行業研究|千億揭秘
|
企業研究
|
市場熱點
|
年報有料
※全文約6000字,閱讀全文大約需要10分鐘
引
言
3月16日,越秀地產釋出業績公告,2020年廣州銷售額557。9億元,同比增長52。4%,十年增長超6倍,同時廣州作為大本營,業績佔比高達58。3%,業績十分亮眼。回看越秀地產廣州過往業績可以發現,2016年之前,業績始終在百億左右徘徊,2017年開始進入發展快車道,2018年超300億,2020年超550億,
實現單城市破
500
億的壯舉,城市深耕能力行業領先。
越秀地產
2020
年總銷售額為
958
億元,即將邁入千億佇列,回看越秀地產的千億發展模式很具有代表性。
2008
年之前,聚焦廣州單城市深耕,形成一定優勢之後,開始向外擴張,對廣州依賴度降低,全國化佈局鋪開之後,再次擇優深耕,深耕的方式不僅多元且具有創新性,如
TOD
模式、
“住宅+配建”、“國企合作”等。
廣州作為大本營,不僅是越秀地產業績的重要來源,也是創新模式的發源地,透過剖析越秀地產在廣州的佈局路徑及佈局策略,我們也可以看到這家實力國企是怎樣突圍的。
圖:越秀地產
2010-2020
廣州銷售額(單位:億元)
資料來源:
企業年報
● 縱觀越秀地產在廣州的佈局路徑,可以分為三個階段:
第一階段(
2011
年之前):隨城市建設,快速拉開佈局
第二階段(
2012
年
-2016
年):向外擴張,廣州市場依賴度下降
第三階段(
2017
年
-至今):多元創新破局,進入新一輪快車道
表:越秀地產廣州佈局情況(總建面:萬平米)
資料來源:
企業年報
接下來,我們將深度剖析越秀地產每個階段的發展邏輯,看越秀地產在廣州是怎樣一步步發展起來的,又是如何在“瓶頸期”後尋求突破的。
▼▼▼
越秀地產前身為廣州城建總公司,作為廣州龍頭國企越秀集團下屬地產板塊,越秀地產與廣州城市發展相輔相成。越秀地產在廣州城市發展中,承擔了很多片區規劃、一級開發的責任,這也使其在城市佈局方面具有“前瞻性”。從廣州兩大中軸線,到南沙、番禺、黃埔等重點發展區域,越秀地產搶盡先機。
1)
2000
年之前:聚焦中心區,佈局兩大中軸線
1983
年,越秀地產正式成立。沿越秀山、中山紀念堂、海珠廣場為代表的傳統中軸線,相繼開發了江南新村、白馬服裝市場。
隨著傳統中軸發展擁擠,上世紀
80
年代中期至
90
年代初,廣州實施城市中心東移戰略,決定造一條城市新中軸。越秀地產沿著新中軸開發了天河北、二沙島、珠江新城等區域,打造廣州國際金融中心、越秀金融大廈、市長大廈、東方寶泰購物廣場等地標性專案。
圖:越秀地產在廣州兩大軸線佈局專案
2)
2
000
年
-
2011
年:隨城市發展
“東進南拓”,開發郊區大盤
2000
年,廣州提出
“南拓東進、西聯北優”城市發展戰略。南沙、番禺、黃埔成為熱點發展區域。
20
年前,南沙還是一片荒蕪,如今,已發展為廣州唯一城市副中心,粵港澳全面合作示範區,集物流產業、臨港產業、高新技術產業為一體的現代產業基地。而在
2
000
年,越秀地產便前瞻性佈局南沙,拿下
2
67
萬平米的濱海花園綜合體專案,成為第一家進入南沙的房地產開發企業
,該專案也是南沙最大體量的綜合體專案。此後越秀地產不斷加大南沙佈局力度,累計開發近
20
個專案,成為南沙
“大地主”。
2
009
年,越秀地產再次南拓,佈局番禺
。拿下番禺區大學城
9宗地塊
,總建面
35。2
萬平米。
2
011
年,越秀地產開始東進,佈局黃埔
。拿下黃埔
29。9
萬平米的住宅用地。城市佈局進一步鋪開。
圖:2000-2011年越秀地產廣州新進駐區域
▼▼▼
越秀地產
2009
年開始向外擴張,
2011
年短暫放緩,
2012
年再次加大擴張步伐。相繼進駐崑山、青島、海口。且隨著廣州之外其他區域的業績不斷釋放,越秀地產對廣州市場依賴度下降。
表:2009-2012年越秀地產新進駐城市
資料來源:
企業年報
圖:2011-2016廣州業績佔比
資料來源:
企業年報
向外擴張、市場環境等多種因素影響下,
2012-2016
年,廣州業績始終在
100-130
億之間。但在此階段,越秀地產並未放緩在廣州的佈局,依然保持較高投資強度,在廣州海珠、黃埔、南沙、白雲等核心區域拿下大量土地,強化區域深耕。
圖:2011-2016越秀地產廣州新增投資建面(單位:萬平米)
資料來源:企業年報
● 越秀地產為何會重金拿地?
1)
有融資優勢
母公司背書,越秀地產融資成本相對較有優勢。
除地產開發外,金融業務也是越秀集團的核心業務之一,旗下控有越秀金控、創興銀行兩大金控平臺。除此之外,越秀地產也與基金方進行合作,創新融資路徑。
圖:2013-2016年越秀地產融資成本
資料來源:
企業年報
2) 戰略佈局考慮
越秀地產高價拿地,除了有融資優勢外,也是經過長遠佈局考慮的。拿的地塊多為所在區域的稀缺資源,專案發展空間較大。且越秀地產曾有成功開發的經驗,如
2009
年越秀地產拿下珠江新城最後一塊宅地的開發權,摺合樓面價
15324
元
/平米,該專案2014年開盤售價6萬元/平米左右,並在2015年突破7萬元/平米,考慮資金成本後,專案盈利依舊可觀。
▼▼▼
2017
年,越秀地產提出
“三年衝千億”的目標。戰略目標引領下,越秀地產開始嘗試多元創新模式。在TOD
、城市更新、政府配建大趨勢下,越秀地產抓住機會,創新
TOD
、合作、城市更新、住宅
+配建等多元拿地方式,並率先在廣州推進培育。
1)
T
OD
模式:構建特色拿地抓手
2018
年
8月,越秀地產與廣州地鐵合作,成立品秀房地產開發有限公司。2019
年,越秀地產將一半投資資金劃撥給與廣州地鐵的合作上,大力拓展軌交物業。越秀
TOD
模式透過
“
地鐵拿地
+集團收購+注入上市公司
”的投資路徑及“
開發
+運營+技術標準
”的整套開發標準,不斷成熟,兩年內在廣州已投資5個專案,包括星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城。
越秀地產不斷強化
T
OD
產品研發及物業運營能力
。
2020
年
11
月,越秀集團與廣州地鐵簽署戰略合作協議,收購廣州地鐵部分物業股權,並設立
TOD
研究院研發技術標準,在產品研發及城市運營能力方面不斷加強,深化
“軌交+物業”模式。
在廣州孕育成熟後,越秀地產也將
T
OD
模式對外輸出
。
2020
年
6月,越秀集團、廣州地鐵集團、長沙軌道交通集團三方簽署戰略合作協議,將在TOD物業開發等方面
展開合作。
2)
住宅
+配建:經濟社會效益雙豐收
2020
年,越秀地產繼續在拿地方式上創新,探索
“住宅+配建”模式,並透過配建模式,成功獲取廣州和樾府地塊、白雲亭崗地塊、番禺華工國際校區二期地塊和白雲金沙洲地塊。透過配建的方式,可以協助政府推進公共設施的建設,
同時提升開發效率。
3)
國企
+品牌房企合作:加速區域深耕
越秀地產加大與國企及品牌房企的合作,加速專案擴張。
2017
年,越秀地產發起併成立廣州國資開發聯盟,整合國有資源,創新國企合作模式,助力企業資源獲取,此外,越秀地產積極與品牌房企合作,透過合作,加速了區域深耕。
4)
城市更新:積累長期發展用地
越秀地產透過城市更新,儲備長期戰略發展用地。
2017年7月,
越秀地產成立城市更新集團,並分別於
2019年7月及10月,斬獲番禺區里仁洞村和南沙東流村兩大舊改專案,總投資額近217億,改造面積約178萬平方米
,改造後將為越秀地產帶來
374
萬方總土儲。。
圖:2017-2020年越秀地產典型新增專案
資料來源:
企業年報
此外,越秀地產的
“雙平臺”商業模式也為其帶來穩定收入。
越秀地產始終堅持“商住並舉”戰略,越秀地產與越秀房託“雙平臺”創新商業模式也是越秀地產特色的商業運營模式,透過雙平臺互動的資本運作實現“開發+運營+金融”的商業模式。
越秀房託主要為越秀地產商業物業的退出平臺,透過越秀房託收購越秀地產開發的商業物業,加快越秀地產資金回籠,同時越秀地產透過越秀房託依然控制優質商業物業,實現其經營及資產長遠升值的效益共享。如越秀地產曾以
134。4
億元向越秀房產基金出售廣州國際金融中心
100%
股權,推動資產二次證券化。提前釋放商業物業價值,縮短投資週期,回籠現金。
▼▼▼
回顧越秀地產在廣州的發展,早期透過參與城市建設,跟隨城市發展,拉開佈局。
2017
年以來,不斷創新拿地方式,透過
TOD
、配建、合作、城市更新等強化區域深耕,同時強化自身的產品及運營能力,規模快速上升。越秀地產的發展有其國企的資源及資金優勢,但更多的是具有市場化的運營機制,以及對創新發展的不斷追求。
當前行業環境下,企業均追求深耕能力,從越秀地產的發展軌跡中,我們也可以總結一些可借鑑的點:
1)
拓寬拿地方式
當前規模型企業,基本已完成或初步完成全國化佈局,核心城市競爭激烈,地價攀升,土地出讓條件嚴苛,單純依靠招拍掛拿地,企業很難進行深耕。尤其是在核心城市
“土地集中出讓管理”政策出臺後,具有多元化拿地能力的企業會更有優勢。城市更新、產業地產、TOD
等是未來拿地主要抓手,但對企業的能力要求也較高,企業可提前佈局,積累經驗。此外,企業也要懂得合作借力,透過合作的形式,快速增強企業競爭力,提升區域深耕能力。
2)
平衡流量與利潤
企業在拿地時,應進行整體拿地結構的規劃。不同的地塊對企業有不同的定位,要想做到長期深耕,除拓展週轉流量型的專案之外,還要儲備戰略型的用地,如城市更新用地、核心板塊的稀缺資源等,可為企業帶來長期持續的收入及利潤。
3)
提升產品及運營能力
城市深耕,包含多種維度,區域深耕、客戶深耕、品牌深耕等,企業在快速擴張的同時,應加強產品力及運營能力的提升,助力專案快速轉化,提升品牌影響力。
典型房企年報披露時間(2020)
圖表:E50企業樣本展示
集虎卡,開鴻運!最高拆522元驚喜福袋!