上世紀尾聲，對著成都南面一眼望不到邊的曠野，這座城市的主政者們心潮澎湃，開始下一盤大棋。

成立高新區、修三環路、修天府大道、城市向南發展……今天成都大部分的驕傲和資本，都立足於這些偉大的規劃構想。

一家名叫高投集團的企業應運而生，它是屬於高新區的國企，承擔了高新區大量基礎建設，比如大名鼎鼎的軟體園、鐵像寺水街。當然也順帶做了很多住宅開發專案，在世紀城河邊，高投選了塊好地叫英郡，在本世紀前十年，那絕對是整個城南最好的專案之一。

到了2020年的今天，每天在天府三街和五街擠地鐵的城南社畜們都還能看到這個小區，甚至這可能是他們渴望的溫柔之鄉。畢竟，下樓就到公司，對天天加班的社畜來說，吸引力相當可以。

01

這不是局座寫給社畜的一篇心靈雞湯，最近局座被英郡吸引的原因只有一個：這個小區的一期正在進行一場轟轟烈烈的換物業運動。

可能被換掉的物業公司叫藍光嘉寶，即將進場的選手可能在萬科物業、龍湖物業和世茂物業之間產生。這四家，都是大名鼎鼎的企業。

萬科、龍湖、世茂，正在英郡上演三國殺

在局座的微頭條上，這個話題有10萬人圍觀，從評論區可以窺探三家公司的風評。

藍光嘉寶和其他幾家的物業服務到底有什麼區別，局座暫不關注。局座只關心一個問題，如何才能換掉一個物業公司？

合法操作寫在《物權法》裡，總結起來就是：成立業主大會，選舉業主委員會，獲得足夠多的業主支援，就可以開始這一行動。

但真正的革命實踐並不是請客吃飯那麼簡單，而是赤裸裸的鬥爭。

今年兩會前夕，一位網友在人民網《領導留言板》向住建部部長提問：為什麼換個物業公司比登天還難？現行政策該如何調整？

在英郡，都已經發了通告準備退場的藍光嘉寶決定不認命，如果龍湖物業和萬科物業都來了，一槍不放就走，以後在這個行業怎麼混？

管理一個社群幾年，藍光嘉寶總還是有幾個業主朋友支援，只要有支持者，這場遊戲就沒輸完。

02

大多數時候，業主大會和業委會並不是一個情緒穩定的組織。

這種不靠譜性可以上升到社會學高度，根據法律規定：小區入住率過半或交房滿三年就可以成立業主大會。但一個小區內的人形形色色，不像農村裡有宗族或血緣聯絡，從全國各地走到一起，實在不能要求他們對“服務好不好”這個問題看法一致。

所以，真正會被換掉的物業公司，一定是犯了眾怒。大多數時候，個別業主對物業的不滿都很難推動業主們聯合起來完成換物業公司這麼一個高難度任務。

在局座十多年的從業生涯過程中，瞭解到的案例也不多。

萬科是物業市場不可忽視的生力軍

2011年，華潤翡翠城一期的部分業主強烈要求換掉華潤物業，這是華潤在成都交的第一批房子，不關乎生意，主要是面子。但業主之間分歧很大，至今在各大網路論壇上都還有當時業主內部罵戰的彈坑。華潤想了太多辦法才守住陣地。

第二次是前幾年蜀郡業主成功地換掉了之前的物業公司，引進了龍湖物業，業主們大擺宴席，奔走相告。

上個月，龍湖物業又成功進入了中鐵西城，抖音上傳播的小影片顯示，龍湖物業工作人員列隊整齊，進場接收工作，業主夾道歡迎。那種感覺像極了97年駐港部隊從英國軍隊手裡接管香港——我們上崗，你們可以下崗。

龍湖物業接管了中鐵西城

不過說來巧合，雖然內部派系不明，但蜀郡和中鐵西城都是中國中鐵旗下企業開發，鐵老大走起背字來，也會兩次踏進同一個湖。

03

算來算去，絕大多數小區如果想有好的物業服務，還是得指望開發商血液中的道德含量。

局座在之前的文章裡表揚過蔚藍卡地亞的物業，也吐槽過麓山的麓山物業。

但平心而論，麓山物業也委屈，物業公司畢竟要算經濟賬。賣房的時候有營銷費用兜著底，當然是高水準輸出，能保證每一棵草都是新的。但交房後，像麓山這麼一個幾千畝的社群，幾十個組團，要全部按照賣房時的服務標準，至少得配置近千人的隊伍。這個成本太高，現在收的物業費可能不夠花。

但只要是門生意，就有人做。

繼去年20餘家物管公司IPO後，物業上市熱潮今年仍在持續。年初至今，已有6家物管公司在港上市，此外，金科物業、世茂物業等也向港交所遞交了上市申請。華潤、恆大、融創等大型房企也紛紛傳出分拆物業上市的計劃。

物業管理條例有待更新

從發展角度看，房企規模擴張逐漸面臨瓶頸，接下來就是存量時間，不少房企都試圖在物業市場上有所作為。對個體而言，豪宅市場存量房比例越來越高，物業服務水平將直接決定豪宅的居住品質和長期價值。

目前成都大多數豪宅交房未滿10年，大多數開發商籤的首任物業合同還沒到期，未來幾年，物業合同到期的樓盤都會面臨換物業或者續約問題。

如何換掉不合格的物業公司，這個命題才剛剛開始。

· 留言互動·

如果你是英郡一期業主

萬科、龍湖、世茂三家物業，選哪家？