專案經理部的定位

專案經理部是在公司的領導下代表企業履行施工承包合同，按合同要求完成專案建設任務的專案管理機構。專案經理部是一個組織體，協調部門之間、管理人員之間的關係，發揮每個人的崗位作用；溝通協調專案經理部與公司各部門，政府主管部門、供應商、指定分包單位等關係。

專案經理部的崗位劃分及人員配備

專案經理部下設八個崗位，即專案經理、專案經理助理、工程主管、配套主管、土建工程師、配套工程師、園林工程師、專案秘書。專案總經理人選的確定採用公司直接任命或競爭上崗的辦法。

人員配備：

1、13萬平米以內；專案經理、工程主管1人、土建工程師2人、配套工程師1人；專案秘書（可考慮臨聘），5人；

2、15萬至20萬：專案經理、工程主管1人、土建工程師3至4人、配套工程師2人；專案秘書（可考慮臨聘），7人

3、22萬至30萬：專案經理、經理助理1人，工程主管（配套）2人、土建工程師4至6人、配套工程師2人；專案秘書（可考慮臨聘），10至12人；

考慮到公司的可持續發展，各專業工程師必須要求本科以上學歷，可塑性好，責任心強，以便在最短時間內可培養成複合型專案管理者。專案經理部在人員配備時，實行一職多崗，全面管理。全部崗位職責必須覆蓋專案建設的全過程，不留死角，同時要避免職責交叉重疊。每個標段設一名地盤主任，由專業工程師擔任，全面負責各專業施工的管理協調工作。

專案經理部工作內容

1。專案經理部負責工程實施過程的控制、管理、協調，負責供應商實施過程的合同履約管理和監控，協調工程實施過程中的內外部的關係。按公司經營計劃和合同要求確保工程的工期、質量，按目標成本要求控制專案成本。專案經理部總經理承擔直接領導責任；公司工程管理部承擔指導、評估和監控職責。

2。專案經理部是專案建造成本的控制中心，專案經理部經理對專案建造成本的控制承擔直接領導責任；公司成本管理部承擔指導、評估和監控職責。

3。專案經理部是專案建造成本的控制中心，專案經理部總經理對專案建造成本的控制承擔直接領導責任；公司成本管理部承擔指導、評估和監控職責。

專案經理部工作職責

1。實行專案經理負責制，在小區建設過程中認真貫徹國家有關基本建設的方針、政策和法令，特別是關於質量的方針、政策和法令，確保小區建設規劃部署的各項施工任務全面完成。

2。組織設計、施工、公共事業、園林綠化建設等各參建部門有關人員，為建立優秀小區密切配合，團結協作。

3。有較強管理、服務意識，本著對使用者負責的精神，正確處理經濟效益、社會效益、環境效益三者的關係。

4。堅持管理標準，以質量管理為核心，對建立優質工程、提高工程質量、降低工程成本、縮短工期，提高企業經濟效益起到積極作用。

5。對工程質量、進度及合同管理負直接責任；嚴格執行工程簽證、設計變更、工程洽商管理制度，協助成本管理部做好工程成本控制工作；

6。與專案發展部、設計部介面，全面負責進行專案前期報批報建工作；

7。負責組織竣工驗收、規劃驗收、業主入住驗收等工作。配合物業房屋維修。

專案總經理工作職責

1。專案總經理作為公司代表，對施工過程中的所有問題向公司負最終責任。

2。根據公司專案組織機構編制要求，確定專案組織機構和人員安排，落實各管理人員職責，組織專案經理部開展工作。

3。負責建立專案的合同管理體系，嚴格履行合同管理任務，處理好與乙方的合同爭議和糾紛；

4。主持選擇施工總包單位、施工監理單位的招投標工作；

5。全面控制施工質量、進度、成本，完成公司下達的建設任務；

6。嚴格執行公司制定的動態成本管理制度，並負有領導和實施職責；

7。執行公司釋出的各項指令，接受公司各業務部門的指導、檢查、監督；

8。負責組織工程實施中政府有關部門、市政部門、公用事業、設計單位、施工單位、監理單位等各方面之間的綜合協調工作；

9。定期向公司領導和有關部門提交專案實施的情況報告。

專案總經理工作許可權

1。有對總價在10萬元以下零星工程合同的簽署或否定權；

2。在與人力資源部協商的基礎上，有選擇專業工程師聘用權、員工辭退權；

3。有獎金分配權，以及按部門管理制度對員工的獎懲權；

4。有員工升職、加薪建議權。

專案經理部主管工程師職責

1。全面協調各專業施工的管理協調工作。

2。開工前負責向施工單位移交場地，並組織辦理有關手續。

3。稽核各階段進度計劃並監控其實施。

4。對工程質量進行監督，對重點部位及易出現通病部位組織各專業工程師和監理進行專項驗收，並對各分項組織抽驗。

5。組織專業工程師和監理對已完單位工程進行驗評。

6。對施工中的不合格品或材料、裝置提出處理意見。

7。定期或不定期組織各專業工程師對施工單位進行進度、質量、安全、文明施工、場容場貌等方面的考核。

8。竣工後組織有關人員對工程的實施和管理進行總結，為後施專案提供借鑑。

專業工程師崗位職責

1。土建工程師：

1）掌握圖紙內容工藝要求、材料的選用要求，負責本專業範圍工程圖紙的全面稽核；

2）掌握建築結構專業工程與相關水、電氣、暖工程之間的關係。能夠合理運用專業知識技巧，使建築工程的施工達到設計要求、裝飾美觀、使用方便；

3）能夠掌握建築結構相關的專業知識，並熟悉相關工程的專業知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到建築結構系統的功能和品質要求；

4）掌握建築工程的規範要求，並能夠合理的運用；

5）能夠在現場指導監理公司、工程隊的工作，確保工程進度，工程質量達到整體工程的進度要求；

6）協調組織工程建設中的基礎、主體、竣工等驗收，從工程方面負責與物業公司的交接工作；

7）嚴格控制工程投資成本在預算範圍內，對成本控制結果負責；

8）負責範圍：土建的全部工程。

2。給排水工程師：

1）掌握本專業的工程圖紙內容工藝要求，材料的選用要求，負責本專業範圍工程圖紙的全部稽核；

2）掌握水、暖專業工程與相關土建、電氣、建築工程之間的關係，能夠合理的運用水、暖專業知識技巧，使水系統及採暖系統的安裝合理美觀、使用方便；

3）能夠掌握水系統及採暖系統相關的專業知識，並熟悉相關工程知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到水、暖系統的功能品質要求；

4）掌握水、暖系統相關的配套知識，熟悉政府相關部門對水、煤、消防系統的管理辦法及相關的法規規定；

5）負責完成水、煤、消防等專業確定方案，負責組織施工單位進場，實施過程協調管理。

6）掌握水、煤、消防系統工程的規範並熟悉相關電氣法規，並能夠合理的運用；

7）具有組織本專業施工的能力，能夠在現場指導監理公司、工程隊的安裝，確保工程進度工程質量達到整體工程進度要求；

8）協調工程建設後期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；

9）嚴格控制專業工程投資成本在預算範圍內，對成本控制結果負責；

10）負責範圍：上水工程、排水工程、消防工程、煤氣工程、暖通工程，配合作好室外配套工程。

3。電氣工程師：

1）掌握本專業的工程圖紙內容工藝要求，材料的選用要求，負責本專業範圍工程圖紙的全面稽核；

2）掌握電氣工程（供電、通訊、有線電視、安保系統、網路技術）與相關土建、水、採暖工程之間的關係，能夠合理的運用電氣專業知識及技巧，使電氣系統的安裝合理、美觀、使用方便；

3）能夠掌握電氣系統的專業知識，熟悉相關工程的專業知識，能夠指導設計工作、工程安裝工作、工程材料的選用，達到電氣系統的功能、品質要求；

4）掌握電氣系統工程相關的配套知識，熟悉政府相關部門對電氣系統的管理辦法，掌握相關的法規規定；

5）負責完成水、煤、消防等專業確定方案，負責組織施工單位進場，實施過程協調管理；

6）掌握電氣系統工程的規範要求，並能夠合理的運用；

7）具有組織、選擇本專業的施工單位的能力，能夠在現場指導監理公司、施工單位的安裝，確保工程進度工程質量達到整體工程進度要求；

8）協調工程建設後期的竣工驗收，從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；

9）嚴格控制專業工程投資成本在預算範圍內，對成本控制結果負責；

10）負責範圍：供電工程、通訊工程、有線電視工程、對講、可視對講工程並配合作好室外配套工程。

4。環境工程師：

1）掌握負責專案所有環境配套相關任務，包括道路、路燈、園林綠化、圍欄、施工現場整體形象等；

2）負責完成各專業從確定方案、委託設計、辦理各種施工審批手續，到組織施工單位進場前後的管理等一切事宜；

3）協助施工單位開展工作，監督進度和質量，並確保工期；

4）協調工程建設後期的竣工驗收，並完成與物業公司的交接工作；

5）嚴格控制專業工程投資成本，對分管部分成本控制結果負責；

6）從專業工程方面負責與物業公司的交接工作；

7）由專案經理部總經理統一安排，分擔其他專業工作和管理工作。

專案經理部工程管理程式

目的

規範專案經理部的管理，確保專案的施工過程處於受控狀態，保證各個專案經理部管理的協調一致性，每個專案經理部自身工程管理的連貫性。

範圍

本程式適用於本公司開發的所有專案在施工準備及施工階段的質量、進度、成本、安全及現場協調等的管理和控制。

職責

專案經理部負責監督和協調監理、施工單位等各供應商履行合同，協調與專案有關的外部周邊關係及公司各職能部門關於本專案的工作，完成公司關於專案的質量目標和進度目標，協助成本管理部完成目標成本控制。

主要內容

4。1施工準備管理

4。1。1相關手續的辦理

專案經理部負責現場的“三通一平”（水通、電通、路通、場地平整），辦理施工臨水、臨電、場地臨時排水及施工路口手續的工作。根據專案發展計劃並按照政府有關的規定及程式負責辦理工程報建工作。

4。1。2施工組織設計審查

在施工單位中標後，專案經理部應要求總包單位在進一步熟悉施工圖及現場實際情況的基礎上，有針對性地編制《施工組織設計》，報監理單位、專案經理部成本管理部、工程管理部審查。施工組織設計審查要點詳見管理檔案：SHVK-EMD-PM-B-007

4。1。3監理規劃和監理實施細則的稽核

專案部督促監理單位及時提交監理規劃和監理實施細則，並認真稽核。

4。1。4施工圖紙交底與會審

專案經理部必須在工程開工前組織施工圖紙交底和會審的工作，設計部、成本管理部、工程管理部參加，必要時由工程管理部外請專家諮詢。對於“三邊”工程，應分期、分批及時進行

4。1。5開工報告的審批

主體工程開工前，專案經理部應要求施工單位向監理單位提出開工申請報告，具備下列條件方可批准開工：

A施工圖已交底、會審；

B施工組織設計已審批；

C施工現場已具備施工條件

D施工單位的各項準備工作已就緒

E監理規劃和監理實施細則已稽核

4。2合同管理

4。2。1施工監理合同管理

4。2。1。1專案部專業工程師必須全面掌握監理合同基本內容，對監理人員的資質要求、監理單位的工作任務、監理的工作內容、開展工作的方式方法、對監理單位的獎懲措施、甲方應配合的工作都應該非常熟悉，並嚴格按此操作。

4。2。1。2對進場開展工作的監理人員進行資質審查，及時調換不稱職的監理人員。

4。2。1。3稽核監理單位提交的各種檔案報告，並簽署意見；監督檢查監理單位對施工單位提交的各種檔案報告的稽核情況。

4。2。1。4經常深入施工現場瞭解工程實體質量，檢查監理單位的旁站、巡視、檢測、隱蔽驗收等工作是否滿足合同及規範的要求。

4。2。1。5定期檢查監理單位的各種內業資料，是否滿足合同和有關規範的要求，是否及時、完整、正確。

4。2。1。6協助監理單位解決施工中出現的問題，樹立監理單位的威信，為監理單位開展工作創造外部環境，按合同規定及時支付監理費

4。2。1。7督促監理單位定期進行工作總結，分析產生問題的原因，提出解決問題的辦法和採取預防的措施，為以後的專案總結經驗教訓。

4。2。2施工合同管理

4。2。2。1專案經理部的每份施工合同必須落實責任人，合同責任人必須熟悉合同相關條款，嚴格要求監理單位按合同的規定對施工單位進行質量、進度、成本、安全文明等的控制。

4。2。2。2專案部定期對施工合同履約情況進行檢查，每年度和合同履行完成後進行對供應商進行履約評估。

4。2。2。3每份合同應收集相關的管理資料，由合同責任人負責，檔案原件交專案秘書歸檔。當合同責任人改變時，應辦理好交接手續，並且經其直接上司確認。

4。2。3合同管理其它規定詳見《專案經理部合同管理制度》檔案號：SHVK-EMD-PM-B-006

4。3質量控制

4。3。1專案經理部作為公司派駐施工現場的專門機構，應重視質量控制工作。在施工過程中按照合同規定和規範的要求督促監理單位和施工單位認真履行合同，實現質量目標。

4。3。2施工預控：

專案經理部各分部分項開工前主要是督促監理單位檢查施工單位的各項準備工作，檢查監理單位的準備工作

4。3。2。1檢查監理單位對施工方案、施工技術交底等稽核情況

4。3。2。2督促檢查監理單位認真執行樣板引路制的實施。

4。3。2。3審查監理單位編制的監理實施細則。

4。3。3過程控制

4。3。3。1加強對測量及定位放線的監控工作，監督監理單位按合同要求的儀器對測量定位進行復核。

4。3。3。2專案部每週定期召開協調會，及時協調現場出現的問題。

4。3。3。3對重要材料裝置要檢查、監督監理單位是否按合同和有關規範的要求進行進場驗收、抽樣、取樣複試。不定期地抽查材料的準用證、質保書、合格證、檢驗報告等質保材料。

4。3。3。4專案經理部應堅持經常性的質量檢查制度，對隱蔽工程及重要和關鍵工序（如樁基工程、防水工程、裝修工程等）要會同監理單位到施工現場進行檢查。

4。3。3。5督促監理單位負責進行中間驗收，專案經理部組織進行竣工驗收。

4。3。4事後控制

4。3。4。1滲漏的有關工序，在工序交接工前要督促監理單位100％檢查驗收，並落實整改。

4。3。4。2對於出現的質量問題要進行歸納總結，分析產生問題的原因，提出採取預防的辦法，並報工程管理部歸檔。

4。3。4。3督促監理單位加強成品保護的管理工作。

4。3。5質量管理的其它規定詳見《工程質量控制及管理辦法》檔案號：SHVK-EMD-PM-B-009

4。4進度管理

4。4。1總施工進度計劃的編制

專案經理部根據專案發展計劃及施工圖紙，充分考慮施工工藝、周邊環境、季節影響等因素，編制專案總施工進度計劃。並將專案總進度計劃分解為月度施工進度計劃，關鍵線路上的關鍵節點可另行編制詳細計劃以便更好地組織和監控施工。

4。4。2專案總進度計劃的評審

專案總進度計劃編制完成後，專案經理部應組織部門對計劃進行討論和評審，以保證計劃的可行性和嚴肅性。

4。4。3總施工進度控制計劃的調整

除非專案發展計劃或銷售計劃發生重大變化，否則一般不對專案總施工進度控制計劃給予調整。若調整，進度計劃必須經工程總監批准，並將調整後的計劃報工程管理部備案

4。4。4施工進度計劃執行

針對影響進度的因素前瞻性地採取措施，及時辦理報批報建等手續，及時解決圖紙供應、甲方分包、甲供（包括甲控）材料等甲方要協助的問題。監督監理單位檢查施工單位的月進度計劃及完成情況，檢查現場勞動力安排、機械裝置、材料的到位情況，對周、月及總進度控制計劃與實際進度進行對比，分析進度滯後的原因，提出追趕進度的方法，督促監理單位落實各項工作。

4。4。5專案總施工進度計劃審定後，專案經理部根據專案總施工進度計劃制訂承建商進場計劃、施工圖紙交付計劃以及甲供材料進場計劃，並分別抄送設計部、成本管理部、工程管理部等，以便各職能部門根據專案時間要求和工作本身週期安排部門工作計劃。在每月的工程月報中對下月需要職能部門的成的工作列出時間清單，前瞻性地敦促和協助職能部門完成相關的工作。

4。4。6進度管理詳見《工程進度控制及管理辦法》檔案號：SHVK-EMD-PM-B-010

4。5設計變更和工程簽證管理

4。5。1現場主辦工程師必須熟悉合同中關於工程簽證管理的具體辦法，特別注意分清是否在合同規定的乙方責任的範圍內。

4。5。2工程簽證必須及時辦理，每月進行彙總。

4。5。3監督檢查監理單位對工程簽證的稽核情況，主辦工程師必須認真進行復查。

4。5。4辦理《工程簽證管理程式》，檔案號：SHVK-EMD-PM-B-017

4。6。安全文明施工管理

4。6。1督促監理單位做好安全文明施工的監控管理，定期對各標段進行安全檢查，並追蹤瞭解整改情況，給予監理單位必要的支援。

4。6。2嚴格要求施工單位按照合同和有關的規範規定作好標化工地的工作，督促監理單位落實相關合同條款

4。6。3對於政府及公司工程管理部檢查過程中發現的安全隱患和文明施工問題，要監理跟蹤落實。

4。6。4具體規定詳見《文明工地標示標準》，檔案號：SHVK-EMD-PM-B-

4。7工程物資採購管理

4。7。1設計部負責確定材料裝置設計標準

4。7。2工程管理部健全採購材料裝置及合格供應商資訊庫

4。7。3工程管理部建設材料裝置樣品間

4。7。4工程管理部負責採購材料裝置分類

4。7。5成本管理部負責材料裝置採購目標成本控制

4。7。6工程管理部制定材料裝置採購目標管理總體計劃

4。7。7工程管理部負責材料裝置上網招標採購及合同簽約

4。7。8專案經理部負責材料裝置進場檢驗與試驗

4。7。9其他詳見《材料裝置管理制度》，檔案號：SHVK-EMD-PM-011

4。8文件管理

4。8。1專案文件收集整理由專案秘書負責，各主辦工程師協助。

4。8。2專案發文採用統一格式、統一編號的原則，檔案進出按規定的流程進行閱處。

4。8。3專案文件由三部分組成，專案部管理文件、監理單位資料、施工單位竣工資料。

4。8。4文件管理詳見《專案經理部文件管理制度》

專案經理部合同管理制度

目的

規範合同管理程式，落實合同管理責任，保證合同得到嚴格執行。

監理合同管理

2。1監理合同管理的指導思想

2。1。1監理單位是現場質量、進度、安全文明管理和施工單位間協調的主要責任單位，並協助開發商進行成本控制，專案經理部依據監理合同（包括招標檔案、投標書）、經批准的監理規劃、現行的法規和規範，對監理單位進行有效管理和監控是一項特別重要的工作，是保證專案管理正常進行的重要保證。

2。1。2現場工程師要經常與監理人員進行有效溝通，使其瞭解萬科的管理思路、工作方式，儘快與專案部合拍。

2。1。3現場工程師要樹立監理單位的威信，充分發揮監理單位的作用，為監理單位開展工作創造良好的外部環境。

2。2監理人員的資質審查

2。2。1專案經理部應對進場的監理人員進行資格審查，核對監理人員名單是否與監理合同相符，檢查和了解監理人員的學歷證書、職稱證書、資格證書、工作簡歷是否真實可靠；並對進場的監理人員進行面試，符合要求才能進場開展監理工作。

2。2。2專案經理部應定期對現場開展工作的監理人員進行考核（作好記錄），及時調整不合格的監理人員。

2。2。3專案經理部應及時將長駐現場的監理人員姓名、性別、專業、技術職稱、資格證書名稱、進出時間等情況登記在《施工現場監理人員登記表》上。

2。3稽核監理單位提交的檔案

2。3。1開工前督促監理單位及時提交《監理規劃》，簽署稽核意見。

2。3。2督促監理單位分階段提交《監理實施細則》，及時進行稽核。

2。3。3稽核監理單位提交的《監理月報》，簽署稽核意見。

2。3。4重視監理單位發出的監理備忘錄、監理通知單，認真研究監理單位提交的專題報告，並對上述檔案進行追蹤檢查。

2。3。5監督、檢查監理單位對施工單位提交的總進度計劃、月進度計劃、周進度計劃的稽核情況，督促監理單位分析工程進度滯後的原因，提出追趕進度的方法，並嚴格要求施工單位按此執行。

2。3。6監督、檢查監理單位對施工組織設計、施工方案、施工技術交底的稽核情況。

2。3。7監督、檢查監理單位對施工單位的工期簽證、工程簽證、技術核定、工程付款的稽核情況。

2。3。8稽核監理單位提交的工程評估報告，並簽署意見

2。4監督檢查監理單位的現場控制

2。4。1督促監理單位認真審查施工單位在開工前的準備工作，包括人員、材料、機械等。

2。4。2督促監理單位落實樣板制的工作。

2。4。3監督檢查監理單位對隱蔽工程驗收的控制情況，對重要的部位（特別是易引起投訴的問題），現場工程師要參與隱蔽工程驗收。

2。4。4經常檢查監理單位的旁站、巡視等工作是否滿足現場施工的需要。

2。4。5監督檢查監理單位對施工材料的進場檢查、見證取樣和送樣情況。

2。4。6督促監理單位定期進行安全文明施工的檢查。

2。4。7深入現場檢查工程實體質量，定期對監理單位的工作效果進行評估，及時發現監理單位開展工作的問題，並及時解決。

2。4。8協助監理單位進行中間驗收和竣工初驗。

2。5檢查監理單位的內業資料

2。5。1定期檢查監理單位的內業資料情況，稽核資料的及時性、完整性、準確性。

2。5。2定期檢查監理工作日記的記錄情況，材料質保資料和複試資料等。

2。5。3檢查監理單位對現行施工規範、國家和無錫政府部門釋出的指令性法規。

施工合同管理

3。1施工合同管理的指導思想

3。1。1專案經理部應該合理安排每份合同的執行人，儘量讓每份合同從招投標開始到工程結束由一人負責。

3。1。2充分發揮監理單位的作用，監督檢查的監理單位監控情況。

3。1。3合同完成後必須進行總結經驗和教訓，交工程管理部歸檔。

3。2施工合同管理

3。2。1施工合同責任人在工程開工至竣工期間應每半月填寫合同半月報，及時反映每階段工程進展情況。

3。2。2合同責任人在合同負責期間，要按合同規定的條款嚴格要求施工單位，並督促監理單位。

3。2。3半月報主要包括以下內容：

A本週工程主要部位的進度情況

B監理公司的工作情況描述。

C工程款支付數額及合同累計付款及付款比例。

D施工現場勞動力和施工機械配備情況。

E工程質量的評估意見。

F本週成本情況反饋。（設計變更、技術核定、工程簽證彙總）

3。2。4半月報的稽核以主辦工程師的直接上司為主，專案總經理瞭解，專案秘書歸檔。

3。2。5專案經理部必須對每份合同進行評審，竣工驗收以後先由合同責任人提交一份竣工報告，包括進度和成本分析：實際情況與合同計劃進行比較，分析產生偏差的原因，提出今後以後解決的辦法；並對工程質量進行評估，由專案部工程質量進行評審。

3。2。6每份合同應收集相關的管理資料，由合同責任人負責，檔案原件交專案秘書歸檔。當合同責任人改變時，應辦理好交接手續，並且經其直接上司確認。交接記錄單包括：移交的資料清單，已完部分的情況描述，遺留的問題和注意的事項。