烈火見真金Fire Is The Test Of Gold。

12月8日，鳳凰網、鳳凰網房產、風財訊聯合多方機構，啟動#第三屆鳳凰網風財訊超級財經周#。

11場雲端對話，35位頂層智慧圍繞不動產新格局、產業、商業、物業、代建、ESG企業責任、元宇宙、Z世代等話題與全球經濟學家、政商學界領袖雲端對話，凝聚多方共識解析經濟機遇及行業未來。

二十大報告提出，“建設現代化產業體系，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上”，國家強調建設製造強國，產業園區建設運營將迎來發展機遇。

鳳凰網風財訊超級財經周專設《賽道，產業新藍海》論壇，由億翰智庫聯合協辦，論壇上億翰智庫產城研究院院長黃新雲表示，中國的產業地產已經進入了“後產業地產時代”，這一時間或將會持續5-10年。而在後產業地產時代，企業需要融合空間與內容，在運營、資源整合、新興產業體系等方面提升核心競爭力，打造差異化產業園區，實現園區與城市建設的深度融合發展。

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以下為黃新雲部分發言實錄：

產業園區的核心競爭力是運營

不同的企業有不同的核心競爭力，但最終都歸結為兩個字：運營。現在，很多企業對於運營的理解其實是有偏差的，運營團隊也往往會變成物業服務團隊或者是“講故事”的團隊。而真正的運營分為幾層：

第一層是最基礎的運營。運營要能夠指導全園區全週期的開發，包括後端的產出、投資、產品等，包括現金流運轉。這種情況下，產業園區的整體管理成本、後續的投融管退打法，在邏輯上才是最優的。

第二層是建立在企業投入和產業相匹配基礎上的深度服務的運營。而投入產出的匹配則要取決於企業的戰略發展思路。有些企業的發展思路是深度運營產業園區，短期只要求現金流持平，不圖開發的錢，盈利更多是依賴於長期對產業全供應鏈的深度服務；有些企業的發展思路是用資管的方式來做精細化運營，核心是產業園區租金的持續提升，從而使得企業持有資產的估值提升，而運營成本則是與估值提升相對應，這也是一個非常通暢的邏輯。產業園企業在運營思路上的不同，衍生出了不同的打法，也由此形成了企業在特定領域內的核心競爭力。

第三層是運營與周邊環境的融合。產業園區和城市的發展是息息相關的，這也是當下所倡導的“千城千面”，是城市未來發展的必然規律，這就意味著不同的城市、不同的產業對應著不同的運營需求。故而，企業在打造差異化的產業園區時，除了以運營為核心衍生出的不同的核心競爭力，還要匹配上區域的特點，進而打造適配於區域的運營體系，構建區域獨特的盈利模式，這是未來園區運營發展的重要方向。

資源整合才是後產業地產時代真正的未來

目前，產業地產行業出現了一批規模化發展的企業，他們的發展本質上更多是順應城鎮化的發展趨勢，捕捉城市發展帶來的企業遷移機會。但是2018年以後，中國的產業地產進入了追逐工業土地價值窪地的“後產業地產時代”，時間將會持續5-10年。

後產業地產時代，行業的入局門檻變高了，企業想要生存下去，需要具備資本、稅收、產業資源等一系列的資源優勢。在科創時代的大背景下，未來中國的產業地產將向供應鏈金融與產業共生的方向發展，而產業園區要做的是資源整合。目前很多產業園區在向這個趨勢發展，比如，浙江省內的園區已經開始將一些省內的中小型企業聚集在一起，形成產業鏈叢集，幫助上下游企業在前中後端進行賦能，從而提升整條產業鏈的競爭力。

在這個過程中，產業園區真正賺的不是不動產開發的錢，而是從產業賦能、產業發展、供應鏈金融服務等多方面獲取收益。這可能是中國產業地產真正的未來。

建設現代化產業體系是未來產業園區發展的核心邏輯

二十大中提到了一個非常重要的關鍵詞——建設現代化產業體系。而現代化產業體系必然需要“現代化園區體系”作為支撐，這是產業園區未來發展的核心邏輯。

比如，上海原來的產業園區體系構成就是以張江、臨港等國家級園區為核心，上海市屬的特色產業園區為中堅力量，其他園區零星分佈。但是，現在隨著現代化產業體系的建設，園區體系也發生了變化。以生物醫藥產業為例，上海的區域特色是“四醫聯動”，想要真正將生物醫藥產業鏈的上下游全部打通，讓上海市民可以享受到上海市內生物醫藥最新研發成果。而這種將產業上中下游全部打通的新型產業體系，需要的也是新型的園區體系。

目前，規劃領域專家也提出類似思路，真正的新型園區體系不應該是以簡單的國家級園區、特色園區和點狀園區分佈，而是應該全部進行打通產業鏈的上中下游，把正向和反向的反饋融合在一起，實現驅動源和凝結核的培育，促成產業生態的形成，進而實現產業的發展。

如此一來，園區不再只是簡單的產業載體，而是產業在整個城市輻射中的一個重要節點。產業園區也不再侷限於地理上的範圍，而是將產業資源輻射到周邊的企業和居民，做到生產、生活、生態“三生融合”，這樣才能實現新型園區體系與城市規劃建設的深度融合，才能為城市發展帶來全新的機制和活力。