▲ 銀河系超大黑洞：人馬座A
在整個深圳房地產市場
專家們未曾識別
甚至無人提及的坑
才是真正的千萬級大坑
金茂府 北房率 35% 遭非議
北向房蜂擁，仍然無人辨識？
2020年12月，鳳凰樹《深圳金茂府是怎麼遭遇滑鐵盧的？》，揭示中國金茂首入深圳專案龍華金茂府，水土不服地設計出向心圍合的高檔住區，出現深圳前所未有的
千萬級北向房
豪宅，遭遇深圳市場拋棄。
業內所指的
戶型自然朝向
，以
主臥室的朝向為準
：主臥向南（正南、東南、西南），為“南向房”；主臥朝北（正北、東北、西北），為“北向房”。
▲ 圖1 南向陽光房，國人對理想人居的嚮往
為判斷
北向房在整個專案中的所佔比例
，本文提出“南房率”“北房率”的概念。
為便於簡化計算，在專案總平面圖的標準層戶數中，南向房數佔比為“南房率”，北向房數佔比為“北房率”。計算公式如下：
南房率
= 南向戶數/標準層總戶數（%）
北房率
= 北向戶數/標準層總戶數（%）
如不出現正東向房、正西向房時，南房率 + 北房率 = 100（%）
注：南房率和北房率，不是專案南向房和北向房的面積比，也不是所有戶數的戶數比。
案例（1）
龍華區上塘的
龍華金茂府
，南房率 65%，
北房率 35%
。
▲ 圖2 龍華金茂府南房率 65%，北房率 35%
而今的深圳樓市，不時會冒出北房率 40%、50%，甚至 70%的住宅專案，市場卻熟視無睹。筆者不得不再次向業界和市場敲響警鐘。
本文主要針對深圳新房市場的買房暗坑，不針對具體專案；文中對未開盤專案匿去案名。
城中村握手樓
舊農房 三大特徵
城中村農民房，是
深圳特有的傳統住宅建築
。城中村租金低廉，是無數深漂族來到深圳落腳的第一站，也是深圳底層居民安身立命的居住場所。
握手樓，野蠻生長的舊農房
深圳城中村，是昔日深圳的農民，轉為城市居民後，原村落演變成的居民區。由於外來移民居住需求的爆發，村民在自己的宅基地上儘量往高蓋樓，並分隔成獨門獨戶的單位出租謀利。
宅基地原規劃建 3層 240㎡的低層住宅，樓間距有限；改建成多層或小高層住宅後，樓間距嚴重不足，形成
深圳城中村慣見的握手樓
。
▲ 圖3 深圳城中村的握手樓
深圳 舊農房 特徵
深圳城中村的農民房建築，可以稱其為“
舊農房
”，具有如下三個特徵：
（1）矩形樓型
。宅基地為正方形或長方形，舊農房建築滿鋪成矩形樓型。
（2）不論朝向
。舊農房的每層住房不論朝向，每戶的廚衛獨立。
（3）黑暗公區
。因建築臨空面都佈置了出租房，舊農房公區的電梯廳、樓梯，有的北向採光弱，有的則成
黑梯廳
或
黑樓梯
。
▲ 圖4 深圳一景：城中村農民房
貴陽“花果園”
中國第一代新農房
中國第一神盤
貴陽市花果園是
全國最大的棚戶區改造專案
，號稱
亞洲第一大盤
。專案總佔地面積 4。6平方公里，總拆遷戶數 2萬餘戶，拆遷面積 400餘萬㎡。
花果園專案總投資超 900億元，總建築面積 2200萬㎡（規劃 1830萬㎡），容積率 6。8，其中：住宅 1230萬㎡，辦公樓 200萬㎡，商業 200萬㎡，公寓及公建 200萬㎡。
花果園共有 220餘棟樓宇。地標建築為貴州省第一高樓
334米花果園雙子塔
，貴陽最大購物中心 12。6萬㎡花果園購物中心等 2個購物中心，以及 3所中學，5所小學，6個主題公園。
▲ 圖5 花果園白宮和花果園雙子塔
貴陽花果園曾經連續
5年奪得全國單盤銷冠
，被業界稱為“
中國第一神盤
”。2020年統計，花果園入住人口達 14。67萬戶，共計 45萬餘人，常住人口約佔貴陽市的 1/8；入駐企業、商戶超 2萬餘家，日均人流量 100萬人次。
▲ 圖6 貴陽花果園密集的新型農民房
超高容積率，高密度超高層
花果園的高容積率，龐大的建築體量，37-44層超高層住宅建築林立，3梯9戶擁有 18萬套住宅，樓間距十分狹窄。花果園的
建築密度全國少見
，甚至
全球少見
，
活脫脫的一座現代城中村
，被業界戲稱為“中國第一代新型農民房”，簡稱“
新農房
”。
這些超高層住宅陸續交付之後，出現了居住上的種種不便、上下班道路擁堵嚴重等現象。
▲ 圖7 建築密集和交通擁堵，是花果園的兩大噩夢
深圳“三高”專案中
閃現中國第二代新農房
嶺南深圳，人居注重正南向
很多北方人以為，深圳地處華南，長夏無冬，住宅可以像成都、貴陽、昆明等城市那樣不顧及戶型的朝向。
實則不然，
深圳的北向房
，
冬天無陽光且陰冷
，
夏季有陽光卻更糟
。 正如有人說，
住在深圳怕的不是西曬，而是朝北的陰溼。
因此，熟悉深圳本地氣候的
本地村民
，在挑選房子的時候，都會要求
住房必須正南向
。例如：華潤城的大沖村回遷房，指定為正南向房；而銷售的商品房，卻是西南向或東南向的住宅。
▲ 圖8 深圳本地村民的居住朝向選擇：正南向房
“
南北通透
”一直是深圳樓市推崇的
理想戶型
。由此可見，如果不是大型自然景觀當前，住宅南向第一。
首選正南向
，次選東南向，後選西南向。
深圳不必像北方城市的住區樓棟，南北朝向地排排坐；但深圳住宅的圍合式小區，均為
南向圍合
。
▲ 圖9 深圳住宅小區均為南向圍合
舊時港式樓型，南向戶型最佳
上個世紀 90年代，深圳房地產市場最初的 3梯8戶港式樓型，
不論朝向
，現在
已被市場淘汰
。但即便是當時，南向戶型面積最大，單價最高，為
總價最高的戶型
，市場仍然認為
南向戶型最佳
。
▲ 圖10 當年深圳的港式樓型，南向戶型總價最高
如上圖所示，儘管港式樓型 3梯8戶，但是其
電梯廳
、公共走廊、
消防樓梯均可通風采光
。
商品房最大賣點：戶戶南向
“
戶戶南向
”一直以來是深圳專案的賣點。深圳傳統經典的
T4 品字樓型
，保證了
所有戶型南向
。
▲ 圖11 深圳T4 品字樓型保證戶戶南向
T4 品字樓型的電梯廳、公共走廊、消防樓梯都可以通風采光。
戶型最好賣點：N開間南向
臺灣樓盤最大賣點之一，是“
南向面寬
**米”。“
四開間三臥室朝南
”也是深圳南向戶型的亮點之一。
深圳的T6 蝶式樓型，近年被中海地產奉為經典傳承的
T6 蝶式樓型
，如今在
深圳超高層住宅中風頭日盛
。
下圖的T6 蝶式樓型，
6戶都是南向房
；南側 4套戶型，均為“3開間南向”。
▲ 圖12 深圳蝶式樓型提供了 4套“3開間南向”戶型
T6 蝶式樓型的電梯廳、公共走廊、消防樓梯都可以通風采光。
但是也有例外，
案例（2）
寶安區尖崗山的
萬科未來之光目
，T6 蝶式樓型的北面 2套 80㎡ A戶型 3房2衛，被
設計成北向戶型
，致使專案的南房率 74%，北房率 26%。
▲ 圖13 寶安將售某專案的T6 蝶式樓型，也有北向房
綜上所述，
深圳傳統的經典樓型
，以
南向戶型為佳
，同時
電梯廳
、
公共走廊和消防樓梯均可採光
，居住體驗頗為舒適。
高容積率，超高層越建越高
在中國，甚至全球，只有香港的建成區密度超過深圳。
深圳是中國內地城市容積率最高
、
建築最高的城市
。
深圳土地受限，城市更新成本推高了建築密度和建築高度。深圳的住宅區，從最初的容積率 2。8-4。5，發展到城市更新的容積率 5-6，到今天的容積率 10-14。如：崗廈容積率 6。4，大沖 7。7，黃貝嶺 10。0，白石洲 11。4，湖貝 11。8，蔡屋圍 13。8。如今深圳的土拍地塊，容積率也高達 5-6。
深圳住宅建築已經進入
超高層時代
，
高密度
、
高容積率
、
超高層建築
的“
三高
”
專案比比皆是
。
▲ 圖14 深圳高容積率住宅專案統計表
深圳的住宅樓層從高度100米的 32-33層，到高度150米的 44-47層。目前
深圳最高住宅建築是加福凡爾登府邸的 239米 67層
；不遠的將來，華潤未來城將高達 68層，綠景白石洲璟庭將高達 74層。
三高專案的住宅小區，其戶型、朝向、採光、通風、樓間距、垂直交通、車位配比、公共配套、道路交通等，距宜居性相去漸遠。
▲ 圖15 高容積率，致使深圳出現和城裡的屏風式建築
隨著深圳住宅容積率的日益提高，深圳超高層住宅建築日益增多，在住宅建築越來越高的同時，傳統樓型也在變異，T4 演變成 T5 樓型，T6 演變成T7、T8 樓型，甚至還出現了T10 樓型。
T5 樓型，難保戶戶南向
深圳在T4 Y字樓型基礎上，延申出T5 樓型，卻難以保證所有戶型的南向。
▲ 圖16 深圳T5 Y字樓型，無法實現所有戶型南向
案例（3）
龍華區白石龍的
龍光玖龍璽
多為T5 樓型，南房率 62%，
北房率 38%
。
▲ 圖17 龍光玖龍璽T5 樓型，約四成戶型為北向房
T5 Y字樓型的電梯廳與消防樓梯，如果設計得當，仍然可以通風采光。
T8 十字樓型，出現北向房
案例（4）
從T4 十字樓型，延申出的龍崗區坪地的
桑泰龍樾
T8 十字樓型，9棟 29-30層住宅，南房率 74%，
北房率 26%
。
▲ 圖18 龍崗區桑泰龍樾T8 樓型，約三成戶型為北向房
T7、T8 十字樓型的電梯廳與消防樓梯，一般可以通風采光。
新農房特徵之一
寫字樓式矩形樓
如前所述，深圳城中村的農民房（
舊農房
）具有
三個特徵
：1、
矩形樓型
；2、
不論朝向
；3、
黑暗公區
。
深圳的住宅建築品質，明顯比貴陽花果園高，尤其近年的鋁板外牆，更具有現代建築的外牆裝飾，以及現代建築的消防、給排水、通訊、智慧設施。
深圳近年出現的矩形住宅樓型，不如深圳傳統的經典樓型通透，而更類似於寫字樓。且具有舊農房相同的三個特徵。其標準層平面呈方形或長方形，出現
朝向正相反的戶型
，亦可將其稱為“中國第二代新型農民房”（
新農房
）。
▲ 圖19 深圳出現類似寫字樓的矩形住宅樓型
高容積率，導致矩形樓型
在深圳前 36年房地產歷史上，住宅建築一直沒有出現類同寫字樓的矩形樓型。直到 2016年的海上世界雙璽三期時光道。
2015年海上世界雙璽二期 51層“海之門”雙子塔，其矩形樓型的北向開口，改善了電梯廳的自然採光。
案例（5）
海上世界三期時光道的 4棟塔樓（ 31-37層）之中的 3棟，是深圳第一次出現的矩形樓型住宅。
海上世界二期
、
三期
的高層住宅，南房率 60%，
北房率 40%
。
▲ 圖20 雙璽採用矩形樓型，四成戶型為北向房
二期海之門和三期 W公館，因北向開槽，電梯廳可以採光。而三期時光道的 1棟、2棟、3棟，電梯廳和消防樓梯不能採光。
3棟的C戶型，205
㎡ 4房戶型朝向西北，甚至出現了
黑房
和
黑衛
。
▲ 21 時光道 3棟的電梯廳和樓梯不能採光
潤璽矩形樓型，超高層嘗試
深圳南山區最大城市更新專案華潤城，從潤府一期的容積率 4。4，到潤璽二期的容積率 8。5，經歷了深圳住區
容積率不斷提升
的發展過程。
▲ 圖22 華潤城各期專案統計表
案例（6）華潤城潤府一期
除了 6號樓十字樓型（T8）之外，2號品字樓型（T4）和其外的蝶式樓型（T6），保證了所有戶型的東南向和西南向。華潤城潤府一期的南房率 91%，
北房率 9%
。
▲ 圖23 華潤城潤府一期，以南向戶型為主
華潤城潤府二期、三期的十字樓型（T4），也保證了戶型的東南向和西南向。
▲ 圖24 華潤城總平面圖
而在華潤城四、五期的華潤城潤璽一期和潤璽二期，嘗試採用矩形樓型。
案例（7）潤璽二期
的戶型出現了三成北向房（大沙河及高爾夫景觀），南房率 67%，
北房率 33%
。
▲ 圖25 華潤城潤璽二期，北向房佔三成
潤璽二期的T6 矩形樓型，5梯6戶三個朝向，東北向和西南向
戶型朝向正好相反
，顯示出
矩形樓型的朝向特徵
。
▲ 圖26 潤璽T6 矩形樓型，注重了公區採光
潤璽二期的
T6 矩形樓型的電梯廳
、
消防樓梯
，都
關注
到了
公區的通風采光
。
值得一提的是，華潤集團在接獲銷售反饋之後，在湖貝城市更新專案
華潤未來城
中，已經
拋棄了矩形樓型
，
改回
華潤城潤府一期的
T6 蝶式樓型
。
▲ 圖27 深圳超高層的矩形樓型
有人說，矩形樓型是與國際高層住宅建築接軌。一個不容忽略的現象是，人居習慣是地域性的，亞洲國家的住宅建築重視南向性，亞洲人在歐美買房，照樣選擇南向房；在澳洲則選北向房。
▲ 圖28 深圳超高層圍合，不僅對視嚴重，而且影響日照
如今，在深圳密集的超高層住區中，不時出現的北向住宅，難道都能滿足日照時長？
新農房特徵之二
朝向最差的北向房
深圳矩形住宅樓型的出現，在建築不能正南北佈局時，無可避免地會出現更多的北向房。
北房率 29%：中海寰宇瓏宸
案例（8）
龍崗區寶龍的
中海寰宇瓏宸
容積率 5。3，一改中海傳統的T6 蝶式樓型，
首次面市
矩型T7 樓型，
首次出現北向戶型
，南房率 71%，
北房率 29%
。
▲ 圖29 龍崗中海寰宇瓏宸，北向房佔三成
北房率 36%：華僑城和城裡
案例（9）
：坪山區
華僑城和城裡
清一色的矩形樓型，南房率 64%，
北房率 36%。
▲ 圖30 坪山區華僑城和城裡，北向房近四成
北房率 42%：萬科臻灣悅
案例（10）
：深圳高容積率的專案，有時顧及不上戶型朝向，但最新較低容積率的專案，也在跟風矩形樓型。
即將開盤的南山區前海媽灣
萬科臻灣悅專案
容積率 3。75，居然也出現了北向房，南房率 58%，
北房率 42%
。
▲ 圖31 南山前海將售某專案，北向房佔四成
專案的電梯廳可以採光，但消防樓梯不能採光。
北房率 56%：富通九曜公館
案例（11）
：福田區新洲的
富通九曜公館
，1棟二單元住宅，1棟三單元公寓，北向深圳高爾夫俱樂部球場，北向房數超過了南向房數：南房率 44%，
北房率 56%
。
▲ 圖32 福田區富通九曜公館，北向房數超過南向房
福田區富通九曜公館的矩形樓型的電梯廳、消防樓梯，均不能通風采光。
北房率 57%：南山悅時光
案例（12）
：龍崗區寶龍片區
將售的南山悅時光
，清一色的極小 3房戶型頗出彩，如果採用 2梯6戶的蝶式戶型，完全可以保證戶戶南向。但卻由於樓型選擇，南房率 33%，
北房率 57%
。
▲ 圖33 龍崗寶龍將售某專案，北向房數超過南向房數
北房率 70%：深國際棲灣裡
案例（13）
：南山區前海媽灣的
深國際棲灣裡
，其開盤幾乎日光。專案容積率僅 2。56，本是一個十分理想的低密度社群，卻未顧及戶型朝向，南房率 30%，
北房率 70%
，創出
深圳有史以來北房率最高佔比專案
。
▲ 圖34 南山前海的棲灣裡，北向房七成創紀錄
棲灣裡的北向房數，大大超過了南向房，為深圳史上所罕見：西北朝向 8條腿，東北朝向（包括樓王）6條腿，而東南朝向僅為 6條腿。
總價 2749-2937萬
樓王
戶型 262㎡4房，竟然
都是北向房
，在
深圳是破天荒的北向頂豪戶型
。其電梯廳均為黑梯廳，消防樓梯或能間接採光。
▲ 圖35 南向陽光房一直是國人的理想人居
新農房特徵之三
黑梯廳、黑樓梯
矩形樓型的出現，使得深圳住宅建築一直以來能夠自然採光的電梯廳，大多成了“
黑梯廳
”，消防樓梯也連帶成了“
黑樓梯
”。
富通九曜公館：黑梯廳
案例（11）
福田區新洲的
富通九曜公館
，電梯廳沒有自然光，只能透過燈光照明。
▲ 圖36 富通九曜公館的黑梯廳，只能靠燈光采光
富通上舍：黑梯廳、黑樓梯
案例（14）
：福田區新洲的
富通上舍
，獨棟塔樓，2梯4戶。由於矩形樓型封閉太死，電梯廳和消防樓梯無法自然採光，不得不依賴燈光照明。
▲ 圖37 富通上舍的黑梯廳與黑過道
東海富匯豪庭：黑梯廳、黑樓梯
案例（15）
：羅湖區仙湖的
東海富匯豪庭
，均為矩形建築，電梯廳也基本是黑梯廳，其消防樓梯也是黑樓梯。
▲ 圖38 羅湖仙湖東海富匯豪庭的黑梯廳
京基智農山海公館：黑梯廳、黑樓梯
案例（16）
：寶安區西鄉的
京基智農山海公館
，容積率高達 9。64，卻沒有規劃超高層建築，強排 4棟 30-31層高層建築，A座 3梯11戶，B座 3梯8戶，其建築密度極大，致使A座電梯廳和消防樓梯無法實現自然採光。
▲ 圖39 寶安區京基智農山海公館的黑梯廳
深國際棲灣裡：梯廳不採光
在案例（13）中的前海媽灣的
深國際棲灣裡
的所有樓棟，戶型不通透，梯廳均無法採光，消防樓梯充其量為弱採光。下圖為專案 1棟2單元，矩形樓型造成梯廳不採光。
▲ 圖40 南山區前海媽灣的棲灣裡 1棟2單元 黑梯廳
T8 港式樓型：梯廳、樓梯均可採光
深圳房地產最初的港式T8 樓型，儘管戶型有四個朝向，最初的客廳還是鑽石廳（下圖中），但是其電梯廳、公共走道、消防樓梯均能自然採光。無論是舒適度，還是節能，T8
港式樓型比新農房在公區設計上更為合理
。
▲ 圖41 30年前的T8港式樓型，沒有黑房，黑梯廳
香港高密度住宅：梯廳採光
曾有專家說過：
香港住宅建築的今天
，
就是深圳的明天
。
隨著深圳住宅建築的容積率日益增高，住宅建築也日益增高，正在逐漸從 150米 44-47層超高層建築，邁向 200米 60層左右的超高層建築，正在向香港超高層住宅建築看齊。
但是從下圖所見，在香港密集的住宅樓型中，仍然
注重
電梯廳的自然採光。
▲ 圖42 香港高密小戶型，仍然講究梯廳採光
矩形樓型，亦可解決梯廳採光
前海媽灣的某專案，其矩形樓型雖然沒有解決消防樓梯的自然採光，但是其電梯廳還是實現了自然弱採光。
▲ 圖43 前海某專案的電梯廳可以採光
規避新農房大坑
看戶型前，先看樓型
儘管如今深圳超高層現代住宅建築裝飾以鋁板外牆，並配以豪華樣板房引導客戶，而有經驗的改善性住房或豪宅買家，還是能夠識別魚目混珠的新農房。
我們從新農房與舊農房具有相同的三個特徵，可以對症下藥地予以規避。
一看樓型：矩形樓型要小心
樓型決定了戶型的朝向、電梯廳和消防樓梯是否採光，即居住及出入的舒適性。
如果是傳統的經典樓型（T4、T6），可對其經典的南向戶型放心；
而一個專案的T5 以上樓型越多，戶型朝向的均好性差；
如果出現矩形樓型，則要
看清所選戶型是否南向
。
對於高容積率的超高層
矩形樓型
，又設定了
異地樣板房
的專案，則更要
引起高度警惕
。
▲ 圖44 矩形樓型要分外小心
二看總圖：戶型朝向辨清楚
一般而言，房地產專案都有戶型圖，有的還提供總平圖（戶型落點陣圖），從中結合
指北針
，可以分辨戶型的真正朝向（
主臥朝向
）。
還可以透過銷售現場的沙盤模型，結合
指北針標識
，看清所選戶型的準確朝向，尤其避免北向房。
▲ 圖45 小區的總平圖上，先看指北針，再看戶型朝向
三看樓型圖：梯廳、樓梯採光否？
在研究
戶型圖之前
，
先看樓型圖
。如果銷售現場未公示樓型圖，則要
讓銷售員提供樓型圖
。
往往帶有
黑梯廳
的專案，多會以
異地樣板房
來
矇混過關
。
當然，如果有實體樣板間，可順便看看電梯廳的自然採光，千萬別被黑梯廳中的燈光所迷惑。
▲ 圖46 認真看沙盤，可以分辨戶型朝向
請對號入座，勿張冠李戴
水能載舟，亦能覆舟。深圳高容積率專案如果漠視市場的南向房需求，一味建設新農房，市場或將讓其自食其果。
新房或能懵得一時，讓客戶稀裡糊塗地買進黑梯廳的北向房，將來在所見即所得的二手房轉讓時，將難見有接盤俠；該戶型在二手市場中還是會遭到唾棄。
深圳的開發商應該像華潤置地學習，及時糾錯，選擇正確的住宅樓型。不再因高容積率，而讓
矩形樓型
、
不論朝向
和
黑暗公區
的新農房
愈演愈烈。
▲ 圖47 深圳的民間自媒體，業已發現深圳的北向房現象
本文例舉的 16個深圳住宅專案中，並非均為新農房。具體專案可參照新農房三個特徵對號入座，切勿張冠李戴。
南向陽光房，沐浴深圳人民
近年來，深圳房地產慣常的“戶戶南向”，在三高專案面前已然成為奢望。
在超高層住宅
低使用率備受市場關注
之後，
深圳住宅的北向房現象
也應受到相關部門、開發商以及市場的重視。
但願
本文例舉的北向房
，只是深圳
有史以來最差朝向的住宅
。但願無論是豪宅，還是剛需房，深圳不再出現北向房，讓深愛這個城市的人們的居家，永遠充滿陽光。
▲ 圖48 陽光燦爛的
南向陽光房