原標題：耿延良：敢闖敢試！深圳在城市更新方面探索了好路徑好制度丨觀點 來源：中國房地產報

9月10日，一場以“喻曉新生”為主題的“2021中國城市更新論壇走進粵港澳大灣區”在深圳舉辦。

中國房地產業協會城市更新研究中心原主任、深圳市城市更新開發企業協會創始會長、廣東安雲更新律師事務所主任耿延良發表主題演講。

“

在平衡多元化利益格局和社會治理機制的建立，深圳也走出了一條可探索路

徑，為粵港澳大灣區城市更新提供了示範

經驗，為其他城市更新事業提供了制度與模式借鑑。

田傲雲/發自北京

“深圳從一個小漁村走到國際化大都市實質就是城市更新的歷史。”耿延良表示，深圳城市更新路徑走出了不同於任何城市、任何國家的模式。

耿延良是中國房地產業協會城市更新研究中心原主任、深圳市城市更新開發企業協會創始會長、廣東安雲更新律師事務所主任。9月10日，一場以“喻曉新生”為主題的“2021中國城市更新論壇走進粵港澳大灣區”在深圳舉辦，耿延良發表了“新形勢下深圳城市更新的機遇與挑戰”的主題演講。

“深圳城市更新已經完成了從數量到質量的重大變化。從2004年深圳城中村開始改造，到2009年廣東省“三舊”改造政策出臺以後，深圳市從大規模的缺乏統一組織的引導更新，逐步走向規範化。”在耿延良看來，深圳城市更新從粗放式舊城改造到高質量城市品質提升階段，為全面建設小康社會、深圳國際化大都市建立以及為粵港澳大灣區核心城市群發展提供了源源不斷動力。

對全國來講，深圳城市更新摸索出存量土地再開發可行路徑，尤其是城市產業的發展，解決利益平衡和政府管制問題。他舉例介紹，2016年以前，城市更新大多是政府引導、市場參與，在這種指導思想下，政府機關希望城市更新的發起和實施完全依賴市場行為，政府缺位也直接造成深圳市舊住宅區更新改造停滯不前。由於產城融合、城市更新在實際過程中是開發商主導，利益很難平衡；也造成拆遷工作停滯不前等情況。

另外，在平衡多元化利益格局和社會治理機制的建立，深圳也走出了一條可探索路徑，為粵港澳大灣區城市更新提供了示範經驗，為其他城市更新事業提供了制度與模式借鑑。“我認為深圳市敢闖敢試的政策創新功不可沒。” 耿延良說。

站在這個基礎上，接下來深圳城市更新要怎麼做？深圳城市更新現在面臨哪些新形勢？耿延良表示，房地產高增長、高負債、高暴利時代已經過去，用製造業思維做地產是我們的大方向、大趨勢。

另外，在行業方面，耿延良認為未來城市更新是綜合的。他解釋，現在很多專案都是難啃的骨頭，單一的城市更新很難完成，需要用綜合手段。

最後，對於現在深圳城市更新還面臨什麼樣的挑戰，耿延良提出四方面看法：

第一，工業用地佔比特別高。城市空間有限，在有限空間下像寫字樓這樣的產業空間到底多少量是適合的是一個問題。比如深圳劃定270平方公里“工業紅線”，它是不是經過調研？為什麼是這個數？是不是需要如此多的商業辦公樓？

第二，教育醫療民生存在短板。近幾年，深圳每年人才流入量是50萬人左右，屬於人口增量城市，但高中升學率不到一半，能否利用現有舊廠房等閒置空間開辦學校？醫療床位數字也是非常少，深圳三甲醫院數量甚至還不如很多二線城市，問題怎麼解決？

第三，人才住房的保障。每年大學生的流量除了北京、上海，深圳市是最多的，但是人才住房尤其是租賃住房供應跟不上需求。按照深圳住建網資料，每年計劃供應安居工程4萬套計算，大概要等8年。

第四，大量閒置用地。深圳閒置土地量非常大，如何盤活閒置土地，同時加大歷史遺留問題的用地以及產權處理值得思考。

“深圳的發展可以說舉世矚目，這其中城市更新功不可沒，未來深圳更應該抓住歷史機遇，在城市更新方面、在經濟各方面再次走在前列。” 耿延良說。

本次論壇由中國房地產報、中國房地產網、中國城市與區域治理研究院聯合主辦，深圳市潮汕青年商會協辦，

世聯行

提供學術支援。