8月9日，廣西涉案超43億元的斑美拉傳銷案主犯餘某容名下法拍房終於開拍。
據悉，餘某容名下法拍房已增至122套，其中南寧119套，桂林3套。
分別為凱旋1號2套，綠城·春江明月8套（包括車位），雲星·錢隆首府6套，陽光城·時代中心103套，桂林長城花園1套，萬靈·潤園兩套別墅。
根據資產評估報告顯示，餘某容名下房產市場價值已經超過1.27億元。
8月10日上午，餘某容名下房產首拍出結果，再一次印證了富人的購買力。
01
29套房產首拍，結果冰火兩重天
餘某容名下所有房產被法拍，創下廣西法拍房三個記錄↓↓
①個人名下房產最多；
②資產評估價值最大；
③集中法拍數量最多。
（關於餘某容法拍房的前因後果，之前小邕已經寫過，沒看過的可以點選這裡回顧。）
據統計，
8月9日首拍餘某容名下的房產總共有29套
，包括凱旋1號兩套豪宅、綠城·春江明月8套房產及車位、6套雲星·錢隆首府、13套陽光城·時代中心商住公寓在內開始進入第一輪法拍環節，
其餘房產法拍時間將延續到8月21日
。
餘某容綠城·明月春江法拍房
餘某容雲星·錢隆首府法拍房
8月10日上午，首拍結果出來，除了凱旋1號兩套豪宅成功競買，其餘27套房房全部流拍，冰火兩重天。
凱旋1號1號樓3602號房超1。1萬人圍觀，2人報名，但競價1次就成交，最終被競買號D8607以起拍價
1152萬元
輕鬆拿下。
凱旋1號1號樓3602房法拍結果
2號樓4102號房熱度高一些，超1。5萬人圍觀，3人報名，期間競價203次，最終被I4318號以
760.5萬元拿下，溢價128.5萬元。
凱旋1號2號樓4102房法拍結果
不難看出，凱旋1號的兩套房產最終競買價均與評估價差別很大，明顯低於市場值，被成功撿漏！
遺憾的是，綠城春江明月、雲星·錢隆首府、陽光城·時代中心部分法拍房都沒有人報名參與競買，一拍以流拍告終。
據瞭解，餘某容涉嫌傳銷犯罪所得贓款用於購置房產，法拍後變現所得資金將全部上繳國庫。
02
資產評估公佈，更多細節曝光
開拍之前，廣西眾益資產評估土地房地產評估有限公司受玉林市玉州區人民法院委託，對餘某容名下房產做了詳細的資產評估，涉及市場估值、標的物實況、欠費情況等細節，並對外公佈。
凱旋1號：2套，分別為2號樓4102號房、1號樓3602號房。
2號樓4102號房資產評估如下↓↓
①建築面積為314。02平方米，套內面積260。31平方米，戶型為4房3廳1廚3衛5陽臺，位於第41層，住宅性質；
②市場價值為人民幣901。86萬元，起拍價632萬元；
③資產所有者為餘某容單獨所有，無共同持有人。
該房產為餘某容2017年9月2日購入，根據此前阿里資產·司法平臺資訊披露，內已購置有家居、家電等用具42個，有使用痕跡，而且還
存在相關欠費
。
凱旋1號2號樓4102房內部實拍
截至2022年3月31日，該房號欠付物業管理費、生活垃圾清運費、代收公攤電費、代收公攤水費和代收公攤電費（分攤）共
48176.54元
（不含滯納金、違約金），這些都是法拍後由
買受人支付
的。
凱旋1號2號樓4102房欠費截圖
1號樓3602號房資產評估如下↓↓
①建築面積為483。69平方米，套內面積427。35平方米，戶型為5房3廳1廚4衛5陽臺，位於第36層，住宅性質；
②市場價值為人民幣1645。42萬元，起拍價1152萬元；
③資產所有者為餘某容單獨所有，無共同持有人；
④無明確物業、水電等欠費。
凱旋1號1號樓3602房內部實拍
2017年9月，餘某容購入該房產，內部豪華精裝修，是餘某容名下評估價值最高的房產。
根據此前阿里資產·司法平臺資訊披露，3602號房還沒有居住痕跡，沒有傢俱，處於閒置狀態，維護情況良好。
綠城·春江明月：8套，包括8個人防車位。
資產評估如下↓↓
①8套房產均位於綠城·春江明月12號樓，建築面積共1279。84平方米，其中套內建築面積共986。40 平方米，公攤面積共293。44平方米，均為住宅性質；
②市場價值為人民幣2316。94萬元，起拍價229萬-233萬元；
③資產所有者為餘某容單獨所有，無共同持有人；
④無明確物業、水電等欠費；
⑤車位建築面積約為 31。19平方米，套內面積 12。72平方米，公攤面積18。47平方米，現場測量實佔面積約為寬 2。4 米、長約 5。3 米。
房號截圖
該8套房產還處於毛坯交付時的狀態，沒有裝修、居住使用痕跡，備案時間為2018年下半年。
內部實拍
雲星·錢隆首府：6套
。
資產評估如下↓↓
①6套房均位於雲星·錢隆首府E地塊3號樓，建築面積共779。19 平方米，其中套內建築面積共620。30平方米，分攤面積共 158。89平方米；
②市場價值為人民幣1282。68萬元，起拍價154萬-176萬元；
③資產所有者為餘某容單獨所有，無共同持有人。
房號截圖
存在物業繳費通知單，
6套房累計欠繳物業管理費、水費、電費等費用25815元。
欠費截圖
和綠城·春江明月一樣，這6套房還是買入時的毛坯交付狀態，沒有裝修、使用痕跡，買賣合同簽訂時間均為2018年8月15日，合同備案時間均為2019年6月21日。
陽光城·時代中心：103套，均為50年辦公使用年限的商住公寓性質。
資產評估如下↓↓
①房產位於陽光城•時代中心B號樓，具體為八層26套、B號樓七層26套、C號樓三層51套；
②建築面積共5009。13平方米，其中套內建築面積共3361。45平方米，公攤面積共1647。68平方米；
③市場價值為人民幣4636。61萬元，起拍價約24萬-54萬元；
④資產所有者為餘某容單獨所有，無共同持有人。
目前，103套商住公寓還是交付時的毛坯狀態。
根據委託方提供的資訊，餘某容名下陽光城·時代中心103套房源存在房欠繳物業管理費、公攤水費、公攤電費等費用共
40.3948萬元
（注：物業費計算至2022 年4月，公攤水費和公攤電費計算到2021年 12 月），這些也都是
由買受方承擔
。
欠費截圖
由於篇幅限制，餘某容在桂林的三套房產資產評估報告小邕不再贅述，感興趣的朋友可以自行到阿里法拍·資產網站了解。
03
地段分析，位置核心
和市面上其他法拍房相比，餘某容名下的房產還是比較“香”的。
首先，專案所處地段核心，品質也頗有口碑。
綠城·春江明月、雲星·錢隆首府、陽光城·時代中心均處於五象新區C位，而凱旋1號是南寧公認的豪宅，品質、江景一流。
凱旋1號夜景（攝影：吳悠）
綠城·春江明月，五象新區最早的紅盤之一，位於良慶區平樂大道7號，五象中軸線前排物業，距離南寧大橋僅數百米，臨江，又靠近地鐵3號線市博物館站（200米左右，步行可到達）。
雲星·錢隆首府E區位於金龍路8號，和綠城·春江明月僅兩個路口的距離，位置也非常核心。
二者所處蟠龍片區發展已經較為醇熟，居住氛圍不錯，生活配套齊全，有廣西藝術中心、南寧博物館、南寧宜家等城市核心資源。
蟠龍板塊航拍（攝影：鍾祖年 後期：曾俏）
陽光城·時代中心則位於五象總部基地體強路19號，作為商業地產，專案主打的LOFT公寓具有一定投資價值，目前市場租金在1200-2500元/月左右（安居客參考租金）。
其次，起拍價與實際市場價價差較大，實力允許的情況下，非常適合撿漏。
簡單計算，凱旋1號差價在260萬-500萬元左右，綠城·春江明月的差價約為60萬元，雲星·錢隆首府在40萬-60萬元之間，陽光城·時代中心8萬-15萬元不等，
如果以起拍價拿下，確實比買二手房“香”太多。
第三，餘某容名下房產除了凱旋1號2號樓4102號房有居住痕跡，其餘房源均沒有，
甚至保留買房後交付的毛坯原貌，也就意味著不會存在其他法拍房常見的租賃扯皮、裝修風格不喜歡等情況，相對安全。
有一說一，餘某容當時投資房產還是頗具眼光。
但今時不如往日，房地產行業進入重度調整期，新房、二手房成交資料不樂觀，市場觀望情緒加重，也就導致如今“優質”法拍房遭遇滑鐵盧。
04
低迷樓市，豪宅火爆？
大環境不好，南寧的法拍房市場同樣陷入膠著狀態。
一方面是東盟商務區的大自然花園別墅拍出2739。6萬元總價，重新整理南寧法拍房最高價、成交單價記錄；另一方面是桃源路43號的農資大廈連續14次流拍，無人問津。
商業公寓、普通剛需改善住宅市場遇冷，即便地段、品質再好，投資也降溫，這也是餘某容名下五象三專案房產無人報名慘遭流拍的原因。
然而富人對豪宅的購買力卻沒有絲毫降低，甚至走出“
低迷樓市，火爆豪宅
”的逆行情。
今年4月，上海累計成交10萬元/㎡以上的豪宅套數高達2700多套，創近年來新高，甚至出現挑客的情況。
豪宅在慘淡樓市中走出獨立行情，和國內高淨增值人群偏好豪宅投資有關，據萊坊國際調研資料顯示，有23%的超高淨值人士計劃在2022年投資房地產。
財富“馬太效應”顯現，稀缺性高品質的大平層、別墅等型別豪宅也成為高淨值人群資產配置的首要選項。
一線城市如此，南寧也一樣。
南寧法拍房市場的成交行情，同時也折射當下樓市的一個普遍現象：
樓市兩級分化明顯，當剛需、剛改因購買力不足還在猶豫的時候，具有超強經濟實力的富人已經把目標對準豪宅，下手毫不猶豫。
加之法拍房房款一般都是全款支付，非常考驗競買人手上的現金流，這盤棋普通人玩不轉。
不過，餘某容名下房產法拍序幕才剛剛拉起，雖然重頭戲已經收場，但估計精彩還在後頭。
作者| 吳曉苑
校對| 盧秋霞
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