又一家物業公司在港股面前止步。

10月24日，海倫堡旗下物業公司海悅生活的招股書被標註為“失效”。繼海倫堡兩度尋求港交所未果之後，其旗下物業公司首度衝擊港交所上市折戟。

海倫堡成立於1998年，總部位於廣州。官網顯示，該公司是一家涵蓋住宅開發、商業運營、創益科技產業的多元化綜合集團。近年來，海倫堡已開啟全國擴張，除重點聚焦珠三角之外，還佈局了長三角、京津冀、華西、華中等五大區域。

據《鳳凰WEEKLY地產》統計，這已是本月第四個失效的房地產行業企業招股書。此外，富力物業、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知等物業招股書也將陸續於本月底失效。

近乎100%來自母公司的業務

根據此前海悅生活披露的招股書顯示，截至2020年末，公司收入6。75億元，毛利2。07億元，歸屬股東淨利潤9794萬元。

海悅生活的主要收入包括物業管理服務、非業主增值服務及社群增值服務。2020年，其業務收入佔比分別為68%、25。2%及6。8%，業務毛利率分別為25。2%、42。8%及40。8%。

海悅生活的整體業務平均毛利率為30。7%，與物業行業平均31%的毛利率相當。

截至2020年末，公司在57個城市合計管理約150個專案，在管面積約2430萬平方米，簽約建築面積約4230萬平方米。

前述招股書即將失效的富力物業、明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知幾家物業在管面積分別為6940萬平方米、290萬平方米、2010萬平方米及2110萬平方米。

如果與已上市物業公司相比較，在管面積大概能排在30名至40名之間。

雖然2018年-2020年海悅生活的在管面積年複合增長率為17。5%，但其對控股母公司海倫堡的業務依賴度極高。

過往三年內，海倫堡所開發的物業幾乎全由海悅生活管理，按總建築面積統計，分別達到了100%、約99。5%及99。9%。

借新還舊，利率11%的美元債

受目前行業環境因素影響，多家上市房企正遭受資本寒冬的衝擊，海倫堡這樣未能成功上市的中小規模房企也是如此。

9月28日，穆迪釋出評級報告稱，確認將海倫堡中國控股有限公司的評級展望由“穩定”下調至“負面”，維持其“B2”企業家族評級和“B3”高階無抵押評級。

該評級的限制因素包括：在盈利能力減弱的情況下，公司的利息覆蓋率適中；融資渠道有限，且信託貸款的風險敞口較高。當前評級還考慮到海倫堡中國作為一傢俬營公司，企業透明度與上市公司相比較低，治理結構不夠完善。

但穆迪預計，其持有的現金以及經營活動產生的現金流將足以覆蓋未來12-18個月內到期的債務（包括可回售在岸債券）和承諾的土地款項。海倫堡的年度合同銷售額將基本保持穩定，2021-2022年為630-650億元，而2020年為650億元。

在評級下調後不久，海倫堡新發行了一筆2023年到期的高階綠色美元債券，該票據發行規模為2。7億美元，票面利率高達11%。

該票據中，約1。68億美元用於提前交換2021年到期債券，並同步成功新發行1。02億美元債。

另據媒體報道，10月15日，海倫堡已按時兌付5。5億美元的高階無抵押債券中，還有3。82億美元本金及利息尚待償還。

據中指研究院資料顯示，海倫堡前8月合約銷售額達到了706億元。截至2021年6月末，土儲貨值近4000億元。