昨天偶然查看了下青島房屋的成交記錄，發現貧窮限制了我的想象力：青島有錢人可真多！
01 青島好多有錢人！
透過檢視青島二手住宅的成交記錄，我發現了一個規律：
基本每個月，青島就要成交5套左右1000萬以上的房子，而500萬以上的則高達30套左右
。
新房市場上更是兇猛，下圖是2022年1-4月份青島各區市商品房銷售情況：
市南區的套均總價高達1201萬元，嶗山區760萬元
，就是曾經的剛需集中地市北、李滄也達到了250萬以上。
李滄區套均總價超過了市北區，應該是東李和老四方成交房源較多的原因，這拉高了李滄區的均價，拉低了市北區的均價。
總價250萬，已經超過了剛需的承受能力，可以說
青島市內四區已經基本和剛需絕緣
。
青島的兩個近郊區，城陽和老黃島，套均總價到了160萬以上，我想省內的大部分剛需買房者沒有父母的幫助是無論如何也買不起的。
我們再來看個恐怖的資料，下圖是2022年1-4月份青島銷售總額前十名的樓盤：
青島前十名銷售額樓盤中市內四區佔了6個，這6個樓盤的套均總價很是驚人，除了李滄區的綠城理想之城只有401萬之外，其他
5個盤套均總價都超過了500萬
。
青島的房價價差能夠達到多少？一個對比就能知道得透透的：
嶗山區的魯信海曙雲霞前4個月只賣了10套房子，銷售額就達到了14。01億元，套均1。4億元；膠州市的上城御府銷售了424套房子，銷售額只有4。13億元，套均單價97萬元。這兩個樓盤的套均總價差距達到144倍。
看了這些資料，讓人不禁納悶，青島怎麼有這麼多有錢人？
02 有錢人來自哪裡？
我在《貧“農”、小康、中產、富人，他們在青島買房的圈子都在哪？》一文中曾對青島買房群體的家庭薪資階層進行過劃分：
需要注意的是，這裡的階層不是單單指純收入情況，而是相對於買房而言的。正常來說，你的家庭年收入達到15萬就可以達到小康水平，畢竟我國月收入1000元的還有6億人。
但對於樓市來說，對於買房來說，家庭年收入15萬就只能算是溫飽水平了，想要靠工資在青島買個像樣的房子是不現實的。
所以，
樓市上的小康水平起碼得到20-40萬元/年
。
在青島買房對家庭年收入要求那麼高，那青島的實際收入水平如何呢？
上圖是山東2021年統計年鑑裡青島月平均收入情況，
城鎮非私營單位月平均工資8834元，城鎮私營單位月平均工資5147元
。
城鎮非私營、私營單位總的平均月工資應當在六七千元，這個水平之下家庭兩個人的年收入也就只有17萬左右，我想很多人還沒有達到這個官方資料。
這種工資水平環境裡，青島這眾多的500萬以上房子賣給了誰？
如果我們細細分析的話，會發現
那種1000萬以上的房子都賣給了大中企業主、高管以及外地人。而那種500多萬的房子，則賣給了中小企業主為主的中產階層
。
大富豪畢竟是少數，中產才是青島房價的支柱力量。
大中企業主是富豪階層，中小企業主是中產階層，掙工資的最多隻能達到小康水平
，這在青島是一個妥妥的現實。
你可能會說青島有這麼多中小企業主嗎？答案是有的，青島是一個旅遊、工業、外貿城市，這樣的城市最容易產生眾多的中產。
我們以外貿為例，據我所知青島擁有眾多的外貿公司，很多公司只有兩三個人就可以幹得風生水起。
下圖是山東16市的進出口總值：
2020年青島的進口總值達到366億美元，出口總值達到561億美元，
以一城之力的進出口總值就佔了山東的30%
。
所以說，雖然大多數青島人只拿著5000元以下的月工資，但青島仍有數量龐大的中產家庭來支援嶗山、浮山後、東李等改善區域房價的逐漸竄高。
03 對青島樓市的影響
青島樓市這幾年有一個大的規律，2018年以來郊區房價跌得一塌糊塗，不少小區都跌了30%，首付都跌沒了。
可市區，尤其是嶗山、浮山後、新都心、東李等改善區域的房價不但沒降，有不少還漲了很多。2019年底浮山後的保利大國璟以24xxx元/平起開盤，現在的鄰居金地華章已經差不多漲了小一萬。
另一個現象是，青島的大戶型越來越受歡迎，市區同一小區的大戶型一般要比小戶型貴上不少，像保利葉公館套四戶型的單價比套二的高上1萬多/平。
為什麼會出現這種迥異的情況？
這是因為，
現在家庭規模（二胎、三胎）逐漸增大，可收入卻逐漸貧富分化
，富的追求市區的改善大房子，窮的追求郊區大房子，小房子、老房子就掉進了空裡。
尤其是2010年代那一批靠房產實現階層跨越的買房者，有了房產增值的收益，又到了高收入水平的年紀，自然開始了改善置換。
而青島新市民，已經接不住那一批置換下來的小房子，或者看不上那些小房子、老房子，只能用距離換面積去郊區買房。
一句話，
青島的買房者出現了斷層，一方靠曾經的房產收益開始了改善，另一方跑去了郊區，不願意也接不住改善族淘汰下來的房子。
歸根到底，是貧富差距出現了問題，2010年代房價還沒有那麼高，大家的家庭財富相差沒有那麼大，努努力都能買得起房子。
現在房價漲高了，
靠早買房子升值的既得利益者財富開始滾雪球，新進入的買房者則被迫承接高房價，接不住就結不了婚、生不了孩子，衍生出一系列社會問題
。
有一句話叫“一鯨落萬物生”，房地產就是這個“鯨”。
正是因為如此，我國才會堅持“房住不炒”，推動共同富裕，其中守住房價不再大漲這一條底線是關鍵。
今年樓市不景氣，也希望不要過度刺激房價，年輕人剛喘口氣，別再加擔子了
。
而對於青島樓市來說，上述分化還將會堅持很長時間，改善易、剛需難，小房子、老房子越來越難賣。
最後再回歸主題，
我們看到了青島有那麼多有錢人，也看到了更多的中低收入者。產生這種財富分化有近年來房價大漲的因素，可財富分化反過來也會讓青島樓市越來越不健康，樓市的分化將比財富分化更嚴重
。
另一個現實是，房價一降低樓市就不行，就賣不出地，財政收入不增加甚至降低，城市發展和建設就無從談起。刺激房價上漲，又會把泡沫越吹越大，總有破裂的那一天。
這基本是一個無解題，所以我們明知是個“坑”還是又放鬆了樓市政策。
我國樓市最好的結果是軟著陸，這就需要房價不漲或者緩漲，維持可流動的亞健康。所以，還是希望這一輪樓市政策適度放鬆，既解了眼前的渴，又不至於掉進河裡。
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青城山說
，專寫青島城市發展和樓市分析