很多事情都是過後才知道的，但是誰業沒有預知得能力， 誰也沒有前後眼，就拿買房這個事來說吧。
打算在天津買房以後，我就一直遊走於各個買房群，做一些攻略
看房之前應該做的工作，今天我們就總結一下，按這個區看房，起碼能避免90以上的坑！
就拿新房來說！
1.進售樓處。
大部分情況下自己去售樓處和中介帶去售樓處，房子價格是一樣的，想更便宜可以薅羊毛要求中介返點
走中介算是團購價這個都是中介的說辭，正規開發商每套房子系統裡都是有底價的，這個和是不是中介成交沒有關係 報給你的表價和底價之間有固定的點位，握在銷售和他的領導手裡，一般客戶除了關係戶的點位之外，其他談一談都能拿得到。 想要更便宜，可以和中介去談，分他的佣金（一般有1-3%不等），中介為了成交你這單多少都能讓一點。
2. 在售樓處看清五證，確保不是無證銷售
五證指的是《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程開工許可證》和《預售許可證》 國家規定每個售樓處都公示五本證書，取得這五證才能進行商品房的預售。 進了售樓處之後就讓銷售人員帶你看看，一般售樓處有前4個證的時候就可以進行排卡，但是這個預售許可證可是分樓棟的，銷售推銷的時候你要和他確認這個樓棟是不是有預售許可證。
3 區點陣圖 沙盤圖
不要相信大的區點陣圖，在圖上你可以看見售樓處離著商業 或者學校很近，其實那是為了創造一些離著很近的假象，就是為了讓你感覺周圍配套很是齊全。區域沙盤圖一般都是將自己專案放在宇宙中心，同時縮短和所有配套之間的距離
看完房之後自己去周邊轉一轉。是跟中介去看房，他們也會專門開車帶你繞介面最好，或者看起來最近的一條路
4 專案沙盤上有水晶體，問清楚是幹嘛的，就是下圖這種透明的小方塊，一般可能是自己小區前期已經賣掉的，或者周圍別的小區，問清楚或者乾脆實地去看看，也許你會發現，你的視野並沒有沙盤上展示的那麼開闊，甚至直接紮在一群樓裡
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專案沙盤上會有一些小的水晶體，或者是小的房子，一定要問清楚是什麼建築，因為有一些是變電櫃，車庫是出入口，或者一些其他的不利因素
5 容積率
聽信銷售說，有洋房或者別墅的小區就是高階小區
，
一樣的容積率可能純小高層社群更加舒適。
容積率=總建築面積/總用地面積，一般拿到一塊地，開發商會把容積率做滿，也就是在這塊地上能蓋多少平米的房子是一定的，而洋房或者別墅肯定是比高層的單價高的
6 戶型圖
看戶型圖最好要平面圖來看，不然你根本不知道窗外是什麼。
你以為的戶型是這樣的，南北都有窗，採光通風都不錯
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實際上在平面中他是這樣的
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北側外面對著連廊，隱私、採光和通風都受影響
除此以外，有些情況下你們家的洗手間會對著鄰居家的，離得很近，或者有一扇窗子是凹進去在樓裡的，根本採不到光，還有可能廚房的窗外被電梯的樓體擋的嚴嚴實實
所以一定要看平面圖！
7。
正南，東南朝向最佳，對於
北半球，尤其是北緯23°26‘以北（也就是我國的北方）居民來說，南向為採光面，太陽東昇西落，但始終是在偏南的方向，因此最好是選擇朝南的戶型 東西向的話只有上午或者下午半天的光照，純北那就徹底見不到陽光了。 不過在重慶這些常年起霧的地方，朝向貌似也沒有那麼重要（歡迎大家探討哈）
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8。
沒有尺寸的戶型圖都是耍流氓
如果本身圖上沒有尺寸讓銷售幫你標註，面寬，就是戶型圖橫向的尺寸，是決定你整個房間採光的重要因素 然後各個空間的具體尺寸，可以對比下面常用的傢俱尺寸來看，提前規劃好，別不信，有的房間真可能連張床都放不進。後面有機會單獨寫一篇戶型分析的 具體戶型分析可以參考這篇：
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看清戶型圖上的承重牆和非承重牆，方便後面改造。
戶內的牆體是分承重和非承重的，看線條顏色或者粗細，像下面這種全黑的，一般細一點的線條代表非承重牆
上圖中這種有黑有白的，白色的牆就是非承重牆。
9 樣板間
很多樣板間為了顯得房間大，傢俱會做小
。
尤其是小戶型，開發商會定製比正常尺寸小一點的床或者桌子
有些小到實在看不下去的，就展示為書房，看房的時候注意分辨，甚至可以帶個尺子
10。
精裝房一般都會高報裝修標準
並且花大價錢把樣板間裝的很好，但為了避免後期客訴風險，會在所有與實際裝標不符的地方貼上“非交付標準”的標籤 看房時幾個點問到大概就知道實際裝標好不好，① 有沒有精裝三大件：地暖、新風、中央空調；② 牆紙貼不貼、電視背景牆做不做；③ 衛浴廚具什麼品牌 一般最便宜的簡裝：乳膠漆牆面，沒有三大件，衛浴一般品牌，複合地板，成本大概在500元/㎡左右，自己可以算算差了多少 11。
售樓處報的層高一般是包含上下樓板的
，一般淨層高需要扣除10-20cm，如果裝了中央空調或者地暖，還得再扣掉20-30cm
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12。
樓盤首開的價格一般比較划算，但要是限價的專案，建議買後面的批次。
專案為了首開成功，一般會選擇以價效比高的價格入市，低開高走，但因為首開要搶供貨節點，蓋得比較快，品質出問題的機率會相對大（一般情況下，非絕對）。 13。
算不算公攤面積，價格其實都一樣，只是買的時候心裡舒服點。
現在大部分地方房價是加上公攤，按照建築面積來算的，若推行套內面積並不能真的降房價，開發商會把價格換算加進去，總價一樣不吃虧。 14。
大家都喜歡的樓層，價格一定貴。
一般首開定價的時候，會先摸排一下客戶意向，想選的人越多的樓層，開發商自然定價更高 定價呈現梭形，中間貴兩頭便宜。洋房一般次頂層價格最高，高層及小高層以中間或者中上樓層最高，依次向上下遞減。 頂底層、4層、14層、18層這種有些客戶會忌諱的樓層還會跳減，還有些地方有“七上八下”的說法，8層也要折價。 15。
想看樓盤賣得好不好，什麼價格，可以去本地的房管局網站查樓盤備案套數和價格
搜尋××網上房地產（很多地方會公佈，但也有不公佈資料的地方），點進去檢視樓盤備案，那個是最真實的成交套數和價格，別聽信銷售告訴你，房子沒剩多少了，再不來就買不到了這種說辭 以下以南通海門舉例，如圖
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16. 有條件的最好使用公積金貸款或者組合貸，利率低，但要珍惜自己首貸的資格。
很多公司公積金交的很高，甚至頂格交到了12%，有這個條件一定要好好利用。 一般5年以上商貸利率都在4。85%以上，上海蘇州首套基本在5。5%左右，公積金貸款利率只要3。25%，一套房子利息可以省不少錢 關於貸款額度，幾個一線城市一般一個人最多貸到50-60萬，有補充賬戶的可以多貸10萬。 對於大多數城市，每個人都有2次公積金貸款的機會；第一次首付3成，第二次5成，但第 2 次使用之前，需要先把之前的貸款還清。所以要是第一套房款不多，建議省下公積金首套額度，好鋼用在刀刃上 另外因為公積金放款要求比商貸高，很多樓盤不想客戶用公積金貸款，就不提這事，有這個貸款條件的要多留個心眼主動問 其他：
17. 最好買開發商和物業是一家母公司的樓盤，
否則後期樓盤有了問題，物業會推諉給開發商建造施工上，但那時候開發商已經賣完走人了，問題根本得不到解決
18. 公寓、商鋪等商業性質的物業，水電、物業費和轉手的稅費都貴。
這些物業的水電都是商水商電，比民水民電貴出70%上下（以北京來算，不同城市可能情況不同），且大部分公寓無法通燃氣，轉手時稅費也比住宅貴很多。
19。多進一些買房群，多瞭解一些資訊，有一些過來人會給你一些建議。這些都是我再群裡總結的