投稿來源：英為財情Investing

有了優步 （NYSE：UBER）和Lyft （NASDAQ：LYFT）兩個前車之鑑，另一共享經濟巨頭WeWork在上市之前想出了一個辦法：在IPO之前透過發債融資30億至40億美元，用來“提振投資者信心”。

雖然包括優步、Spotify （NYSE：SPOT）、WeWork在內的公司之前都已經涉足過債市，但這個規模的發債程度還是前所未有的，甚至可能超過WeWork的IPO籌資規模本身。

不過，這招能行嗎？

WeWork能否贏得投資人的信任，最終還要看業務模式的盈利前景如何。WeWork的主要業務是透過長期租約租下辦公空間，經過一系列標準化的翻新、裝修之後出租給短期租戶，公司本身擁有的房產很少。本質上，WeWork還是扮演著二房東的角色。

這種業務模式面臨著兩個問題，一是租賃合約產生的鉅額債務。截至去年年底，WeWork的租賃債務達到340億美元，比起前一年同期的182億美元有了大幅的增長。而根據今年1月份生效的美國聯邦會計規則，這些租賃債務的現有價值必須作為債務計入都公司的資產負債表上。

CB Insights曾指出，雖然WeWork租賃債務的違約風險比較小，但在很大程度上是依賴於資產負債表的強度以及資金雄厚的投資者。今年1月份，WeWork的“大金主”軟銀就削減了原來的160億美元投資承諾，縮減到只有20億美元。

二是長期的租賃合約與短期租戶的不匹配，引發了投資者對於公司抵禦經濟衰退能力薄弱的擔憂。這並不是沒有先例，和WeWork有著類似業務模式、專注於傳統服務式辦公室的雷格斯公司就深知經濟週期之痛。

在2003年網際網路泡沫崩潰之後，雷格斯營收跌至了2001年水平的一半，從2001年至2004年利潤率更是連續四年為負。宏觀環境的不景氣，再加上此前多年的激進擴張所埋下的風險，使得雷格斯在2003直接在美國申請破產保護，不得不大幅削減辦公中心數量，一直掙扎到2006年才恢復元氣。

經濟衰退的擔憂尤為迫切，畢竟現在美聯儲有關降息的討論已經提上了日程。成立於2010年的WeWork在擴張之際正好趕上了美國的牛市，它還從來沒有經受過經濟下行週期的洗禮。

雖然個別市場仍在增長，但從去年年底開始，美國和歐洲兩個市場已經看到了商業租賃率已經放緩，表明辦公空間需求下降。根據Cush&Wakefield的資料，美國四季度的租賃量下降了7%，歐洲則下降了14%。

WeWork也承認市場對辦公空間的需求出現下滑。它在今年1月份稱，除了兩個市場之外，其他所有地區都出現了商業租金下跌的情況。不過，WeWork強調了它在歐洲和亞洲市場的擴張，來對沖在美國市場的業務曝險。

除了租賃量和租金之外，還有另外兩個關鍵指標值得關注。根據《華爾街日報》的報道，去年四季度WeWork的入住率從三季度的84%下降至80%，每位會員的平均年收入也在2016年的基礎上下降13%。

當然，潛在的經濟低迷也有可能成為WeWork的商機，因為原本的大企業有可能會縮小規模，尋求更靈活的辦公空間。但歸根結底，這對WeWork來說究竟是福是禍，仍是個很大的不確定性。

要靠共享辦公盈利，就要保持較高的出租率。但目前的情況來看，WeWork的商業模式仍然是依靠融資燒錢，而做不到盈利。去年，該公司的收入飆升至18億美元，但虧損甚至超過了收入，達到19億美元。不解決盈利模式的問題，難保WeWork上市後不會淪落到與優步、Lyft同樣的下場。