鉅派視角：房企拿地方式多元化

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與首輪集中供地拍賣規則相比，深圳、南京、杭州的新規則主要有以下改變：

1. 降低了土地溢價率上限。

深圳、杭州的二次集中供地公告顯示，一般地塊的土地溢價率上限均降低到15%，此前，兩城的土地溢價率上限分別為45%、30%。

杭州還對“競品質”的地塊設定了溢價上限5%；南京則對每一塊地分別制了溢價上限，計算下來，最高也不超過15%。

2. 新加入“競品質規則”。

以杭州為例，在價格競拍前，各企業要先參加城鄉建設委員會組織的建設品質評審，得分達標才能參與競拍。得分最高者投報的各項指標，即是該地塊競拍後的建設品質標準。

3. “競自持”、“競配建”逐漸淡出。

深圳、杭州、南京規定，當房企報價達到溢價率上限後，各家透過搖號抽籤決定贏家。

首次集中供地時，各地還有競自持、配建等環節，現在杭州、南京競拍之前，各地塊的自持、配建等比例由政府部門統一規定。

深圳部分地塊雖有“競自持租賃住房＋搖號”方式，但也提出自持租賃住房的面積，最高不超過該宗地普通商品住房面積的40％。

4. 部分地塊不允許多公司聯合競拍、合作開發。

競得人必須持有專案公司100%股權，且不得轉讓。

5. 細化了購地資金必須是自有資金的要求。

以南京為例，與首批集中供地相比，新公告中詳細列舉了各類禁止情況，包括禁止競買人股東借款、擔保；禁止使用金融機構的融資，禁止使用供應鏈融資等。

6. 競買人准入資格更嚴格。

例如杭州要求競買人必須有1年以上房地產開發資質，補上了企業臨時建“馬甲”公司參與競拍的漏洞，對同一集團參加競拍的地塊數目也有上限要求。

深圳要求同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買，參與競買企業應提交相關證明材料及承諾函，同一企業及其控股的各個公司，參與本批次用地競買最多可競得3宗用地（含聯合競買）。

綜合多位行業人士的瞭解，以上各項調整，均與自然資源部閉門會議內容直接相關。

安居客研究院院長張波認為，

本次調整反映出一大趨勢，土地政策從定性化時代進入定量化時代，

“以前中央層面提出防止土地溢價率過高，但多高算高？

這一次直接給出具體執行標準：15%。

城市可以自行往低調，但不能超出。”

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