瞭解更多城市建設與更新的內容，歡迎諮詢安邦智庫（ANBOUND）城市研究中心

近期，北京市住房城鄉建設委會同相關部門起草了《北京市城市更新條例》，向社會公開徵求意見。此《條例》透過法規的形式對北京過往城市更新實踐經驗和制度政策進行進一步明確和固化。界定了北京的城市更新包括居住類更新、產業類更新、設施類更新、公共空間類更新、區域綜合性更新等方面的內容，同時也明確了城市更新活動不包括土地儲備、房地產一級開發等專案。

整體來看，《條例》摒棄了大拆大建的發展模式，充分體現了城市更新堅持“留改拆”並舉，堅持小規模、漸進式、可持續的模式。相比之前的城市發展政策，《條例》提出的制度條款有了不小的變化。例如在建築方面，允許存量建築用途轉換，完善城市功能和補齊城市短板。放開了同一建築的混合用途管理，為打造更加豐富的產業社群和多元集聚的城市發展功能區創造了條件。在土地利用方面，允許在不改變用地性質的前提下，透過調整土地“用途”來推動土地更高效地利用。同時，也允許城市更新的土地使用權可以透過租賃、出讓、先租後讓、作價出資（入股）等方式，而非招拍掛方式獲取，這樣就有了更大的操作靈活性。

在北京之前，已有包括上海、廣州、深圳等三個一線城市釋出城市更新條例或相關征求意見稿。2021年5月，上海釋出了《加快經濟恢復和重振行動方案》；同年9月，上海市正式施行《上海市城市更新條例》，將城市更新作為一項重點內容，提出“未來將加強城市更新規劃編制、政策支援和要素保障，年內新啟動8個以上城中村改造專案”。上海是我國眾多老工業基地之一，市記憶體量工業用地過多、土地使用粗放、產出較低的問題日益凸顯。近年來，上海嘗試進行城市改造的專案試點，比如靜安區上海火車站的公共綠地改造，以及靜安區“東斯文裡”的歷史建築保護等，在存量改造的過程中積累了許多一手經驗。與上海類似，北京的城市發展也已經進入“減量雙控、以存量更新為主”的階段。

而另外兩個一線城市，深圳和廣州的境況更為相似。廣州和深圳的城市發展，不受“減量”約束，城市更新實施中更側重於拆除重建。這兩個城市強調的是政府統籌，市場運作，政策紅利更為突出，市場化程度更高，社會資本參與更多。

此次《北京市城市更新條例》向社會公開徵求意見標誌著全國四個一線城市均實現了城市更新立法，有效為大型城市後續的更新工作提供法制保障。同時，也為其他城市後續的城市更新立法及政策出臺提供了重要的借鑑價值。不過，實施城市更新是一項複雜的系統工程。尤其考慮到我國不同城市的發展程度、實際情況差距非常大，各地還需結合自身實際，如城市化發展階段、產業結構、土地使用現狀、產業發展趨勢等特性進行立法，設計出更具操作性和針對性的更新模式。