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為今年第一個進行集中供地的城市，北京的首輪土拍雖不及去年的大戰激烈，但最終平穩收官。

2月17日，北京今年首輪供地的18宗土地拍賣落下帷幕，其中17宗以總價480。22億元成功出讓，最高溢價率為15%，僅石景山一地塊面臨流拍。

“穩”成了本次北京土拍的關鍵詞，除了土地供應量適中外，與北京去年最後一批供地相比，房企參與度有所提升，

共吸引22家房企（房企參與宗地不重複計算）及聯合體參與報名。

這次

拿地企業分佈也較均衡，綠城耗資98。4億元連落3子，中海、華潤置地、保利金地聯合體、興創置地各拿下2宗，廈門建發觸頂價競得1宗，另外旭輝也成功摘地，成為這一輪土拍中唯一拿地的民營房企。

在競價層面，房企出手也不似去年首輪般激烈，多數開發商僅參與自身熟悉區域的競拍，如中建置地獲房山區拱辰街道地塊，興創拿下大興兩宗地塊，懷柔區地塊由懷柔科學城底價摘得。

整體溢價穩定的背後，也有冷淡與“廝殺”之分，除了上述開發商傾向性明顯的地塊外，

傳統熱門區域的土地依然受到更多關注。

這次18宗土地在線上競價結束後即有半數地塊成交，其中僅一宗出現溢價0。5%，另8宗土地的現場競拍環節，也呈現明顯的分化，朝陽區崔各莊、王四營及昌平區生命科學園為最熱地塊，最終由綠城、保利+金地和建發競得。

地塊冷熱不均並不特殊，在這場央企和國企唱主角的競拍中，房企的表現也有差異，仍有部分房企對盈利空間、嚴苛的競爭規則、自身資金鍊等方面有顧慮，表現十分謹慎。

綠城砸下98億

“綠城和建發好像再一次同時舉牌了。”這一輪最受關注的昌平生命科學院地塊觸及最高限價後，因無法確認二者“先後手”，地塊拍賣還暫停了近一個小時。

這是北京本次土拍中最熱鬧的插曲，最終，現場工作人員經影片回放後宣佈由建發觸及最高限價，轉入競現房銷售面積環節，因無人再舉牌，建發以27。715億元拿下這宗地塊，溢價率15%。

綠城對此仍有不服氣，與現場工作人員交涉未果後，還是參與了剩餘兩宗地的競拍，也拿下了當天最後的亦莊新城地塊，加上午摘得的兩塊地，綠城在北京首輪土拍中以98。40億元的總價斬獲3宗地。

從結果來看，本次參拍開發商並未出現一家獨大，拿地比例較為均衡，最多的除了綠城，還有華潤、保利+金地聯合體、中海各獲得2宗。

中指研究院土地事業部高階分析師張曉飛指出，整個過程中，綠城混改後成為中交控股的央企背景開發商表現亮眼，包括與華潤、建發等積極競價。

一條君注意到，在幾乎與華潤“單挑”參拍石景山區劉娘府地塊時，綠城頻頻舉牌，最終以40。17億元的價格收入囊中，溢價率為6。55%。

此時大廳外綠城的投拓人員忍不住鼓起了掌，“今早的第一塊地和最後一塊地，都被我們納入囊中，感覺拍出了風采。”其中一位投拓人員表示。

在這場央企、國企的大型聚會中，有人野心勃勃，也有人卻重在參與。

“其實這次幾塊地質量還不錯，但感覺別人都比我們有錢，估計我們的策略是適可而止。”一位參與央企的投拓人員在土拍現場競價前對介面新聞解釋稱他們雖然報名參拍，但拿地機率不大。

“本次土拍國企們在競價環節的態度較為友善，不再有以往各家房企輪番轟炸的場面。在華潤和中海、中海和綠城、綠城和華潤直接競拍時，其它企業在競價時幾乎同時安靜。”一位現場人士告訴介面新聞。

除了今天成功拿地的房企，一條君瞭解到，在本輪北京土拍中，越秀、金茂、大悅城等開發商也有參與，但競價時更多是在觀望，最終並未拿地。

大規模現房銷售暫難實現

北京本次18宗土地的質量均不錯，這也提起了房企參與的興趣。中原地產首席分析師張大偉認為，“這一輪供地的位置都不錯，部分地塊屬於稀缺地塊，城區朝陽、豐臺、石景山都有多宗地塊，區域內之前市場供應不多。”

而在土地競拍規則設定方面頗有經驗的北京，在今年首批宗地中繼續實施“房地聯動、一地一策”，以實現限地價、控房價、提品質的 “三穩”目標。並沿用了競地價、競配建、競方案、競政府份額，同時限制銷售價格、高標準住宅建設方案等規則。

去年試水現場競現房銷售面積及搖號的規則，在2022年北京首批集中拍地中成為“主流”。在現場競拍的8宗土地中，有5宗涉及競現房銷售面積，7宗涉及搖號，有3宗地塊選擇兩者結合，採用“競現房銷售+搖號”的出讓方式。

但最終由於大部分地塊的競爭並不激烈，沒有達到地價上限進入競現房銷售面積的環節，而最熱門的昌平生命科學園地塊雖然觸發了該環節，卻無人報價。

“競現房銷售主要是拉長了專案的回款週期，會給企業帶來資金壓力，所以我們還持觀望狀態。”一位國企投拓人士對一條君表示，其認為，大規模的現房銷售目前還無法實現。

另一位參與競拍的房企投拓人士也對一條君表示，有銷售指導價，有各種競現房的條件，

感覺房企的盈利空間還是有限的，對一些房企來說還會有些壓力。

據統計，此輪僅有一宗成交土地觸發了競現房銷售機制，即綠城以43。47億+4。1萬平方米現房銷售面積競得的朝陽區崔各莊地塊，可售住宅樓面價約5。33萬元/平方米，未來將近一半商品房屬於現房銷售。

土地市場復甦

相較於去年下半年，本輪北京土地市場明顯復甦，2021年

北京第三批集中供地超8成底價成交、平均溢價率僅為1。04%。

張大偉分析稱，北京2022年第一場集中拍地明顯復甦主要有三大原因，除了地塊整體位置較佳，另一重要因素是2月份拿的地基本在8-9月份就能形成銷售額，“今年拿地今年回款，所以房企大部分很積極”。

此外，張大偉還表示，經過去年年底的調整，北京樓市整體有復甦跡象，尤其是二手房市場，而在市場穩定的前提下，房企也開始積極拿地。

也有分析師認為，此次北京土拍在定價上有所考慮，給房企留出了一定的利潤空間。

北京鏈家研究院資深分析師嶽微指出，此次地塊的出讓價格給房企留足了空間，商品住宅指導價格繼續維持區域價格水平的同時，土地定價有所減負，較好地激發了開發企業積極性，體現出更為貼近市場實際的供給特點。

介面新聞了解到，在北京結束拍地之後，接下來全國多城也將進行第一批集中供地，目前，上海、杭州（部分割槽域）、合肥、徐州等多個城市也上架了土地，全國土地市場供應將活躍起來。

“不過還是要看區域、城市的情況，才能判斷整個土地市場是否回暖。”一位房企人士對一條君表示，其認為，從目前來看，房企在資金端還較為緊張。

易

居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，央企、國企成土拍主角，意味著市場還是有一定的壓力。

在北京今年首輪土拍結束後，伴隨相關政策的調整，預計後續其他城市土地市場也有小復甦的可能，但大復甦確實不具備條件和基礎。