設計與成本
成本管理的宗旨:
以經濟合理設計與
成本的關係性最大的成本
提升產品的競爭力,並形
成行業成本優勢。
產品觀?
在一定成本前提下為客
戶提供最大化的價值。
一、關於成本的幾個概念
建造成本:指專案的建築安裝成本。包括:開發前期準備費、主體建安工程費、基礎設施費(社群管網、園林景觀)、配套設施費4大項。
開發成本:指專案的製造成本。開發成本=土地獲得價款+建造成本+開發間接費
完全成本:完全成本開發成本+期間費用。完全成本中不包含營業稅金。25% ~30%
專案成本:在未特別說明時,一般指專案的“開發成本”。
一、方案設計與成本
1、方案設計與成本
大家經常聽說設計階段影響成本70%?
案例1:XX方案選擇
100M、120M、150M建安造價比較:
1、樁基:
100M以管樁為主,平米指標140元/M2左右;
120M2及以上以鑽孔灌注樁為主,平米指標260元/M2左右;
2、結構:
100M&120M:含鋼量8KG*6.5=52元/M2;砼含量0.05*560=28元/M2
100M&150M:含鋼量20KG*6.5=130元/M2;砼含量0.15*560=84元/M2
3、措施費:
100M&120M:塔吊、超高費等差價在30元左右;
100M&150M:塔吊、腳手架、超高費等差價在80元左右;
4、安裝工程:
100M&120M:差價(給排水、消防)在50元/M2左右,;
100M&150M:差價在80元/M2左右。
5、彙總:
100M&120M:[(260-140)+52+28+30+50]=280元/M2
100M&150M:[(260-140)+130+84+80+80]=494元/M2
6、以26萬方為例:
100M&120M:280*26萬=7280萬;
100M&150M:494*26萬=12844萬。
以上費用僅計取直接的建安費用,不包含因超限增加的報批、施工工期增加引起的損失。
以三個月計取土地費用利息:22億*年息12%/12月*3個月=6600萬。
一、方案設計與成本
案例2: XX地塊方案
一、方案設計與成本
案例2:XX專案商業售價比較:
商業內街(舊)與外街(新)售價比較:
舊方案:3萬/M2*1.2萬=3.6億;
新方案:4萬/M2*1.2萬=4.8億;
直接售價差=4.8-3.6=1.2億。
集中商業與小商業的售價及銷售速度均存在較大的區別,
集中商業整體出售的物件比較狹,除特殊要求外,商業配
比能做成沿街店面在銷售的價格及去化率是比較好的。
一、方案設計與成本
2、建築風格對成本影響