2022年2月18日，經確認以中國銀行、農業銀行、工商銀行、建設銀行為主的四大銀行在山東省菏澤市下調了該市個人住房貸款首付款比例，“無房無貸”購房者的首付比從之前最低30%，降至最低20%。同時，根據名下有無住房、有無住房貸款記錄以及貸款記錄是否結清，最低首付比例還分為25%、30%、40%。除了菏澤，全國已經有一些城市默默降低了首套房貸利率及首付比例，如重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。此輪調整城市均為非“限購”城市，是由當地地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。另外，據億翰智庫瞭解，早在2021年3月末山東泰安部分銀行對首次購買住房的家庭可執行20%的首付比例。

億翰智庫認為：

這次以菏澤為主的非限購城市放寬限貸的理由有兩個：

自2022年開年以來，住建部就提出“充分釋放居民住房需求”，相比較以往“支援合理住房需求”的說法有明顯轉變，隨後多數三四線城市做出相關反應，透過發放購房補貼的方式鼓勵健康的住房銷售活動，菏澤作為三四線城市，調控政策的邊際改善也在意料之中。

這類城市近期房地產市場下行壓力大。以菏澤為例，菏澤作為內生型三四線城市，棚改帶來的需求經過釋放後，需求受到抑制導致房地產市場長期處於以價換量的狀態，市場表現相對較弱。雖然2021年的菏澤新房價格從6439元/平米上漲到6571元/平米，全年價格有小幅度上漲，但實際已跌回2019年的市場水平。適當放寬限貸政策，有利於市場平穩健康發展。

同時，我們認為此次政策調整的

訊號價值大於實質。

雖然菏澤、重慶、贛州等城市降低商業貸款首付比例，但是考慮到城市基本面和房地產市場的現狀，我們認為

限貸的放寬對當地房地產市場有促進作用，但影響有限。

簡單測算，結合當地在售專案的實際情況，假設新房總價在70萬元、100萬元和150萬元，那麼首付比例調整前後，“無房無貸”購房者的首付分別下降7萬元、10萬元和15萬元。首付的降低會刺激部分潛在購房者的需求釋放，但低能級城市“鶴崗化”現象嚴重，受制於當地居民收入水平、人口外流、城市本身無限購政策等因素影響，實際購房需求增量有限。另外，

不是所有“無房無貸”購房者均可享受20%首付比例，

四大銀行放寬限貸針對的更多是信用良好的購房群體。因此，整體來看，菏澤放寬購房首付款比例對信用資質優異的剛需改善群體有促進性作用，但影響有限。同時，不可否認，

首付比例下調是一個積極訊號，尤其是商業貸款方面，不排除後續其他城市跟進的可能性。

值得注意的是，這類政策放寬不屬於超預期的範疇，而是基於國家“房住不炒”的定位、“穩地價、穩房價、穩預期”的目標和“因城施策”的主基調進行調整的。央行2016年所釋出的《關於調整個人賬戶方貸款政策有關問題的通知》中已明確規定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首套個人住房最低首付款比例可以下調，允許在最低首付款比例25％的基礎上向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，最低首付款比例調整為不低於30％。

宣告：本文觀點僅代表作者觀點

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