當中國香港重返全球第三大金融中心之後，資本對香港的信心，重新點燃！
這次的風暴眼位於香港淺水灣，那個富豪、明星雲集的頂尖豪宅區，香港娛樂新聞的頭版常客……
01
相當於上海地王的6倍、深圳地王的10倍
香港淺水灣，將迎來新的豪宅小夥伴，而且貴到沒朋友，貴到創紀錄：
2月16日晚間，港股公司爪哇控股（00251。HK）公告稱，於2022年2月15日，成功以港幣11。88億元地價，拍下位於香港淺水灣南灣道一地塊。
摺合樓面價約90萬元/m²，
再次重新整理全球樓市的極限值。
這麼貴的地，是商業用地還是住宅用地？
據悉，該地塊為香港淺水灣南灣道的鄉郊建屋地段第1203號用地，指定作私人
住宅用途
，批租期為50年。
這塊地具體在哪呢？位於老牌豪宅區淺水灣區域
圖源圖片來自“劉曉博說樓市”
地塊面積約為1967平方米，最低及最高的樓面總面積分別為1063平方米及1770。3平方米。
最令人驚訝的是，它的樓面地價。我們來算一筆賬：
若按最高樓面總面積算，該地塊的樓面價約為67。12萬港元/平方米，約合人民幣54。52萬元/平方米；
若按最低樓面總面積算，該地塊的樓面價約為111。78萬港元/平方米，
約合人民幣90。8萬元/平方米！
每平米90。8萬元！這是一個什麼概念？
可在廣州郊區買一套正兒八經的小三房了！還有網友戲稱：“足夠在鶴崗購買一棟。”
橫向對比的話，
該地塊足以吊打內地城市單價地王，甩開北上廣深的地王N個level！
目前中國內地的單價地王，出自上海。
2016年8月，融信豪擲110。1億元總價拍下上海市靜安區中興路一宅地，以10萬元/平方米名義樓板價、14。3萬元/平方米可售面積樓板價，創下內地土地成交史上最貴單價紀錄
但新鮮出爐的香港淺水灣地塊，按照最高樓面價算，是內地單價地王
的6。35倍
，無情碾壓！
縱向來比，香港上一任地王是位於中環的一塊商用地。
2017年5月，恆基兆業以總價233億港元、樓面地價47。4萬元人民幣每平米的價格，拿下中環一塊商用地，此後一直穩坐香港單價地王寶座。
而香港淺水灣這塊地，如果按照最高樓面價算，是香港前單價地王的1。9倍！
再來看看
京穗深三大的城市單價地王：
北京單價地王，是豐臺樊家村一地塊，商品房住宅部分摺合樓面價達到7。5萬元／平方米。
廣州宅地單價地王，是越秀區一宗宅地，樓面價約6。46萬元/平方米。
深圳宅地單價地王，是前海一稀有居住用地，可售樓面價為8。74萬/平方米。
而香港淺水灣這塊地的地價，
是北京“地王”的12。1倍，廣州“地王”的14。06倍，“深圳”地王的10。39倍！
完全是無情地吊打啊……
這還不夠！請注意，
90萬一平米，這個是樓面地價，還不是房價！
如果是房價，那就更讓人瞠目結舌了。
大家知道，香港是全球房價最貴的城市，沒有之一！而淺水灣又是香港房價最貴的地方之一。
目前，
淺水灣在售的洋房最貴145萬元一平米
圖源香港中原地產
這個價格，讓深圳灣看了沉默，珠江新城看了流眼淚，因為140萬元的單價，已經
5倍於深圳灣壹號、7倍於廣州匯悅臺。
壕到讓人窒息！
另據觀點機構，“有地產分析師指出，由於專案投資金額不算高，可興建三至四幢洋房，該地塊預料落成後單價可達 120 萬港元或以上。”
爪哇控股稱，擬將該土地發展為豪華住宅發展專案，作為長期投資以賺取租金。
02
香港9大豪宅區，居然沒一個在CBD
那麼問題來了，這塊地為啥可以這麼貴？
要知道，當前香港樓市並不火熱，甚至處於下行，但架不住這地皮稀缺啊！
香港樓市的邏輯和廣州不太一樣，其CBD中環是一個純粹的商務區，沒有配備高階住宅，所以最貴的房子不在CBD，甚至都不在維多利亞港兩岸。
以下是媒體整理的香港九大豪宅區地圖
圖片來自“劉曉博說樓市”
如上所示，香港有九大豪宅分佈區，分別是淺水灣、深水灣、山頂、半山區、赤柱和春坎角 、九龍塘、多加利山、銅鑼灣以及石澳。
這9大豪宅區，其中8個不在維多利亞港沿岸，可見香港富人對豪宅的偏好是
鬧中取靜的山水區域
，不像內地富豪那樣熱衷於CBD。
其中，淺水灣的房子更是出類拔萃，一套200多平方米的洋房別墅售價動輒近2個億，每平米100萬元，而且供應極少，想買都不一定能買到。
據悉，淺水灣內上一次出售地皮已是 2012 年，大昌地產以16。68億港元、樓面地價約44萬元/平方米拿下淺水灣道近110號地塊。
八年過去，才出讓了這一宗地塊，非常稀缺，地價自然也翻了一倍。
03
香港地價為何這麼貴？
話說回來，
香港房價為啥可以這麼貴？
一般認為有三個原因：
一是香港是全球著名的自由貿易港，整體稅負低
，又背靠中國內地這個全球第二大經濟體，全球資本和富豪明星蜂擁而入，需求非常旺盛。
截至2021年12月，香港的資金總量15。186萬億港元，摺合12。39萬億人民幣，超過深圳一萬億，僅次於北京、上海。要知道，香港常住人口只有深圳的42%，足見香港的資金密度之高。
另一方面，香港人口密度高，但土地供應極少。
香港是世界上人口密度最高的城市之一。但是，香港規劃高度重視生態，全境土地面積1106平方公里中，
房屋用地面積僅佔6。9%↓
由於
財政高度依賴賣地和地產相關收入
，香港政府非常稀地，每年推向市場的新房供應量也少。
公開資料顯示，2018年，香港的新房供應量只有約20000套。
但彼時香港有250萬個家庭，
供需比率還不到1%
。
早在2019年，香港知名商人劉鑾雄之子劉煒鳴就曾對媒體說：
“香港房價確實比較高，但是香港房價高不是開發商的問題，而是供應關係的問題。
能夠被用來蓋房子的土地供應得太少了！
他還坦言，賣良心價是不可能的，即使他願意賣良心價，其他發展商也不可能賣良心價。
錢多、人多，但宅地供應少，房價自然高。
相比而言，
北上廣深住宅用地的供應要多很多，地價、房價就不會像香港那麼離譜。
所以，香港房價之高，只是一個特例，內地城市的供應充足，再加上強有力的樓市調控，房價肯定不會這樣脫韁。
第三個原因常常被忽略，那就是香港樓市的高度分化
，超級豪宅與普通房子的價差可以拉到十倍以上。像淺水灣、半山區、山頂區的房子，已經完全成為超級富豪的“內迴圈”，與香港樓市的基本面無關。
簡單來說，這類房子被高度圈層化、高度資產化，其行情與香港普通人沒有任何關係。這種情況在內地城市還沒有出現，即使是北上廣深的超級豪宅，目前還沒有完全脫離市場的基本面。
所以，
這些超級豪宅的價格體系，已經不能用傳統的樓市邏輯去解釋，它更像高階藝術品市場
，有錢人只講喜歡與不喜歡，不講值不值得。
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