文/樂居財經 李奕和
針對房地產行業的併購融資，正在迎來全面“開閘”。
1月26日，華潤置地官微披露，前一日，華潤置地及所屬永珍生活分別與招商銀行簽署《併購融資戰略合作協議》，各方將就併購融資建立深度合作伙伴關係。
據此，招商銀行將全力支援華潤置地（01109。 HK）、華潤永珍生活（01209。 HK）併購業務發展，將分別授予華潤置地200億元、華潤永珍生活30億元併購融資額度。
該融資額度專用於華潤置地和華潤永珍生活併購業務，
業務品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化、以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品。
此前，針對房企的併購融資，僅少有招商蛇口、建發地產等房企發行的併購票據開了一道口子，但發行量並不太大，渠道也更為單一。
這個層面講，華潤置地與招商銀行的合作似乎給了併購融資領域更大的想象空間。
華潤置地稱，此次合作協議的簽署將支援其把握市場機會參與房地產專案併購，有利於發揮併購在防範化解行業風險、推動行業健康發展和良性迴圈中的積極作用。
市場下行、行業艱難，房企忙找錢，“不缺錢”的華潤置地又一次成為了人們眼中“別人家的孩子”。
國資忙併購
進入2022年，房地產行業延續了去年以來的“不景氣”，房企為保住現金流，償還到期債務，開年來便開啟了“賣賣賣”模式。
今年1月以來不足一個月的時間裡，包括奧園、世茂、融創、雅居樂等一眾頭部房企也紛紛將旗下多個專案擺上了貨架。這些待售資產中，不乏商業地標等優質資產。市場滿是“撿漏”的機會。
此前1月10日，雅居樂披露其2021年下半年出售資產情況，其已就14項非核心物業出售事宜簽訂認購書或買賣合同，售價合計約28億元。這些資產包括酒店及酒店用地、商場、售樓部、公寓等。1月24日，雅居樂再以18。43億元價格出售廣州亞運城26。66%的股權。
開年以來，同樣忙於出售專案回籠資金的還有世茂。甚至，相比雅居樂出售的非核心物業，世茂貨架上的資產要優質許多。同於1月24日，世茂在廣州亞運城的26。67%股權，被以18。44億元賣出。
據瞭解，世茂已將位於上海、北京、大灣區、長三角（除上海）等地的36個專案納入待售資產包，總價值超771億元。這些專案大多是一二線城市的核心資產，當中不乏深圳世茂深港國際中心、杭州世茂智慧之門B塔、世茂深坑洲際酒店、上海世茂廣場等優質地標建築。
隨著市場上賣資產的房企越來越多，一些手上資金寬裕的房企，尤其一些國企央企已經開始進場。
如接盤上述雅居樂、世茂廣州亞運城股權的是中海。據瞭解，此前，廣州亞運城由雅居樂、中海、碧桂園及世茂擁有約26。66%、20%、26。67%及26。67%股權。兩項收購完成後，中海在其中的持股，上升至73。33%。
除此以外，對一些開發週期長、資金沉澱量大的文旅專案，國資也紛紛出手。1月18日，武漢城建接盤融創武地長江文旅35%股權；去年底，珠海國企華髮以14億元交易價，收購昆明融創文旅城二期40%股權。
更早前，恆大多地的文旅專案也被國資接盤。而為化解債務危機，其已引入粵海控股、中國信達、越秀集團、國信證券等國資成立風險化解委員會。1月23日，信達香港董事長梁森林進入恆大董事會，債務重組進入實質性階段。
此次獲得招商銀行200億元併購融資額度的華潤置地，目前看，仍少有其參與收併購的身影。但這次合作的另一位主角——華潤永珍生活，在物業併購市場已多有動作。
1月5日，該公司以不高於10。6億元收購禹洲物業服務。十五天後的1月20日，華潤永珍生活再次出手，以不超過22。6億元的總代價，將中南服務收入囊中。
對於新籤的30億元併購融資額度，其稱，合作將助力華潤永珍生活中長期業務發展需要，為華潤永珍生活在物業、商業、數字化等各類業務拓展上提供金融支援。
併購融資“開閘”
值得一提的是，華潤置地此次獲得的200億併購融資額度，是目前市場上公開報道的唯一一筆同類型的融資授信。因金額較大，自然引發外界關注。
事實上，隨著償債高峰到來，違約與債務暴雷的房企越來越多，市場、官方層面針對出險企業的收併購此前已多有政策出臺。
去年12月底，《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》釋出。為穩定房地產市場、維護行業健康發展，一些優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案，獲得政策上的支援。
而隨著“針對出險企業專案的承債式收購，併購貸款不再計入房企融資三道紅線”，行業針對出險房企的收併購融資迎來“破冰”。
1月12日，招商蛇口30億元併購票據完成註冊，首期發行25。8億元，當中的12。9億元計劃用於收購住宅專案公司股權。據最新發行結果，招商蛇口12。9億元併購中期票據，最低利率2。89%。
1月20日，建發地產擬發行10億元中票。據發行檔案，該中票擬安排4。6億元用於併購2個標的專案公司股權，4。6億元用於專案建設，0。8億元用於償還到期債務融資工具。
1月21日，浦發銀行簿記發行房地產專案併購主題債券（22浦發銀行02），債券規模50億元，期限為3年，票息2。69%。這也是金融機構發行的首單房地產專案併購主題債券。據瞭解，募資將重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難大型房地產企業的優質專案。
據瞭解，招商銀行授予華潤置地及華潤永珍生活的230億併購融資額度，業務品種包括但不限於併購貸款、併購基金、資產證券化、以及基於併購相關業務需求創新的各類融資產品。
也就是說，緊隨雙方合作的完成，銀行層面針對房企收併購的併購貸款等融資迎來全面“開閘”。
不僅是收併購，金融機構在住房租賃等領域的資金支援也更多傾向優質的國企央企。
同於1月26日，保利集團與建設銀行簽署《發展保障性租賃住房戰略合作協議》。據悉，雙方擬共同搭建住房租賃金融合作平臺，透過私募股權投資基金方式支援保障性租賃住房建設。
過往的高槓杆發展，成為如今許多房企的“阿喀琉斯之踵”。據行業統計資料，2022年房企到期的海外債約3560億元，其中上半年到期的規模為1967億元，佔比超過55%。
克而瑞此前披露報告，據不完全統計，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。
伴隨著償債高峰到來，一部分存在資金壓力的房企著手出售旗下資產仍將是未來一段時間的趨勢。
這一背景下，未來，獲得多方資金支援的優質房企尤其是國企央企，對出險企業專案的收併購也將得以持續。
去年高光奪地
1月25日，德銀髮表報告指出，鑑於房價下跌而地價相對堅挺，將華潤置地2022至2023財年的物業發展毛利率預測再下調2至3個百分點，並預計期間將保持穩定在20%。
該行指出，
華潤置地利用市場低迷的時機在2021年補充土地儲備，為2022年之後提高市場份額和銷售鋪路，預料目前槓桿率較低的國企，如華潤置地等未來將有更多收購機會。
此前資料顯示，2021年華潤置地合同銷售3158億元，實現10。81%的同比增長。其2021上半年，綜合借貸額1944億元，現金及銀行結存949億元，淨有息負債股東權益（包括少數股東權益）比率37。4%。
在所有的有息負債總額中，約22%的有息負債將於一年內到期，而其餘為長期有息負債，平均債務年期維持在4。8年。
負債嚴控在安全邊界，背靠央企，華潤置地在過去一年的土地市場收穫不菲。2021年以來，華潤置地可謂是各地土拍市場的常客，其屢次出手的，均是各城市熱門板塊的熱門地塊。
4月9日，佛山順德區陳村TOD臨江地塊出讓，被華潤置地以溢價107%、總價64。5億斬獲。隨後於5月8日、5月20日，華潤置地還先後以總價111。61億元、70。6億元拿下杭州未來科技城綜合體專案地塊以及南京兩橋中央商務區地塊。
根據半年報，
華潤置地上半年新增土地中，一二線城市投資佔比86%，並重點在杭州、南京、長沙、鄭州等城市獲取多個城市級TOD商業綜合體專案。
進入下半年，華潤置地的拿地風格得以延續，其在東莞、無錫、青島多地佈局。
最具代表性的一次，華潤置地8月在東莞以56。08億元，斬獲東莞CBD商住綜合體地塊。該地塊還一舉創下東莞第二高地價的記錄。
一個月前的12月22日，華潤置地再次插旗杭州，以總成交價94。33億元奪得備受矚目的華豐造紙廠綜合體地塊。據悉，不久的未來，申花板塊的首座永珍城將在此拔地而起。
據克而瑞最新資料，
2021年1-12月，華潤置地以1375。3億元的新增土地價值排名第6位，新增土地建築面積1201。4萬平方米。
2021上半年，華潤置地以總地價915。2億元，增持了33宗土地儲備，新增的土地總計容建築面積838萬平方米。其上半年付出的總拿地款，比上一年同期的588。8億元增長了55。43%，新增土地面積比去年同期的495。1萬平方米，增長了69。26%。
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