作者：政知事      來源：大咖聊房

每一個租客都或多或少遭遇過“心酸租房往事”。

與居住條件不匹配的高昂租金，惡意剋扣押金，長租公寓攜款跑路，暴力驅逐，假房源，黑中介……。

重重黑幕下，折射出中國租賃市場中不完善的監管機制和無處投訴的條例空白。

租客苦其久矣，天然的市場弱勢地位，導致大部分租客只能忍受這一切不平等遭遇。

01

行業變動

租房市場與房產交易不同。

租房市場大部分情況下，都是純市場行為，調控介入得並不多。

但隨著長租公寓等企業不斷深入介入租房市場，一切都逐漸發生了改變。

長租公寓藉助資本的力量大肆壟斷市場，高價收房，導致大量市場房源都到了長租公寓手中。

寡頭壟斷對原有的租賃市場造成了極大的干擾。

一方面，伴隨著我國住房租賃行業的快速發展，市場參與主體的種類和數量不斷擴大，市場執行的規則也日益複雜。

過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管。

另一方面，這也是“租購併舉”方針的落地和深化。

我國長期以來存在著“重購輕租”的局面。

租賃市場的短板，不僅影響了租戶的居住感，更放大了供需的不平衡。

租房短板的存在，不僅阻滯了租房者幸福感的提升，也放大了房地產市場所承受的壓力——大家越將租房視作過渡性手段，購房需求就越旺盛，供需天平就越失衡，房價就越走高。

目前各城市租房需求主要來自新市民、年輕人，對居住品質仍有一定要求，而市場上供應的出租房屋多為分散房源、老舊住宅，房源供需不夠匹配，租房體驗不夠稱心。

從權利保障來看，由於沒有強有力的法律作“靠山”，租房者常遭遇隨意漲價、單方毀約的情況，削減了穩定感，放大了漂泊感。

租房不稱心、不靠譜，讓原本搖擺在“租”與“購”之間的人更加堅定了“購”的念頭。

“租購併舉”，需要讓租房市場真正的規範起來，有一定溫度。

而對市場秩序、權利保護等問題須對症下藥、切實解決，首當其衝的就是儘快出臺有關租房的法律法規和操作細則。

02

新條例亮點

近些年來住房租賃中出現的糾紛或者問題，租戶在大多數時候處於弱勢的地位，這次的條例徵求意見稿，更加保護租戶的權益。

尤其是在租金、押金、到期騰退等問題上，除此之外，條例還對出租者，中介租賃等機構在其他方面做了嚴格的規定。

第一，“廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用於居住”，同時“明確符合當地實際的單間租住人數和人均租住面積”。合租將會被嚴格限制，大房子的租金將無法提升。

第二，“住房租賃合同期限內，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金”。

另外“直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格釋出制度，定期公佈不同區域、不同型別租賃住房的市場租金水平資訊”。“對於租金上漲過快的，可以採取必要措施穩定租金水平”。

第三，“出租人未及時履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔”，“住房租賃合同期滿或者解除，承租人應當及時騰退租賃住房，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人騰退”。

同時“未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。”

第四，“住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

第五，“國家鼓勵透過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房專案中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用於出租，將商業辦公用房、工業廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應。”

總體上看，這次的“住房租賃條例”是從控制出租人的權利等方面來達到規範租房市場的目的的。

同時對當地政府也提出了要求：

一個是要釋出租金指導價，嚴控本地租金上漲幅度；

二來是要加大供應租賃房，形成多渠道供應。

從這兩方面入手，可以有效解決租房過程中的各種“雷與坑”，增加租客居住的幸福感，減少擠出效應。

同時加大租賃房源入市，平抑市場租金，降低普通群眾生活成本，真正促進“租賃端”火起來，也能抑制房價，促進房地產平穩健康發展。

03

bug還很多

以往的租賃市場亂象，多源於沒有詳細的條例加以約束。

如今，從理論上來說該條例一旦正式實施，有助於推動住房租賃市場監管的常態化。

尤其對租賃市場的主體行為進行了規範和約束，能有效規範市場秩序，推動租賃市場監管制度化。

但落實監管仍有一定難度。

對於目前市場上長期存在的“高進低出、長收短付”，如何發現以及如何對租金、押金加強監管，目前依舊沒有具體的措施和辦法。

沒有具體的措施以及懲戒方法，很難避免資本“鑽空子”。

此外條例規定住房租賃合同應當網籤備案，透過網籤備案就能發現高風險經營行為，但核查網籤備案資訊是一大考驗，如何發現“黑中介”及無資質企業，也是一大考驗。

出租的住房應符合建築、消防等方面的標準和要求，出租住房的室內裝修應當符合國家有關標準。

但由於市場主體和租賃房源數量大、種類多，監管如何落實全面覆蓋將是監管的難點。

未來，一方面應該針對突出問題制定具體的監管細則；

另一方面，還應充分利用技術手段對租房合同、租金、押金等進行監測。

在對相關行為採取舉證責任倒置，發生爭議時，由住房租賃企業、經紀公司自證清白。

各城市建立糾紛處理和舉報公示制度，暢通投訴舉報渠道。

對公眾反饋的問題積極進行問詢、約談、整治，將企業違規行為納入信用體系，及時公佈。

而這些也需要消費者和相關部門共同推動，自己的權益，要勇於維護。

住房租賃市場的經營模式仍在不斷探索之中，隨著監管不斷細化，市場才會得到規範。