爛尾樓停貸刷屏，說什麼的都有。
我們早在今年2月份，就寫過一篇《破冰首例！拒絕為爛尾房還貸，獲法院支援！》
為什麼寫這篇？因為業主拒絕為爛尾房還貸而獲得司法勝訴的案例，極為罕見。
從法律層面而言，勝訴是例外，需要有特定條件的支援。
今天就來聊一聊爛尾樓停貸的幾個關鍵問題。
法律邏輯
從純法律的角度出發，房子爛尾和還房貸是兩碼事。
購房者貸款買期房需要籤兩個合同，一個是與開發商簽訂的購房合同，一個是與銀行簽訂的貸款合同。
購房者從銀行借來錢，去購買開發商的房子。雖然銀行借出來的錢直接交給了開發商，並沒有經過購房者的賬戶，但是按照
合同相對性
的原理，購房者與開發商的糾紛和購房者與銀行的糾紛，分屬兩個相對獨立的合同，是不同的合同糾紛。
房子爛尾了，購房者可以去起訴開發商違約，要求退款補償損失。購房者不還貸款，銀行也可以起訴購房者追討。
正確的法律路徑是：購房者拿到開發商的退款，去還銀行的貸款。
如果拿不到開發商的退款，購房者也要償還銀行的貸款，因為錯誤是不能轉嫁的：開發商欠你的，你去找開發商要，你欠銀行的，銀行找你要，天經地義。
現代法治的基本原則是責任自負，要求每個人對自己的行為所造成的損害後果負責，所以，房子爛尾了，房貸還是繼續要還。
眼下發起爛尾房停貸的業主們，顯然也明白這個法律邏輯。
於是他們從尋找銀行過錯的角度出發，比如存在未履行監管義務的過錯，造成本應用於房屋的建設資金被挪用。
思路沒錯，因為法律邏輯是對的：購房者對銀行構成因貸款合同而產生的還貸債務，銀行因過錯給購房者造成損失，存在過錯侵權賠償的債務。這兩個債務，可以進行抵消，也就是行使抵銷權。
但是在實踐中，如何證明銀行存在過錯，以及這個過錯與購房者的損失存在法律上的因果關係，並不是一件容易的事。
另外，即便能證明因果關係，也不代表能夠停貸，因為還要走司法程式，經過法院判決。如果未經法院判決或者沒有達成停貸協議就貿然停貸，購房者就成了違約方，不僅徵信受影響，還可能被訴到法院，甚至被強制執行。
何況還有合同條款的約定。
銀行的貸款合同經過千錘百煉，維護自己的利益幾乎沒有死角。
比如這一條，幾乎每一份房貸合同裡都有，約定
不論購房者與何人因何因發生任何糾紛，均需還款，銀行還有權要求提前償還。
類似這樣一劍封喉的條款還有很多，上了法庭，購房者幾乎沒有勝算。
直白的說，作為個體的購房者，在法律層面與銀行這樣的巨無霸掰手腕，獲勝的機率太過渺茫。
這也是為什麼集體停貸一出現，就迅速蔓延的原因之一：打不過就抱團。
蔓延的另一個原因，是“苦爛尾樓久矣”！
苦爛尾樓久矣
有一篇刷屏的文章，標題叫《只能等過年回家，上爸媽家吃肉了！》
鄭州的一對小夫妻買了融創的房子，貸款102萬，6。27%的利率，月供6300。
他們在影片網站上，記錄了自己在鄭州這座大城市立足的日常點滴。
月供佔據了他們月收入的2/3，在等待交房的幾年裡，要負擔房租，要生活，只能精打細算。
悲催的是，有一天妻子工作的公司還全員降薪了。回家的路上，妻子想給老公買塊肉，但是想到工資降了不少，於是改成了豆腐。
進門後跟丈夫說，“只能等過年回家，上爸媽家吃肉了”。
看著妻子一本正經算計的樣子，鏡頭外的丈夫忍不住笑出了聲。
網友們讚了，贊女孩的可愛，也贊艱難生活襯托出的相濡以沫，可能還贊他們樂觀以待的生活態度，這條影片的點贊超過一百萬。
生活的壓力下，小兩口一直不屈不撓，想著努力工作漲薪，想著擺攤掙錢，還想著為將要出生的寶寶賺奶粉錢。
日子雖難，但是他們的影片文案始終是有趣味的。
直到有一天，房子爛尾了。經歷了希望的破滅、開發商的推諉等磨難之後，他們的影片第一次寫下了沮喪的文案：前方的路啊，又長又遠又黑，看不到盡頭！
每一個買到爛尾樓的購房者，都能體會到這種沮喪。
如果本本份份的勞動者，努力生活只能換來沮喪，肯定是什麼地方出了問題。
很多觀點認為，問題在於期房設計的缺陷。
爛尾樓事件中，很多業主都會有一個疑問：錢去哪兒了？
購房者交了首付，銀行墊了貸款，為什麼會沒有錢建房子呢？
原因很簡單，錢被抽走了。
在購物網站上買東西，錢都不會被售賣人抽走，怎麼數額巨大的購房款會被抽走？沒有制度管理嗎？
制度當然有，但是這個制度有設計上的缺陷。
包括定金、首付款、按揭貸款等各種新房預售後收起來的購房款，叫做預售資金，只能用作本專案建設，不能隨意支取，當開發商達到規定的工程建設進度節點時，可以申請支取相應比例的預售資金。這個過程的監管，由房地產主管部門會同銀行進行。
說是多方參與監管，實際上能夠實質監管的只有銀行，因為每一次劃款，每一筆款項的流向，只有銀行能夠監管。
但是銀行並沒有監管的動力，這些錢趴在銀行，只收取很低的託管費，等於銀行拿活期存款，跟貸款的驅動力不可同日而語。何況為大客戶行方便，對自己的業務開展也有好處，因此違規放貸、經營貸流向房地產、預售資金挪用等現象會普遍存在。
更重要的是，在預售資金的流動過程中，銀行即是獲利參與者又是監管者，用直白的話說，銀行既是運動員又是裁判員，這顯然是個缺陷。
這裡無意指責開發商或者銀行。
在經濟學的制度設計中，會假定人都是“理性經濟人”，趨利避害是本能，因為複雜的經濟社會里，每一個人都是利益中人。這意味著，追逐自身利益的最大化無可厚非。而制度設計，就是避免人在經濟社會里被自身利益矇住了眼睛。
話說回來，監管有缺陷，錢被抽走了，就容易爛尾。
爛尾之後，開發商橫豎不管也管不了了，爛尾樓還沒法變現，銀行要保自己放出去的貸款，只能從購房者這裡想辦法。
購房者沒有犯錯，卻要承擔系統錯誤的巨大後果，原因就在這裡。
一個公平的社會，最基本的特徵是權責對等、風險自負，購房者們的遭遇，顯失公平。
這也是購房者們強制停貸、硬剛銀行的原因：如果正常路徑不能保證誰犯的錯誰來承擔後果，那就踢開規則，強行校正。
強行校正，會帶來什麼後果呢？
預售制會取消嗎？
後果之一，會是取消預售制嗎？
很多人把爛尾樓的成因歸於預售制。
來看看取消預售制的利弊吧。
預售制的壞處顯而易見，交付質量沒有保證、逾期交房和爛尾風險、槓桿效應放大有違房住不炒理念等等，取消預售制，能有效的抑制這些壞處。
但是取消預售制的負面影響也不小，會對企業、政府、銀行等金融機構造成不可估量的影響。還會使市場產生巨大波動，不利於維護市場秩序，更不利於解決社會主要矛盾。還有專家認為，貿然取消預售制度有推升房價的可能。
何況前面我們講過，爛尾樓的主要原因，是預售資金的監管出了問題，跟用什麼制度沒有關係。現階段房地產行業的很多問題和風險產生的根本原因並不在於預售制度，而在於對於風險的識別和防範措施不到位。從這個角度上說，比取消預售制更急迫的，應該是建立風險防控機制。
個人觀點，至少在近期，預售制是難以取消的。
原因很簡單，對於已經風雨飄搖的房地產行業來說，現在取消預售制等於釜底抽薪。
預售資金的監管問題一直存在，為什麼爛尾樓會在這個階段突然爆發？因為眼下房地產企業融資越來越難、成本越來越高，開發商的壓力傳導到工地導致爛尾。資料顯示，今年前五個月住宅新開工面積下降31。9%，房地產開發企業土地購置面積下降45。7%。
現在取消預售制，房企資金壓力更大，導致更多的爛尾樓出現，容易造成系統性風險。
即便是鼓吹取消預售制的意見，也鮮有主張“馬上執行”的，因為後果很清晰。
銀行需要維護債權、業主希望順利交付、開發商需要償還債務，這些問題的解決，顯然不能靠給市場潑冷水。解決眼下問題的關鍵，是市場回暖，增加信心。只有這樣，問題才能緩和下來，給後續的捋清思路、從根本上解決問題贏得時間。
問題會解決嗎？
不取消預售制，問題能解決嗎？
如果是問眼下愈演愈烈的強制停貸問題，當然能解決。
2008年美國樓市的黑暗時刻中，市場的兩大擎天柱企業幾近破產，市場被絕望的情緒籠罩，美國政府就採取強力干預措施平息危機，這就是著名的“兩房救市”。
政策救贖的力度有多猛？
一是“救房”，還不上月供的購房者可以轉向政府支援的更容易償還的貸款，從而避免丟掉自己的住房。同時政府撥款購買和修繕已經喪失贖回權的房產。
二是“救人，幫助申請了30年固定利率房貸的購房者能夠獲得再次融資，避免發生違約。
除此之外，還允許政府在必要時可以無限制收購“兩房”的股份。
不僅力度猛，效率也極為驚人，兩個星期之內這份空前的救市方案便打通了往常繁瑣無比的各個稽核環節，獲得透過。
你看，號稱世界上最市場經濟的國家，在危機來臨的時刻，毫不猶豫的就採取了“計劃經濟型”的救市政策。雖然他們辯稱這不是救市，而是為了維護金融穩定，對經濟進行的干預。
應對系統性危機，我們的制度具有無可比擬的優勢。
至於具體的應對方式，目前不便猜測，會增加本文過審的難度，所以不予細說。
可以預計的是，越猛烈的壓力測試，越可能帶來超預期的政策救贖。
而且，超預期的救贖，可能會砸出一個“黃金坑”。
文/肖華林
編輯：李進文