導語：

剛過去的7月，昆明市場打折的專案從單一樓盤蔓延到了房企層面，以價換量的做法愈演愈烈，而市場的供給端，也呈現出收縮的趨勢。

在政策的作用下，未來的市場或將更加撲朔迷離。

NO.1 打折促銷，從單個樓盤向企業層面蔓延

昆明的房價太敏感了！

6月份由北市區公寓大幅降價“甩貨”引發的市場震動迅速波及開來，使得昆明6月房價環比跌幅達到了全國第一。

要知道，在今年4月份，昆明房價環比增速還擠進全國第三。

體現在房價上的“過山車”行情，裡面雖然有滇池保護問題的影響，但從市場層面看，已經有些風聲鶴唳了。

相比較而言，雖然早在今年3月就有公寓半價的情況出現，但似乎影響並沒有6月份這一波明顯。而且，雖然今年上半年也不乏優惠促銷的情況出現，但多是以專案為主的單點行為。

而到今年7月就有些不一樣了，無論是優惠促銷的力度，還是影響面都要更廣。市場也從單個專案的打折促銷向房企層面蔓延。

就在今年7月，某園攜旗下專案採用6盤聯動的方式，每個專案推出6套特價房源，開啟了以企業為主導的規模化打折促銷的熱潮，專案整體優惠力度達到18-110w不等，甚至出現帶裝修洋房約1。2w/㎡的價格，這比之前正常銷售的價格，足足少了約2000元/㎡。

而昆明本土的房企也不甘示弱。在7月中，該企業旗下的6個專案都以“特價”的方式，謀求在市場中去化。比如北市區某專案，正常售價在1。7-2w/㎡之間，在推出的特價房中，甚至有個別房源單價低至1。38w/㎡左右，著實令人驚訝。

當然，特價房也有特別的一面，開發商的常規超操作是拿出樓層/朝向/戶型較差的房源來做特價，但即便如此，低於正常銷售起價3000多元/㎡，這樣的優惠幅度不免有些誇張。

類似同一個開發商旗下多個專案在打折促銷的，還有某城分別位於西市區和經開區的專案，專案給出的價格低於此前正常銷售價格4000+元/㎡，引起市場一片譁然。

多盤聯動，以價換量的市場競爭，已然在7月份，由房企領銜席捲開來。

這樣的市場環境，也在消費端引發了相應的連鎖反應。

地方領導留言板有網友反映，6月份在晉寧買的房產，不到一個月降了二三十萬。7月份類似這樣因降價產生維權的情況不在少數。

△圖源地方領導留言板

在一系列組合政策的管控下，日子不太好過的開發商，想以價換量迅速出貨，不料，還要應付老業主的“聲討”，可想而知開發商是有多難。

NO.2 政策加碼，房企或將雪上加霜

更加令房企雪上加霜的是，7月份，又有兩個影響房地產行業的政策接踵而來。

一個是7月中旬，八部門聯合釋出的《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》，計劃用3年時間整治房地產市場違法違規行為，將從交付、買賣、物業、租賃等多個方面進行整治。

△圖源住建部官網

按照政策釋放出的資訊，目前在昆明常見的延期交房、交付質量差、虛假宣傳、捆綁車位銷售等情況，在未來3年都將成為整治的物件。

另外一則訊息是，據財聯社曝出的“重點房企買地金額被納入監管：不得超過年銷售額40%，包含收併購支出。”這一舉措無疑將進一步倒逼“三道紅線”試點的幾十家房企繼續降低金融槓桿。

△圖源財聯社官網

單以拿地來說，拿地金額與年銷售金額掛鉤，意味著如果房企今年賣得不好，回款達不到預期，即便是想拿地，也只是有心無力，只能被迫接受市場份額萎縮的現實。

NO.3 市場調整，供給端縮量超一半

開發商除了努力營銷去化，似乎在供給端也做出了一些調整。

從7月份昆明市場的供應來看，主城5區有17個專案拿到預售許可證，向市場推出4031套住宅房源，與6月8868套相比，環比下跌54。5%；與去年同期6869套相比，同比下跌了41。3%。

△資料來源：昆明房產資訊網/昆明樓市整理製圖

昆明市場7月份供應出現大幅下降，雖然不能確定是否是因為開發商對於市場信心不足，申領預售證積極性降低的原因，但就市場而言，供應減少，無疑是有利於存量消化的。

我們再從另一個維度看，7月份，昆明市場僅有8個專案過規，其中包含3個公租房專案，以及保利春湖國際生態城的學校和金尚俊園二期商業專案，實際上，商品住宅過規專案僅有3個，對於後續市場的新盤供應而言，確實有些少的可憐。

△資料來源：昆明自然資源和規劃局/昆明樓市整理製圖

據不完全統計，今年1-7月，昆明市場上一共有37個住宅專案拿到規劃許可證。對照7月份的過規專案，只佔到了前7月總量的8。1%。即便是相比3-4月份昆明近20個住宅專案過規，7月份過規專案數量已經大幅減少。

按照獲取規劃許可的程式，在專案拿地之後，根據用地指標，開發商需要將專案規劃設計圖提交規劃局報批，審批透過之後，專案才能拿到施工許可證進行施工建設。

而在這個過程中，其實開發商是申報的主體，因此，過規專案的驟降，不排除開發商就時下行情做出調整的可能。比如，延緩報規，推遲上新等等操作。

事實上，從昆明市場的實際來看，此前不少預計7月入市的純新盤，都出現了跳票的情況。比如，之前計劃在7月份推出的春城玖號，由於還沒有拿到預售證沒能如期銷售；而美的北京路9號最開始說計劃6月底開盤，但到現在變成了開盤時間待定。

實際上，7月如期拿證並銷售的純新專案，只有大華錦繡山海和俊發俊尚峰正式銷售，而且從拿證的時間來看，其實是踩著7月的尾巴的。

綜合來看，供應量的縮減，能為市場提供喘息的機會，但從市場的反饋來看，要重拾市場信心，也是需要一定時間的。