日前，住房和城鄉建設部印發
《關於在實施城市更新行動中
防止大拆大建問題的通知》
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實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署，是國家“十四五”規劃《綱要》明確的重大工程專案。實施城市更新行動要順應城市發展規律，尊重人民群眾意願，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”並舉、以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。近期，各地積極推動實施城市更新行動，但有些地方出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式、大拆大建、急功近利的傾向，隨意拆除老建築、搬遷居民、砍伐老樹，變相抬高房價，增加生活成本，產生了新的城市問題。為積極穩妥實施城市更新行動，防止大拆大建問題，現將有關要求通知如下：
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堅持劃定底線，防止城市更新變形
（一）嚴格控制大規模拆除。
除違法建築和經專業機構鑑定為危房且無修繕保留價值的建築外，不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上城市更新單元（片區）或專案內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%。提倡分類審慎處置既有建築，推行小規模、漸進式有機更新和微改造。倡導利用存量資源，鼓勵對既有建築保留修繕加固，改善設施裝置，提高安全性、適用性和節能水平。對擬拆除的建築，應按照相關規定，加強評估論證，公開徵求意見，嚴格履行報批程式。
（二）嚴格控制大規模增建
。除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元（片區）或專案內拆建比不應大於2。在確保安全的前提下，允許適當增加建築面積用於住房成套化改造、建設保障性租賃住房、完善公共服務設施和基礎設施等。鼓勵探索區域建設規模統籌，加強過密地區功能疏解，積極拓展公共空間、公園綠地，提高城市宜居度。
（三）嚴格控制大規模搬遷。
不大規模、強制性搬遷居民，不改變社會結構，不割斷人、地和文化的關係。要尊重居民安置意願，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關係和社會結構，城市更新單元（片區）或專案居民就地、就近安置率不宜低於50%。踐行美好環境與幸福生活共同締造理念，同步推動城市更新與社群治理，鼓勵房屋所有者、使用人參與城市更新，共建共治共享美好家園。
（四）確保住房租賃市場供需平穩。
不短時間、大規模拆遷城中村等城市連片舊區，防止出現住房租賃市場供需失衡加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。注重穩步實施城中村改造，完善公共服務和基礎設施，改善公共環境，消除安全隱患，同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
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堅持應留盡留，全力保留城市記憶
（一）保留利用既有建築。
不隨意遷移、拆除歷史建築和具有保護價值的老建築，不脫管失修、修而不用、長期閒置。對擬實施城市更新的區域，要及時開展調查評估，梳理評測既有建築狀況，明確應保留保護的建築清單，未開展調查評估、未完成歷史文化街區劃定和歷史建築確定工作的區域，不應實施城市更新。鼓勵在不變更土地使用性質和權屬、不降低消防等安全水平的條件下，加強廠房、商場、辦公樓等既有建築改造、修繕和利用。
（二）保持老城格局尺度。
不破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場。鼓勵採用“繡花”功夫，對舊廠區、舊商業區、舊居住區等進行修補、織補式更新，嚴格控制建築高度，最大限度保留老城區具有特色的格局和肌理。
（三）延續城市特色風貌。
不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉土特點的現有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵佔河湖水系，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象，嚴禁建築抄襲、模仿、山寨行為。堅持低影響的更新建設模式，保持老城區自然山水環境，保護古樹、古橋、古井等歷史遺存。鼓勵採用當地建築材料和形式，建設體現地域特徵、民族特色和時代風貌的城市建築。加強城市生態修復，留白增綠，保留城市特有的地域環境、文化特色、建築風格等“基因”。
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堅持量力而行，穩妥推進改造提升
（一）加強統籌謀劃。
不脫離地方實際，不頭痛醫頭、腳痛醫腳，杜絕運動式、盲目實施城市更新。加強工作統籌，堅持城市體檢評估先行，因地制宜、分類施策，合理確定城市更新重點、劃定城市更新單元。與相關規劃充分銜接，科學編制城市更新規劃和計劃，建立專案庫，明確實施時序，量力而行、久久為功。探索適用於城市更新的規劃、土地、財政、金融等政策，完善審批流程和標準規範，拓寬融資渠道，有效防範地方政府債務風險，堅決遏制新增隱性債務。嚴格執行棚戶區改造政策，不得以棚戶區改造名義開展城市更新。
（二）探索可持續更新模式。
不沿用過度房地產化的開發建設方式，不片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益。鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的城市更新可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支援力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。支援專案策劃、規劃設計、建設運營一體化推進，鼓勵功能混合和用途相容，推行混合用地型別，採用疏解、騰挪、置換、租賃等方式，發展新業態、新場景、新功能。
（三）加快補足功能短板。
不做穿衣戴帽、塗脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程、形象工程和麵子工程。以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求，鼓勵騰退出的空間資源優先用於建設公共服務設施、市政基礎設施、防災安全設施、防洪排澇設施、公共綠地、公共活動場地等，完善城市功能。鼓勵建設完整居住社群，完善社群配套設施，拓展共享辦公、公共教室、公共食堂等社群服務，營造無障礙環境，建設全齡友好型社群。
（四）提高城市安全韌性。
不“重地上輕地下”，不過度景觀化、亮化，不增加城市安全風險。開展城市市政基礎設施摸底調查，排查整治安全隱患，推動地面設施和地下市政基礎設施更新改造統一謀劃、協同建設。在城市綠化和環境營造中，鼓勵近自然、本地化、易維護、可持續的生態建設方式，最佳化豎向空間，加強藍綠灰一體化海綿城市建設。
各地要不斷加強實踐總結，堅持底線思維，結合實際深化細化城市更新制度機制政策，積極探索推進城市更新，切實防止大拆大建問題。加強對各市（縣）工作的指導，督促對正在建設和已批待建的城市更新專案進行再評估，對涉及推倒重來、大拆大建的專案要徹底整改；督促試點城市進一步完善城市更新工作方案。我部將定期對各地城市更新工作情況和試點情況進行調研指導，及時研究協調解決難點問題，不斷完善相關政策，積極穩妥有序推進實施城市更新行動。