關注海珠樓市的朋友都知道，琶洲總部雲集，但宅地稀缺。
換句話說，錢很多，但房子很少。
不過最近，
琶洲南區規劃有變，新增了13宗純住宅用地和5宗涉宅用地，供應大增！
6月3日，《琶洲南區城市設計深化及控制性詳細規劃》進行最佳化方案公示，公開徵詢意見。
01
琶洲南區新增住宅用地13宗
新增商務用地21宗
琶洲南區專案，位於廣州市海珠區琶洲島以南，北至黃埔湧、西至赤沙車輛段、南至新滘東路，
用地面積367公頃。
它的具體位置在這裡 ↓
琶洲南區區點陣圖
根據最新最佳化方案，琶洲南區定位為具有競爭力和吸引力的
創新融合拓展區
，將以環境友好型城市示範區、科技創新策源地、未來城市治理新範例為目標，進一步助力琶洲地區高質量發展。
而舊版規劃，琶洲南區以村生活用地，村經濟發展用地，農林用地、園地為主。
琶洲南區原規劃圖
相比之下可以發現，本次規劃在用地性質方面有很大的調整：
琶洲南區規劃最佳化草案圖
1、住宅用地由1宗增至14宗，涉宅用地也由0宗增至5宗。
舊版規劃，AH0903規劃管理單元以村生活用地，村經濟發展用地為主。
最佳化方案後的該單元，新增了13宗二類居住用地（黃色）。
換句話說，原規劃中的村生活用地和村經濟發展用地，大部分被調整為住宅用地。
除此之外，商業/商務/二類居住用地混合用地（橙色）也增加了5宗，這意味著琶洲南區可用於開發住宅的地塊宗數，多達19宗！
2、商業用地由3宗增至12宗，商務用地由0宗增至21宗。
舊版規劃，原商業地塊僅有3宗，集中在科韻路兩側。
調整後，商業用地（紅色）增至12宗，其中有6宗位於黃埔湧南側。
由最佳化後的規劃圖也可以發現，商務用地（暗紅色）從0宗增加到21宗！且新增的商務用地主要集中在AH0902和AH0904規劃管理單元，是原農林用地、園地最為集中的區域。
換句話說，
琶洲南區不僅宅地增加了，商地也增加了
，未來將同時具備商住功能，成為具有競爭力和吸引力的創新融合拓展區。
琶洲南區規劃效果示意圖
3、教育配套，從“4”增加到“9”。
另外，在教育資源方面，舊版規劃僅有2所幼兒園+1所小學+1所九年一貫制學校。
現規劃顯示，琶洲南區將有4所幼兒園+2所小學+1所九年一貫制學校+1所完中+1所高中共計9所教育配套。
02
珠城東區，且看琶洲南區
這裡有必要和大家再講解一下琶洲的功能分割槽。
琶洲被分為四個功能區，分別是西區、琶洲中區、琶洲東區和琶洲南區。他們的功能定位如下↓
琶洲西區：人工智慧與數字經濟集聚區；
琶洲中區（又分為琶洲中一區和琶洲中二區）：智慧會展產業創新區；
琶洲東區：數字經濟與總部經濟創新合作區；
琶洲南區：創新融合拓展區。
其中，琶洲西區側重人工智慧與數字經濟，也就是各網際網路大廠所在地，是整個琶洲最精華、最有錢的區域。
目前，琶洲西區已有22家龍頭企業在此聚集，包括阿里巴巴、騰訊、復星集團、唯品會、國美集團、小米、歡聚時代YY、環球市場集團等。
而且，據《2022廣州經營性用地供地藍皮書》，2022年，海珠將有9宗商服用地進入供地計劃，均位於琶洲，其中西區佔比最多，為8宗，另外1宗分佈在琶洲中二區。
不過，值得一提的是，琶洲西區規劃的住宅用地宗數並不多，僅為4宗。
琶洲西區規劃圖
中一區，目前主要是廣交會展館以及配套的高階酒店群，所以基本無住宅。
中二區和東區的動作少一點，目前還沒有完整的規劃成果出街。但從之前曝光的部分規劃來看，仍以商務地塊為主，宅地稀缺。
琶洲中二區擬調整規劃圖
琶洲東區擬調整規劃圖
對比下來，
琶洲南區正是目前琶洲各分割槽中住宅用地最多、最集中的區域
。琶洲西區之後，我們應該看南區！
琶洲南區規劃總平面圖
為啥？南區一是能緩解琶洲片區住宅稀缺的情況，二是彌補片區教育資源薄弱的遺憾，三還將藉著赤沙TOD與赤沙村舊改的東風，推動城市空間轉型，提升片區的城市功能與整體品質。
目前，琶洲南區部分已開發入市的住宅用地，吹風價均在10萬+。
琶洲南TOD，套均總價1000萬起步，首次開盤去化率就達到9成以上。
保利湖光悅色（天斯地塊專案），並不處於琶洲南區核心範圍，吹風價也要10萬+。
可見，琶洲南區的價值已經凸顯了，開發也在加速了，它很有可能成為承接琶洲西區高收入群體的高檔住宅區。
因為，
琶洲南區在功能上，可以說是對標珠江新城的東區↓
珠江新城東區規劃平面圖
大家知道，珠江新城大致可以劃分為西區、花城廣場、中區、東區四個功能區，其中東區是整個珠城宅地最集中的區域，也是廣州高階豪宅最集中的區域。
所以，琶洲南區在功能上和珠城東區類似，都是承擔CBD的居住功能。
不過，對比可以發現：珠城東區的住宅，不少是一線濱江地塊，而琶洲南區並不沿江，在自然稟賦上就輸給了前者。
為啥呢？因為琶洲的開發理念和珠江新城不同，琶洲的沿江地塊，幾乎全部都給了寫字樓和會展中心，只有一個保利天悅，是一線濱江的。
不僅琶洲，金融城、魚珠等板塊的沿江地塊，也是優先用於商務、商業用途，可見廣州對商務區建設，那是真慷慨，規劃也更科學。
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