（圖片來源：得意網友＠zhanganlei）
這是後湖一個專案，在售樓部門口打出的廣告。
“僅隔一條街，省出保時捷”
“同樣總價選3房，不如4房住XX”
……
很明顯，這是針對隔壁的競品專案做出的營銷策略。
這兩個專案，處在一條主幹道的同側，二者之間的距離也不過700米左右。
其中一個最近剛剛加推，毛坯備案均價在2萬/平左右，實際折後均價僅1。9萬/平。
而另一個專案，是還未入市的純新盤，但是坊間已經流傳著五花八門的放風價，有說2。5萬-2。6萬的，更有甚者說要賣到2。9萬-3萬。
按照這個價差來算，說是“省出一輛保時捷”，也確實沒毛病。
兩個相鄰的樓盤，價格差距極大。
在當前的武漢市場，這樣的現象並不在少數。
就拿目前的“當紅炸子雞”專案——福星惠譽月亮灣壹號來說，時隔兩年再度迴歸江湖，依舊能夠引領市場熱度。
造成這種現象很大一個因素，就是逆天的
價差優勢
。
兩年前3萬出頭的價格，就讓很多人為之心動。
而經過去年一年的時間，武昌濱江一路飛漲，與月亮灣壹號相鄰的武漢長江中心，均價在4。6-4。8萬/平左右，部分樓盤房源更是突破5萬/平，對面的龍湖專案均價也達到了3。73萬/平。
如今月亮灣壹號推出二期產品，自然飽受關注，無論是樣板間開放，還是取證認籌，都是人氣滿滿。
二期加推毛坯備案均價3。38萬/平，折後可以做到3。28萬/平，雖然較前期有所上漲，但對於想買武昌濱江的人而言，這個價格仍然極具價效比。
如果把目光轉移到二期濱江，同樣能看到這樣的現象。
目前區域內價格最低的新房專案，是武漢城建光彩國際，毛坯備案均價為3。9萬/平左右，實際折後均價僅3。7萬/平。
與它相鄰的，正是區域內倒數第二低價的專案——中信泰富濱江金融城。
4月初取得預售，此次加推的房源備案均價為4。7萬/平（帶5000元/平精裝修）。
二者之間，距離僅僅400米左右，但也形成了近1萬元/平的價差。
在光谷，同樣也存在這種情況。
尤其是今年亮相的幾個地王專案，都有價格破3。2萬、衝擊3。5萬的可能，而與它們相鄰的樓盤，均價還依舊處在2萬檔。
例如城投南山長投·領峰，一街之隔便是愷德光谷熙園，帶裝修售價2。2萬/平左右，斜對面800多米處的新城璞樾門第，毛坯疊拼的價格也僅在2。5萬/平。
相同區域，一街之隔的兩個專案，卻形成了跳水價差，這種現象已經出現在了武漢三鎮。
通常在我們的認知中，一般情況下，相似地段的樓盤售價應該不相上下。
因為同一個區域的專案，都會參照周邊競品來定價。
但如今出現如此大的價差，面對這種情況，是不是價格更低就更值得入手？買了高價的盤就是“冤大頭”？
答案當然不是這樣！
對一個樓盤價格產生影響的因素有很多，
拿地時間
就是其中一個。
像福星惠譽月亮灣壹號這樣的專案，就是因為開發商拿地時間較早，地價相對較低，所以即便定價不高，也有足夠的盈利空間。
而像城投南山長投·領峰這樣的專案，拿地時光谷區域的價值已經攀升到了高位，它的樓面價就幾乎與周邊專案的售價齊平。
面對如此高的拿地成本，為了保證一定的利潤，定價必然較高。
（福星惠譽月亮灣壹號實拍圖）
除了麵粉決定麵包價格外，還有一句話叫做
“一分錢一分貨”
。
有些不同價位的樓盤，看似相隔很近，但實際上在品牌實力、產品規劃、公區配置以及物業服務等方面，都會存在一定的差距。
只有將品質拉開明顯的差距，才能做出高溢價，也能更好地化解購房者對於高價差的抗性心理。
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除此以外，也許兩個專案的共享配套資源大差不差，但在自身配套這一方面，也存在明顯的不同。
有些專案可能自帶大型商業體，能夠引進更優質的學校，這些也都是形成高價的因素。
對於購房者而言，究竟買高還是買低，能否接受大幾千甚至近萬元的單價差，還是要看個人的實際購房需求。
其實有時候，高價也只是
“煙霧彈”。
正如文章開頭所提到的那個專案，放風價從2。5萬到3萬的說法都有，區間跨度相當大。
其實無形之中，是在
不斷拔高購房者的預期
。
當你覺得最高3萬都能接受，如果等到開盤時實際售價遠遠比這要低，那是不是會有一種撿到便宜的心理。
即便現實是它仍然比隔壁要貴，但心理上的抗性卻沒有那麼大了。
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在當前這種樓市下行的環境下，對於各個樓盤的備案價我們也需要打一個問號。
因為大部分專案都會有一定的優惠折扣，備案價並不等於實際售價。
例如光谷某個專案，一看備案3萬/平，但開盤實際折後價格是2。85萬/平，在銷售情況不佳的情況下，幾個月後又再次追加了優惠，如今的價格僅僅只需要2。45萬/平。
這種做法在當前市場上也比較常見，對於開發商而言，備案價一定是越高越好。
如果市場行情較好，就可以按照備案價進行銷售，可以實現利潤的最大化。
即便樓市變差，因為高備案價留出了足夠的打折空間，還可以犧牲一點利潤，透過變相降價來拉動銷售。
所以大家在買房時，要注意提前辨別。
實地到售樓部去看、去問、去打聽，就是破解價格套路的最佳方法。