查理芒格（美國投資家，沃倫·巴菲特的黃金搭檔，伯克希爾·哈撒韋公司的副主席。）曾經說過，“要知道我會死在哪裡就好啦，我將永遠不去那個地方。”

查理·芒格（左一）與沃倫·巴菲特

只有多從過往的失敗案例當中吸取經驗教訓，才能讓後來者更好地生存發展下去。不幸的產業園區各有各的不幸，每個案例都可以寫一本書。老炮兒歸納了產業園區失敗的幾類主要原因，並配以相關的案例。

一、不仔細研究法律法規，不為相關風險做準備

我國的土地出讓方是各地方政府，而與產業地產有關的法律法規，各地有很大區別。

一個地方的成功模式，不能複製到另一個地方。因為相關法律法規，是在開發過程中逐漸接觸到的，有些企業不做調研，盲目進入新的地區，最終導致重大失敗。

深圳天安雲谷產業園

主要法律問題：工業地產是否可分割銷售

建好的園區能否進行分割銷售，對於資金準備不足和財務成本較高的企業來說，是生死線。而關於這道生死線的規定，各地完全不一樣。

在行政管理實踐中，對“工業地產”分割銷售轉讓原則上是不允許的。但實際上我國房地產管理主要法規和國土資源部有關行政規章中均沒有禁止“工業地產”分割轉讓的規定。

地方政府禁止分割轉讓，主要原因在於企業獲得“工業地產”用地的時候，大多是低價乃至零地價獲得，而政府在價格上讓步是因為對該產業園區的未來有期待，希望它能實現政府的某些目的，一旦允許分割轉讓，政府目的無法達成，且將衝擊正常市場，滋生腐敗。

隨著政策的開放，有些地方開始有條件允許工業地產分割銷售轉讓的，比如2014年3月14日，杭州市人民政府出臺規定：“鼓勵開發區（園區）建設標準廠房，標準廠房可以分幢、分層轉讓，中小企業原則上透過標準廠房解決生產用房。”2014年3月28日上海市人民政府辦公廳轉發市規劃國土資源局規定“（三）研發總部通用類……土地房屋整體轉讓和分割轉讓的，需經出讓人同意”。

南京、武漢、中山、廣州、東莞等地也都陸續出臺了相關規定，細則各不相同。

但是，如果園區開發商如果不詳細研究各地規定的不同，很容易出現各種問題。

美國矽谷

失敗案例1：

某龍頭房企，在一二線城市透過收購方式獲得一已經基本建成的產業園區，本以為可以根據其之前在某一線城市的成功經驗分割銷售迅速回款，最終卻發現當地根本不允許分割銷售，如果分割銷售要轉換土地用途，需要繳納非常高的地價，得不償失，結果專案一直停頓，幾年沒有處理。

失敗案例2：

某企業用很低價格，在南方某都市獲得一塊地，用於建設文化產業基地，其核心是一家藝術品博物館。在付出數千萬之後，該企業覺得回本的時候到來，把該基地分開出租給數百家工藝品商店，租期數十年，並稱這並未背離發展文化產業的初衷。後來該公司被舉報，政府初步認為其變相銷售。因為引發眾多糾紛，企業負責人被警方控制。

二、迷信地方政府官員的能量和承諾

許多企業本來很謹慎，但卻堅信地方政府無所不能，地方政府主要官員一拍胸脯，就覺得沒有什麼好顧忌的。目前許多城市都在大造特造新城，一個新城裡就要有產業，於是很多企業就被忽悠去了，地方官員承諾在貸款、招商方面做工作，企業就自以為沒有後顧之憂。但是，官員是有任期的，一旦調任，很多私人承諾不再算數。另外，地方政府也並非無所不能，不尊重市場規律，不斷用地方權力和資源來解決問題，最終不過是不斷延後問題的爆發。

雖然國家最近出臺相關政策對企業家的相關權益作出了法律依據，但還是想提醒一下產業園區：海燕，你可得長點心吶！

北京中關村科技園

失敗案例

華北某城市，規劃了數百平方公里的工業區，最初的宣傳稱裡面有若干國家級大專案，等等。眾多的產業園、生態城也就落戶於此。但規劃過於宏大，計劃過於樂觀，那些國家級大專案因為臨近大都市的強勢競爭，最終一一泡湯。當地政府向銀行借款太多，銀行不願意再投入，而之前投入的數以百億計的資金，光利息都成為當地政府的沉重負擔。最終，在當地政府鼓動下進入該工業區的開發商、建築商，一個個折戟沉沙，只好吞下苦果。

三、自身理念不更新，像做住宅一樣做產業地產

傳統模式中，住宅在修建之前，是不知道自己確切的客戶是誰的，只有大概的定位。於是，很多企業轉型做產業園區的時候，仍然沿用原來的模式，只是經過大概的調研，自己確定一個方向，以為這樣修好園區之後，就可以像賣住宅那樣賣出去或找到租戶，卻不知道這樣的想法其實是大錯特錯了。而且，人們對住宅的主要需求，許多時候是大同小異的，而不同產業對園區的需求，是完全不同的。

更重要的是，產業地產，許多時候本就不依賴第一輪銷售或出租盈利，其盈利來自於後期的經營，經營帶來園區本身的升值，為企業服務可以有持續的現金流，等等，如果僅僅是銷售出去，而沒有確定的銷售群體，後期也基本是要失敗的。

失敗模式：

1、定位產品的時候，不能確定到底誰會入駐，於是打一些自己可能都不相信的噱頭名字，比較代表性的是“電商產業園”、“文化產業園”，最終奇蹟沒有出現，招商失敗。

2、產品賣出去了，卻沒有企業入駐，很多都是投資客，政府因此不滿，不願意繼續給優惠條件，企業後期經營也就此失敗。

3、產業園與城市商業區和住宅區距離過遠，生活不便，早期雖然透過各種優惠政策吸引到企業入駐，後期卻紛紛離開。

失敗案例：

甲企業在一三線城市做了一個民間工藝產業園，因為認為當地民間工藝產業比較發達，可當地此產業雖然比較發達，總產值卻也只有幾千萬，而且非常分散，大多是手工製作，集中在一起並沒有太大優勢，大家也不喜歡聚集在一起，最終專案失敗。

DCC（華南）文化產業園

四、沒有專業團隊，誤認為空降大神能拯救一切

產業園區是個系統工程，不是一兩個內行就可以做的，必須是一個團隊才可以。如果完全從頭開始，不如直接收購一個專業公司來做。

失敗案例：

某房企一直做住宅，後來開始做產業園區，後來發現問題，高薪聘請來一副總負責相關事宜，但副總歷時兩月發現自己60%的指示無法得到實現，最終辭職。

這4個導致產業園失敗的原因，你認同嗎？

中智雲匯

智庫專家

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