文丨西部菌

說到渝派房企，川渝地區的朋友可能首先想到的是龍湖、金科、東原、華宇等。但有一家主打教育地產，過去幾年漸漸隱身，乃至在2018年將總部搬到北京的渝派房企——新鷗鵬，近期卻大動作頻頻。

1月28日，新鷗鵬以底價9億元摘得津南辛莊商+住地塊，首入天津。

差不多同時，新鷗鵬對外宣佈，將於3月27日在北京舉辦“新鷗鵬教育城（鎮）100城戰略”釋出會，屆時將向全球展示新鷗鵬集團發展戰略計劃。

1月18日，新鷗鵬集團旗下重慶財經學院正式揭牌。

不過，有本地朋友向西部菌反映，在發家之地的重慶銅梁，新鷗鵬卻顯得有點落寞。

比如，在如今聳立起十多棟寫字樓、綜合體的銅梁龍城天街CBD，作為本土最大開發商、入選全國民營企業500強的新鷗鵬卻無一席之地。

與此形成鮮明對比的是，距離該CBD僅1公里左右的新鷗鵬商業綜合體（曲江新鷗鵬教育城），卻已經停擺3年多，而旁邊就是新鷗鵬引以為傲的重慶巴川中學本部。

據說，該商業綜合體的地塊曾是教育用地，工程停擺是否與此有關，讓人聯想。

一邊是發家之地專案陷入僵局，一邊宣佈全國擴張，突然高調起來的新鷗鵬，是否能夠開啟新局面？

01

新鷗鵬算得上是一家有故事的房企。

不僅是因為它的教育地產定位在業內算得上是獨樹一幟，更因為從重慶大學校辦企業改制成民營企業的過程，本身就充滿傳奇。

關於其間的種種爭議、傳聞，坊間和輿論都有不少說法。感興趣的朋友可以查查，西部菌這裡就不再贅述。

千億房企扎堆的今天，新歐鵬的銷售業績顯得過於“小透明”。

比如，其2019年地產銷售被指不到100億。而同期

克而瑞房地產企業銷售TOP100榜單的門檻超過200億。2020年，新鷗鵬更是被報道稱，

半年銷售簽約額僅有23。2億元。

當然，曾經的新鷗鵬的確意氣風發。

比如，2014年就是新鷗鵬的一個高光時刻。先是吸引包括金科、龍湖、華宇等公司在內的多名高管加盟，並喊出了“3年左右在香港上市，3-5年進入全國房企20強之列”的雄偉目標，而後又在成都主城區高價拿下4宗地。

只不過，理想與現實的差距往往很殘忍。沒過多久，曾經高調組隊的豪華大腕高管團隊就分崩離析；而轟動一時拿下的高價地，最終卻因為遲遲未開發，被收回重新拍賣。

時間來到2018年，重慶地產界更是傳出一個重磅訊息：

新鷗鵬因資金鍊緊張與融創進行了接觸，融創對新歐鵬的收購已進入盡調階段，如果進展順利預計這筆收購不久後將會完成。

要提醒的是，這個時間點與前述新鷗鵬在銅梁的商業綜合體停擺的時間基本吻合。

目前來看，這筆傳言中鐵板釘釘的收購，並未成行。新鷗鵬到底是如何從被收購的傳聞中挺過來的，外界不得而知。但背後所暴露出來的壓力，應該足夠真實。

02

2019年開始，新鷗鵬出現新變化。

在將總部由重慶搬到北京後，2019年6月，新鷗鵬又西進西安，與曲江文化產業投資集團簽訂教育產業合作協議，聯手成立西安曲江新鷗鵬文化教育控股集團有限公司。

官網顯示：

2019年，新鷗鵬帶著“教育+地產”發展模式，進北京、進西安、進杭州、進四川、進山東、進北海、進雲南…。。並在美國洛杉磯、佛羅里達和羅馬尼亞等世界多個國家和地區進行了佈局。

這裡面，曲江新鷗鵬應該助力不少，其中一些就屬於文旅專案。

不過，作為一家未上市企業，人們對新鷗鵬迅速開啟的規模化擴張，一個直接疑問在於，那些動輒宣稱投資數十億乃至上百億、數百億的專案，資金到底從何而來？

有媒體披露，按照新鷗鵬對外的宣傳口徑，其全國佈局的專案接近40個，保守估計總投資在3500~4000億元。

西部菌查詢發現，根據2018年民企500強的口徑，新鷗鵬彼時的營收尚不足300億，2019年也只剛過300億。這與其所宣稱的投資規模，顯然構成了一種巨大反差。

而新鷗鵬主打的教育地產不僅體量大、開發週期長，更重要的是，教育品牌的培育更是有著多重的不確定性。

重慶巴川中學一直號稱是新鷗鵬的標杆專案。但是，教育專案有著政策、師資、生源等多方面的因素，在重慶的成功，能夠順利移植到其他地方嗎？

而即便是引以為傲的巴川中學，也經歷了長達20來年的培育。事實上，新鷗鵬集團管理層也表示，要將巴川中學的教育理念推廣到全國並不是一件易事。

另外，值得注意的一個現象是，與近幾年開發商越來越重倉一二線大城市相對的是，新鷗鵬的擴張版圖中，雄楚、保山、北海、荊門這樣的三四線城市卻佔據了相當分量。

這種不走尋常路，或許避開了大城市的激烈競爭，且兼有拿地的低成本優勢。但小城市的教育市場，天花板同樣矮得多。

03

毫無疑問，在全國地產開發商中，主打教育地產的新鷗鵬，走了一條更少人走的路。

從積極的方面來講，“另闢蹊徑”可能意味著能夠獨享賽道優勢。如從公開資訊來看，新鷗鵬在不少地方的拿地價都相對較低，甚至包括此次天津在內，一些還是底價成交。

不過，少有人走的路，很可能也意味著更大的難度和風險。對於即將宣佈“100城計劃”的新鷗鵬來說，目前最大的挑戰，應該還是資金供應和操盤能力。

前者，把總部搬到北京，與曲江合作，可能都是上市前不得而為之的努力；而操盤能力，則考驗的是重慶巴川中學的模式是否能夠在異地被複制。

新鷗鵬的大規模擴張是在2019年才正式啟動。也就是說，它在多數地方的教育品牌效應，可能還得要過幾年才顯現。

但問題在於，一邊要持續擴張拿地，一邊要等待回報，在融資約束日益趨緊的今天，新鷗鵬能否順利挺住，變數不小。

更何況，近幾年開發商拋棄重資產模式已是大勢所趨，萬達等就是前車之鑑。在這樣的背景下，玩教育重資產的新鷗鵬，真的能夠成為例外嗎？

當然，任何探索都註定充滿風險。如果能夠探索出一條成功之路，新鷗鵬也算是開闢一條新的賽道，“百花齊放”的渝派房企也將又多一個個性化的傳奇。

但新鷗鵬的大鵬展翅，註定要經受多重考驗。