在對土地拍賣規則最佳化調整後，目前，長春、天津、成都、合肥等多個重點城市完成了第二批集中供地的出讓。

梳理發現，土拍規則調整後，穩地價的效果已逐漸凸顯，重點城市土拍熱度較首批集中供地情況出現明顯降溫，企業拿地更趨於理性。

。而已成交地塊，也多以低溢價率或是底價成交。

對此，中指研究院分析指出，政策調控延續常態化下，市場調整壓力增加，疊加房地產金融審慎管理嚴格落實下房企資金端持續承壓，部分房企補貨意願有所減弱，市場觀望情緒上升，房企拿地迴歸理性。

部分城市流拍率超三成

記者梳理發現，截至目前，22個重點城市中共有20個城市正式釋出了掛牌公告，其中廈門、長春、無錫、成都、瀋陽等11個城市已完成了土地出讓，北京、上海、廣州等9個城市釋出了掛牌公告，僅有寧波和鄭州兩城尚未掛牌。

公開資料顯示，今年6月，長春完成第二批集中供地，共出讓涉宅地塊60宗，成交42宗，18宗地塊因無人報價而流拍，流拍率達到30％。

9月10日，濟南第二批集中供地落下帷幕，本次供地原計劃出讓76宗地塊，但在8月底，濟南公共資源交易中心釋出公告稱，有14宗地塊因故終止出讓，另有萊蕪區1宗居住用地也終止交易。而就在開拍前，濟南公共資源交易中心再次宣佈，有4宗住宅地塊終止出讓。

同期舉行的天津第二批集中供地，原計劃推出61宗地塊，但在開拍前，天津市相關部門釋出公告稱，19宗地塊因故停牌。而在土地出讓中，又有2宗地塊流拍，最終成交40宗地塊，流拍率達到了34％。

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9月23日，重慶、南京兩城市亦釋出公告稱，第二批集中供地中部分地塊因故終止出讓，其中重慶涉及9宗地塊，南京涉及11宗地塊。

統計資料顯示，已完成土地出讓的11城合計掛牌518宗地塊，成交353宗，成交率不足七成。

來自國金證券的研究報告進一步顯示，在第二批集中供地中，土地流拍現象明顯增多。福州、濟南、天津二次供地的流拍率分別為32％、35％、34％，較一次供地均有明顯上升，三座城市第一批集中供地時的流拍率分別為13％、5％和22％。而除了流拍率走高之外，記者注意到，底價成交亦是本次集中供地的普遍現象。

國金證券研究報告指出，福州、濟南、天津二次供地的溢價率分別為13％、0％和1％；而在首輪集中供地時，對應的溢價率分別為18％、12％和11％。

而在長春成交的42宗地塊中，有39宗為底價成交，濟南成交的地塊，均以底價成交，並無溢價。

拿地門檻再提升

事實上，記者注意到，與首批集中供地相比，多個城市在本次集中供地規則中，確實對溢價率提出了更為嚴格的要求。

如8月29日，深圳市重新發布的第二批住宅用地集中出讓公告中，即將地塊溢價率上限由45％調至15％；南京將溢價率限定在15％以內；杭州將封頂溢價率由20％調至15％，競品質地塊溢價從10％調至5％；而北京則直接要求整體溢價率控制在10％以內，單宗溢價率不高於15％。

除此之外，相較於首批集中供地普遍採取的“競配建”，本次集中供地中，近半數重點城市引入了“競品質”或是“定品質”，成了土拍規則中的“標配”。其中青島、瀋陽等城市採取“競品質”方式，蘇州、成都等城市則出臺了“定品質”細則。

北京將競高品質住宅建設方案，由第一批8個地塊大幅度增加至36個地塊採用；合肥則由此前的“價高者得＋最高限價時轉競配建租賃住房＋搖號”，改為“價高者得＋競裝配率＋搖號”“價高者得＋投報高品質住宅建設方案＋搖號”。

對此，億翰智庫指出，競配建等方式增加企業的隱形成本，縮小了房企的盈利空間，在此情況下，最終交付的產品質量或將受到影響。透過調整，一定程度上可以降低房企拿地的實際成本，且競得方的確定方式更為公平，受此影響，中小房企在土拍市場的參與機會更多，有利於房地產行業更健康的長期發展。

“客觀上來看，下調溢價上限和取消‘競配建’可以降低房企的拿地成本，從而增厚房企利潤空間。”中指研究院同樣表示。

但是，對於此次集中供地流拍和撤牌率大幅上行的原因，中指研究院則分析認為，重點城市陸續調整第二批次地塊出讓要求，主要從完善房地價聯動、降低拿地成本、提升土拍門檻、引入品質相關要求四個方面最佳化土拍規則。但內外部環境變化下，房企拿地緊迫性下降，政策調控和房地產金融審慎管理延續常態化，房企資金承壓下拿地意願受抑制。

此外，部分城市二批次地塊延續“競自持”出讓方式或增加品質要求，房企自持和施工成本提升，土拍規則最佳化對房企利潤端利好預期相對有限，房企投資觀望情緒上升，市場迴歸理性。

土拍市場或將持續最佳化

記者梳理發現，從本次集中供地供應規模來看，目前已釋出掛牌公告的20個城市，整體宅地供應進一步增加，供應面積達到4951萬平方米，較首批增長4％。

不過，體現在各個城市中，廈門、深圳、成都、無錫等城市加大了供地，杭州、蘇州、南京等城市供地規模則有所下滑。從計劃供應完成率來看，1～8月瀋陽宅地供應規模已超過年初計劃，廣州和青島完成率也超過九成，而廈門、北京等城市完成率仍不足四成。

“預計後續即將競拍的城市土地市場也將出現降溫，部分割槽位較好或利潤相對較高的地塊仍是房企的聚焦點，進入競價最終環節的機率較高。而利潤較低或出讓要求複雜的地塊出現流拍或撤牌的可能性高，二批次流拍和撤牌地塊較多的城市或將進一步最佳化土拍規則。”對於未來土拍市場走勢，中指研究院分析師如是表示。

值得一提的是，上述分析師還指出，受熱點城市政策調控密集釋出和房地產金融審慎管理持續顯效影響，第二批集中供地市場明顯降溫，房企拿地視窗期已開，資金實力雄厚的企業存在較大拿地機會。

記者注意到，與第一輪土拍相比，在第二批集中供地中，資金實力雄厚的央企已成為拿地“主力軍”。其中，中海以85。46億元競得天津市3宗地塊、中鐵以37。55億元競得天津6宗地塊、金茂以35億元斬獲青島8宗地塊、中鐵建以74。32億元摘得蘇州2宗住宅用地。此外，五礦、保利、華潤、招商蛇口、中國鐵建、北京城建等均有斬獲。

在廈門第二批集中供地中，成交金額排名前三的企業分別為本地國企建發、中海、保利。。其中，中鐵建參拍15宗，保證金共計42。83億元，排名第一。

“對房企而言，部分房企資金端持續承壓，現金流安全性迎來考驗，加快回款仍舊是短期內房企工作重心。但下半年部分城市市場調整壓力有所增加，疊加首批集中供地專案將在四季度集中入市，預計房企營銷端將面臨較大壓力。”中指研究院分析師指出，建議房企在加快營銷節奏的同時，加強對市場及競品專案監測，利用數字化工具科學決策，更好地實現錯峰銷售。