有多年租房經驗，或者說踩過坑的租客到頭來會發現：單論房源真實性和保障性，與其選擇相信一些社交平臺上的“種草風”，還不如選擇一些靠譜的大平臺。

作者丨易浠

編輯丨韓忠強

隨著2022年畢業季的到來，躁動的租房市場裡，多了一些不安的租房客。

即將結束實習生活的大學生馮楠，正為畢業後的住處發愁。各大網站海量的房產資訊，讓留在北京工作的馮楠無從抉擇。已經花了兩週多的時間，馮楠也還是沒能找到心儀的房子。在他看來，租房有時候就像是“開盲盒”，害怕“二房東跑路”，擔心“房不對版”……

馮楠的苦惱，僅僅是租房市場裡的冰山一角。在與租房痛點進行博弈的過程中，有多年租房經驗，或者說踩過坑的租客到頭來會發現：單論房源真實性和保障性，與其選擇相信一些社交平臺上的“種草風”，還不如選擇一些靠譜的大平臺。

01 租房這門大生意

“租”這片藍海，到底有多深？

回顧中國住房租賃市場的發展，從2001年初步培育至今的20餘年時間裡，隨著中國居民租購觀念的轉變、國家大力推行租購併舉，我國租賃人口今天將近2億，且每年數百萬畢業生湧入租賃市場。毫無疑問，長租是妥妥的剛需。

時代是一個輪迴。不知從何時起，在租房行業裡，掀起了一股“種草”風，其中以抖音、小紅書、快手等平臺最為顯著。以看房的視覺化形式，在影片平臺傳播下，很多小公司透過這種方式活得不錯。但隨之而來的，是明顯的負面影響。

當所謂的“種草”變了味，接踵而至的便是虛假資訊的泛濫，這其中不排除很多割韭菜者。“我也差點被割了韭菜。的確不知道怎麼甄別房源真假。”正在找房子租的王熙告訴市界。

東方證券研究報告指出，目前全國租賃主要由流動人口及高校畢業生構成。毫無疑問的是，在“主體散、市場亂、租期短、房屋舊”租賃市場中，如王熙一樣踏上租房囧途的人不在少數。

以高校畢業生為例，面對租房的壓力，他們憂心忡忡。貝殼研究院近期釋出的報告顯示，2022年受訪畢業生租房前最擔心的問題是“被黑中介、二房東欺騙”，佔比達到41。83%；其次是“虛假房源資訊多”，佔比25。17%。

他們一方面對租金、押金的支付更為敏感，另一方面對租住房屋和服務的品質需求更高，更傾向於選擇租賃機構化房源。而很多租房客，透過線上網際網路平臺，快速獲取房源資訊，真房源也成為最基本的要求。而這些，實際上是所有租房客正面臨的問題，且像頑疾一樣由來已久。

為了解決這些痛點，一些企業比如房產網際網路平臺貝殼找房，房產中介機構我愛我家等，他們以殊途同歸的形式，做起了“租”這門生意。就連房企也加入了長租公寓這個賽道，龍湖有冠寓，萬科有泊寓等等。

適者生存。群雄逐鹿一番後，如今的長租賽道上，似乎只有我愛我家的相寓、自如還能打。不過，在“租”這門生意上，很少有像貝殼一樣，能以全面的業務範圍，覆蓋以上所有痛點。過去20年中，租賃一直是貝殼的主營業務之一，貝殼也很早就提出“真房源，找貝殼”的定位。

即使不算從早期鏈家孵化分拆而出的自如，憑藉租房居間經紀業務，貝殼和鏈家也累積服務過近千萬租賃需求，這讓貝殼對租賃行業有著深刻的理解，也為其以新的姿態進入租賃賽道，提供了基礎和保障。2021年底，在時代的又一個輪迴中，貝殼正式推出租住服務平臺貝殼租房。

從供給側，貝殼租房以提供租賃經紀服務、公寓運營服務、專業機構託管服務、投資共建房源等，由輕到重的各類租住產品和服務，打造多層級的租賃供給體系。在使用者側，針對租賃市場中使用者關心的收費不透明、逾期交房、提前解約等問題，貝殼租房推出了涵蓋7大服務承諾的微光服務保障體系，以及保潔、洗衣等租後服務。

貝殼升級貝殼租房，這其中的邏輯在於：向著大居住服務鏈的上游再邁出一步。買房之前，可以先享受品質租房服務；買房之後，還有裝修、家居服務；加上伴隨租房業務擴大發展的居住生活服務，就構成了更長的居住服務鏈條、更長的使用者生命週期。

（貝殼新青年公寓）

另一方面，在國家大力推行租購併舉等舉措下，雖然房源有效供給量提升，租客權益保障加強，但也依然存在不少問題。如房源端供給分散導致管理難、租客遭遇單方提高租金不公平待遇、機構化率較低導致專業服務欠缺等等。

02 重構再重構

較之於20年前單純地想為租房者提供真房源的初衷，如今的貝殼早已不是當初的貝殼。貝殼已經將“租”這門生意重構了幾次。

第一次是2011年，這一年，鏈家開始“真房源行動”的同時，左暉隱約感覺到中國規模化租賃市場將要爆發，找來時任IBM首席戰略諮詢顧問的熊林加盟，進行租賃業務分析與戰略設計。於是，在原有的租賃經紀業務之外，鏈家的長租公寓品牌自如面世了。

背靠鏈家的房產經紀業務，自如從分散式公寓入手打天下，重資產並重運營，“定位並不是一家中介，而是一家租住服務機構。”自如的商業模式，屬於分散式長租公寓，即平臺向業主租下分散的房源，經過裝修和維護，再轉租給租客，平臺賺取租金差價和服務費用。

四年後，隨著國家鼓勵住房租賃市場發展的一系列政策出臺，長租公寓賽道風起，自如的管理房源數量，在短短1年間新增房源超15萬間。截至2019年底，自如管理房源超102萬間，比我愛我家旗下的相寓多出74萬間。

第二次是2018年，房產網際網路平臺貝殼找房的出世。這是一個定位於技術驅動的品質居住服務平臺，為消費者提供包括二手房、新房、租賃和家裝等居住服務。價格透明、房源真實、房屋資訊詳盡，打破了以往中介靠資訊不透明賺錢的傳統。經紀人合作模式，降低了中介惡性競爭的可能性。自如也入駐貝殼，成為其中一個租賃品牌。

而對於租客來說，這時候只需要下載“貝殼找房”APP，不僅可以在上面看到海量的房源資訊，還能夠使用VR看房。擁有產業網際網路模式和技術的貝殼，在成立不到兩年時間裡，不僅獲得了資本的青睞，還順利上市成為行業龍頭。

第三次，便是2021年底。貝殼成立惠居事業群，正式推出的租住服務平臺貝殼租房。這一次，除將“租”這門生意做的更大外，貝殼還自己做上了房東。2022年3月31日，貝殼找房副總裁、貝殼租房運營負責人張珊坦言，自己做房東，必然會造成成本上升，但“消費者的信賴將降低運營成本”。

目前，在租賃市場的所有環節，無論是租賃經紀服務，還是公寓運營服務，或是專業機構託管服務、投資共建房源，貝殼都扮演著產品和服務提供者的角色，全方位滿足租房客租房的要求。貝殼租房推出的自營業務“貝殼省心租”有不少亮點，這是一種為分散的小業主、租客提供一站式、專業化的託管服務。

對業主而言，省心租可以解決租金暴漲、房源出租慢、租後不省心等問題。對租客來說，貝殼省心租房源，不僅具有租期穩定、租金穩定、服務放心、安心租住的特點，還能有效減少行業內二房東惡性跑路事件的發生。這無疑贏得了消費者的信賴。

大四實習生小段，就是從貝殼省心租上找到了心儀的房子。2021年8月底，小段和他的另外兩個同學，想在成都找能租個房子，租期為四個月。找了很久，他們也沒有找到合適的房子，“聽過外面中介公司跑路的情況，害怕被騙”。後來，透過別人介紹，小段找到了貝殼租房成都資管經理程號。程號手上正好有一套剛收過來的房子。“想著大學生不容易，就走公司押一付一，讓他們租了4個月。”程號回憶道。

要知道，市面上的普租至少是一年租期起，而貝殼省心租打破了這個規定。租期靈活、服務有保障等優勢口口相傳中，成都很多想要短租的大學生或者租戶，都會第一時間透過省心租租房。截至2022年6月底，貝殼租房透過專業機構託管的方式，在北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、寧波7個城市落地省心租業務，連線房源超過三萬套。

03 深潛者的暗礁

今年5月11日的貝殼回港上市儀式上，彭永東回顧了過去四年。其中，他提到了幾組關鍵詞：焦慮、期待、高光、艱難，並將2022年的關鍵詞定為“重生”，意為在紛擾雜陳中迴歸初心，並鍛造組織生髮新的活力。

在貝殼人看來，作為繼任者，彭永東是有大智慧的。從近年公開發言來看，他雖然基本延續左暉的思想，一脈相承地執行“難而正確的事”，但出身於戰略諮詢服務行業的彭永東，更注重頂層設計的戰略規劃，這使得“他在看整個大的產業、生態、供應鏈、產業鏈時，更像是在看一個大草原。”

也正是依託著這樣的視角，彭永東帶領貝殼在租賃市場進行重構，這才有了現在的貝殼租房。貝殼驗證了產業網際網路的工具屬性，即資訊就是價值。貝殼讓價值在多方之間，更便捷高效地流通和互動。

比如，貝殼在線上呈現的房源，都能第一時間線上下驗房。讓人深感便捷的還有，租房與房東可以不用見面，直接線上簽約，而且所有的租房、出租房資訊，都儲存在既定的賬號之下，一直保留，有據可查。

運營管理力的與時俱進，也成為貝殼深潛租賃市場的底氣所在。以貝殼省心租為例，它鎖定了溢價率這一變數，摒棄了租賃市場二房東吃差價的模式。“這樣，我們的利潤必須要來自平臺能力建設、管理效率提升、服務品質保障這三方面。這會倒逼我們提高管理運營能力，而這種能力需要透過平均出房週期的測算，以及線上成交佔比等等指標來體現。否則，就是算不過來帳，有巨大的經營風險。”一名貝殼租房人士告訴市界。

（貝殼新青年公寓）

如其他機構一樣，貝殼也將“租”這門生意，當做一種社會責任感。住宅租賃本身可以說是“不賺錢的生意”，但這是一個民生產業，無論是新青年計劃，還是微光服務保障，“貝殼需要貢獻出自己的企業力量，為行業和社會創造價值”。

貝殼租房給自己的定位是“微利可持續”。以集中式公寓為例，今年年初，貝殼租房與樂灣公寓合作投資共建的青年公寓專案，拋開了傳統集中式公寓重資金投入快速求回報的思維，將租金降到當地大學畢業生可支付水平，幫助青年人實現職住一體的居住需求。

也正是基於此，不僅是馮楠這樣的租房小白，就連有多年租房經驗、或者說有被小中介坑過的租客到頭來也會發現，若就只論房源真實性和保障性，選擇貝殼這類大平臺的風險因素無疑小得多。“租房市場裡，貝殼已經是最真實的一家了，其他的價格都亂寫”。

“我們現在做的每一件我們認為‘對’的事，都一定會為更好的未來埋下種子。我們對於從0到1這一系列深刻的方法論，也使我們在各個新業務領域的拓展充滿信心。”彭永東表示。

顯然，彭永東對於貝殼的新業務信心十足，但租賃市場仍然面臨著盈利難的困境，外部環境的影響也不可忽視，加之市況長期不振對現金流的衝擊，這些都增加了貝殼租房在實際運營中的困難。

因為“租”，不只是一門生意。

（文中馮楠、王熙、小段為化名）

（除單獨標註來源外，以上圖片來自視覺中國）