開頭先給大家提一下，北京的小陽春基本上接近尾聲了，至於什麼是小陽春，老粉應該都清楚，新來的多翻一下我前邊寫市場的文章就懂了。

這一週北京的成交量降得很快，剛需房的熱度基本上就這樣了，相對熱點板塊的漲幅大概在5%左右吧，有些小區的房子能漲10%左右。接下來會是市場的膠著期，買家賣家互看不順眼的階段。

剛需盤+學區房+改善盤，三條大部隊終於匯合了，四月中旬是第一次節奏統一大會，相信房價會往下掉！

大望路SOHO現代城小區有沒有關注？請教這個小區怎麼樣？

SOHO現代城這個小區怎麼樣？你要問我的話，我就對著你說，這次不是對牆說——這個小區是北京買房的十大天坑之一。那為什麼很多所謂帶坑的小區關注度還這麼高呢？就是因為便宜，很多人就願意佔便宜。

也正是因為便宜，像大望路SOHO現代城，或者頂層，或者產權不清晰的，或者大額抵押的，或者複式，就總會有人關注。

而且這種房子本身報價就便宜，有時候一套140平米的房子才700多萬，合下來均價才5萬多，多合適啊，朝陽區東三環那個位置這個價很難得了，周邊都得七八萬十來萬。

但是我跟你說，房子不能這麼看，因為小區跟小區不一樣，房子跟房子也不一樣。像SOHO現代城這個小區其實有很多問題，如果沒有問題就不會那麼便宜，這個邏輯很清楚。

1辦公功能的住宅

第一個問題，辦公+居住，管理混亂，不倫不類。

這小區別看是住宅，以前辦公特別多，去年底清退了一波，情況應該好些了，以後還有沒有辦公，現在不知道，我估計還會有，因為那個位置，辦公確實有很多先天優勢。

這種居住跟辦公混雜的情況跟小區最初的定位有關係，當年蓋房子的時候就是這個定位，就是小區本身是住宅，但是也允許辦公，這種曖昧的態度導致了小區的先天不足。

定位對樓盤以後的成長是非常重要的。

這跟父母對孩子的定位是一樣的道理，比如父母喜歡踢足球，就想讓孩子踢足球，而且定位還很高，要求孩子進不了國家隊至少也得進省隊，進不了省隊孩子爹就得上點手段了，那這就是執念了，明擺著難為孩子，孩子成長過程肯定有點畸形。

SOHO現代城同理。當年潘石屹為什麼要搞一個在今天看了有點不倫不類的定位？目的很單純，就是為了多賣點錢。當年辦公比住宅值錢，所以開發商開發樓盤都願意蹭辦公屬性，導致朝陽區蓋了很多本來是住宅性質但後來可以辦公的小區，結果最後都跑輸大盤了。

為什麼會這樣？因為房子如果是住宅，那居住屬性肯定是最強的，你如果又搞居住又搞辦公，就會比較亂，因為不好管理。

你想想，同一樓層，有捏腳的，有練瑜伽的，還有培訓班，天天人來人往，跟菜市場似的，還都是陌生人，你們家就在旁邊住，你說你煩不煩？別以為這不算個事兒，很多人都因為這個賣房或者搬走了，問他為啥就倆字兒，太亂。

2戶型的天坑

第二個問題，戶型問題嚴重。

戶型有什麼問題呢？就是本來正常兩居室明明90平米就夠了，非得蓋成140多平米，三居室就蓋成200多平米，這不是腦子有病嗎？錢多也不是這麼個花法。

老實跟大家說，從居住體驗角度來說，房子不是越大越好，當然也不是越小越好，應該是每個功能區都合理才最好。

從風水上說，人在臥室休息，面積不能太大，太大了不利於養生，因為臥室是“藏風聚氣”的地方，空間太大氣就會散，一般人壓不住，故宮養心殿才十幾平米，你還想怎麼著？

這也是為什麼市面上的臥室大都在十幾平米左右的原因，像10平米有點小，11平米也不太寬裕，13-15平米就比較舒服了，臥室面積如果在20平米以上的話，就會感覺房間太空了，把床放在房間中間，你會覺得左邊很空右邊也很空，人對空間都會有感覺，感覺如果不對，心裡就會不舒服，這就是設計的意義，房子就是給人設計的。

你看咱們平時買貓窩跟狗籠子也不一樣，你說我家有錢，我給貓買個藏獒用的那種籠子行不行，那指定就不行，不信問問你家貓願不願意。

SOHO現代城這個小區的問題還不光是戶型大，設計也不合理，就是你看來看去總覺得不像人住的房子，可能就比較適合辦公，但是又設計成居住的格局，就非常彆扭，不倫不類的。

並且雖然明面上是140平米，但因為戶型設計不好，其實真正的使用面積並不大，除非你特別會設計。

這就是SOHO現代城以及其他一些類似小區的問題。

3華鼎世家

我再舉個例子。

望京有個小區叫華鼎世家，光聽名字就透著一股貴氣對吧？這都不是一般小區。但跟SOHO現代城一樣，這個小區的問題同樣出在戶型設計上，就是面積太大，佈局不合理，比如136平米的兩室一廳。

有人說房子大住著不是很舒服嗎？只要錢到位這不算什麼問題，舒不舒服就不說了，願意住大房子就住吧，咱們說的就是錢的事兒。

你想想看，如果望京房價均價是7萬一平，那你這136平米的兩居室也賣7萬一平，那很多人可能就不願意買，因為感覺好像太浪費了，還不如買個好點新點的小區哪怕面積小點呢，總價都差不多，但是新小區戶型設計更合理，而且小區環境更好，你這小區雖然也不錯但畢竟已經老了，而且戶型設計也不行。

所以最後導致的問題就是這種大戶型的房子單價會比較低，因為單價低了總價才能相對來說跟其他小區的兩居室持平，這樣才有競爭力，這一點很重要。

房子能不能賣掉，主要就是看房子有沒有競爭力。

4、說說國風北京

國風北京，全名叫首開國風北京，不是我黑首開，我都不用故意黑，客觀評價就可以，反正怎麼說呢，首開的樓盤簡單評價就四個字，無力吐槽，說的過分一點，我覺得首開蓋的房子有一半都可以拆掉，如果真的蓋得不好就必須拆掉，那我估計首開在90年代就破產了。

真的是一言難盡。如果說某個小區蓋得還行，那可能沒幾年就不行了，因為物業不行，反正就幹啥啥不行，屬於扶不起的阿斗。就跟北汽一樣，北京一直想扶就是扶不起來，你看北汽造那汽車都是個啥啊？

望京一多半的樓盤都是首開開發的，首開自己宣傳就是，一部首開史，半個北京城，我覺得後面那句前面應該加倆字兒，“一部首開史，毀了半個北京城”。

北京跟融科橄欖城應該是同一年代的，但是國風北京的房價跟融科橄欖城相比就差了很多，但是怎麼說呢，如果買融科橄欖城覺得吃力也可以考慮國風北京，雖然小區各方面不是太好，但是相對便宜。

國風北京雖然小區差點意思，但位置不錯，望京東屬於望京最好的板塊，沒有之一，甚至可以說是北京最好的板塊之一。這邊因為有清華附的學區利好，所以像國風北京這種差點的樓盤，在有就學區利好之後，將來應該也還可以。

但是主要吃學區利好，小區本身就那樣，結合自己實際情況做決定。

5、百子灣家園怎麼樣？

百子灣家園代表了一類樓盤。

如果我沒有判斷錯的話，百子灣家園是那種適合投資的樓盤，因為稀缺。百子灣家園兩居室的總價在朝陽區不太好找，而且這個小區比周邊可能便宜不少，漲幅上將來可能會比較高。

很早之前關注過這個小區，基本是這個印象。

百子灣家園可以PK一下國美第一城，這倆小區屬於朝陽區的明星樓盤，如果讓我盤點本期朝陽區明星樓盤，第一是國美第一城，第二就是百子灣家園，北緯40度也是。

有人說百子灣不是紅塵之地嗎？說人家紅可以，塵就不大恰當，塵是塵埃，塵埃落定，百子灣落不下來，比較飄，走進去就能看見荷爾蒙在空氣中飄揚。

旁邊的沿海賽洛城，品質應該要更好一點，屬於正經商品房，但是亂，屬於大社群。