

“保交樓”專項行動的實施，讓啟福城的業主丁先生又重新燃起了希望。

位於河南省鄭州市中原區西三環旁的啟福城專案，曾是鄭州市著名的爛尾樓。公開資料顯示，該專案是鄭州市密垌村改造專案，建設內容包含安置房、商品住宅、公寓等多種業態。

2015年，丁先生透過內部團購的方式購買了該專案一套住宅，彼時，專案承諾於2018年左右交房。但是時至2020年，專案仍未建成，並進入了停工狀態。

2022年9月，鄭州市印發了《鄭州市“大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》，要求10月6日前，實現全市所有停工問題樓盤專案全面持續實質性復工，並從壓實企業主體責任、政府全力紓困、做好破產重整等多個方面，給出了具體實施意見。

該檔案還特別強調，嚴禁出現弄虛作假、進行表演式復工或者階段式象徵性復工，一經發現，嚴肅處理。

隨後，鄭州市開始對全市範圍內使用“保交樓”專項借款的專案開展全面審計工作，啟福城專案赫然在列。

丁先生告訴記者，據其瞭解，在8月底時，該專案續建主體進行開標，中建七局成功中標。中標後，中建七局的工人、裝置便開始陸續入場。根據協議，中建七局將續建啟福城（福苑、慧苑、觀瀾苑）主體未完工程、安裝工程和裝飾裝修、綠化、地面、圍牆等工程，工期為自簽訂合同之日起兩年。

“只要能夠復工，保證交房，再等兩年也行。”丁先生表示。

記者注意到，為了紓困房地產行業，推動市場迴歸健康發展軌道，鄭州市在“保交樓”專項行動中打出了一套“組合拳”。

其中主要包括申請中央專項借款。據瞭解，目前鄭州市首批專項借款專案獲批60個，借款總額70億元已全部到位，涉及“保交樓”套數7萬套。第二批專項借款申報專案97個，借款總額140。5億元，涉及“保交樓”套數7。5萬套，已報住建部稽核。

在協調銀行配套融資方面，鄭州市先後對接15家銀行72個分支機構，目前已批覆專案12個，籌集資金32。69億元，已落地5個專案、18。45億元。

此外，河南省及鄭州市還分別設立了總規模100億元的地產紓困基金，從問題樓盤專案臺賬中選取擬收併購專案，達到盤活一個、救活一批的槓桿撬動效應。目前，擬使用紓困基金專案80餘個，已落地7個，總投資約33億元。

與此同時，鄭州市還督促房企透過處置優質資產、盤活有效資產等方式“瘦身自救”，目前已籌集“保交樓”資金130億元。

在各項金融政策的共同作用下，鄭州市“保交樓”專案實質性復工95%以上，新增建成安置房2426萬平方米，15萬群眾回遷新居。

統計資料顯示，2022年前9個月，鄭州市商品房累計銷售916萬平方米，9月當月商品房銷售103萬平方米，環比增長24。7%；前9個月，二手房交易面積538萬平方米，同比增長2。85%，9月當月二手房交易面積76萬平方米，同比增長33。46%。

“房地產市場經歷2022年的深度調整後，當前購房者置業情緒、企業端市場信心均尚未扭轉，確保房地產市場平穩發展的目標下，提振供需兩端市場信心仍是當下解決問題的關鍵。”陳文靜分析稱。

陳文靜指出，近期核心一二線城市持續最佳化樓市政策，對當地市場情緒起到了積極帶動作用，2023年核心城市限購、限貸、限價等政策或繼續最佳化，特別是核心二線城市，政策最佳化空間較大，將為市場釋放更多有效購房需求。

“三箭齊發”

事實上，自2022年11月以來，房地產市場利好訊息不斷，中央層面在信貸融資、債券融資、股權融資等方面給予極大的政策扶持，“三箭齊發”為急需紓困的房地產行業打下一針強心劑。

11月21日，央行提出“保交樓”貸款支援計劃，至2023年3月31日前，央行將向商業銀行提供2000億元免息再貸款，支援商業銀行提供配套資金用於支援“保交樓”，封閉執行、專款專用。

11月23 日，央行和銀保監會正式釋出《關於做好當前金融支援房地產市場平穩健康發展工作的通知》，被稱為“金融 16 條”，要求積極推動金融機構加大對房地產相關合理融資的支援力度。

隨後，國有六大銀行迅速行動，率先與萬科、綠城中國、龍湖等17 家龍頭房企簽訂合作協議，提供房地產開發貸、併購貸、債券投資、保函置換預售監管資金等多元化融資服務，意向性綜合授信額度超過 1。27 萬億元。

記者瞭解到，工商銀行向12家全國性房企提供意向性融資總額已達6550億元，郵政儲蓄銀行向5家房企提供意向性融資總額達到2800億元。

11月8日，交易商協會發布《“第二支箭”延期並擴容 支援民營企業債券融資再加力》。其中提到，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支援工具（“第二支箭”），由人民銀行再貸款提供資金支援，支援包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

記者注意到，此類民企債券融資支援工具可以追溯到2018年，不過彼時主要用於解決民營企業，特別是中小微企業融資難、融資貴的問題。而本次面向的主體更多，除此前優質房企外，一些經營穩健的民企和混合所有制房企也被納入融資“白名單”之列。

“2018年年底的民營企業座談會和民企債券融資支援工具推出後，企業融資在2019年出現顯著好轉，市場信心也得到提振，權益市場迎來拐點。本次央行再次推出‘第二支箭’等一系列政策，一定程度上拓寬了融資主體，助力政策支援的穩健運營房企補充流動性，對扭轉房地產市場預期，對房地產市場救助具有標誌性意義。”中信證券研究部FICC首席分析師明明分析稱。

2022年11月28日晚間，證監會宣佈在股權融資方面調整最佳化五項措施支援房地產市場平穩健康發展，放寬了對於併購重組、再融資、境外融資、REITs以及私募股權基金的限制，被業內解讀為射出支援房企融資的“第三支箭”。

記者注意到，自該政策釋出後，截至12月23日，已陸續有28家上市公司釋出股權融資計劃。如碧桂園、新城發展強調募集資金用於償還“境外債務”，榮盛發展則表示擬將70%募集資金用於成都、長沙和唐山三個與“保交樓、保民生”密切相關的房地產開發專案。

“‘第三支箭’雖然是針對供給側，但供給側和需求側是相互影響的。融資成本是房價的一個重要構成，股權融資有利於降低供給側的融資成本，對房價穩定意義重大。”首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池分析稱，提振需求側，還需要財稅、金融等多種“組合拳”的支援。個人房貸利率、首付款應進一步下降，限購政策也應該隨著人口、人才政策進行調整。

趙秀池指出，房企透過股權融資，可以獲得更多資金、融資成本更低、資金可使用時間也更長，這些措施可以解決部分企業融資的“燃眉之急”。“三箭齊發”，為樓市注入了新的資金，也相當於打了一針強心劑。

明明則分析稱，2022年確認了房地產的政策底，“三箭齊發”也成為近10年來政策在房地產領域鮮有的放鬆和激勵。政策趨勢非常明確，房企融資和居民購房的監管約束、市場化的土地價格和利率水平對於房地產企業而言均較為有利，房地產基本面已然具備復甦的前置條件。

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