儘管已對美元債交換要約，但由於資產處置緩慢，寶龍地產仍發生違約事件。

01

違約

7月26日，寶龍地產（01238。HK）公告稱，其尚未償還2022年票據餘下本金額2129。4萬美元本金及應計利息。違約公告公告稱，根據寶龍地產第四批2022年票據的條款，所有尚未償還本金額及應計利息於2022年7月25日到期並應支付。另外，寶龍地產第二批2022年票據的所有尚未償還本金額及應計利息，將於2022年11月8日到期並應支付。儘管公司不斷探討各項融資安排，未必能於到期日償還3725。9萬美元票據的本金及應計利息。今年7月初，寶龍地產曾公告稱，對今年7月及11月到期的兩筆美元優先票據進行交換邀約。隨後，寶龍地產1。79億美元及2。63億美元票據完成交換要約，但還留有投資人未接受要約的份額，其中第四批2022年票據及第二批2022年票據的餘下未償還本金額分別為2129。4萬美元及3725。9萬美元。也就是說，完成交換要約後，寶龍地產對美元債餘下的份額無力支付，構成違約。寶龍地產表示，將與餘下未接受要約的票據的持有人積極保持溝通，並鼓勵相關持有人於切實可行情況下儘快與本公司聯絡，務求就結付該等票據達成雙方同意的安排。

《小債看市》統計，目前寶龍地產存續美元債8只，存續規模22。25億美元，其中將有4只美元債於一年內到期。

存續美元債（部分）

今年6月，由於寶龍地產流動性風險增加，運營狀況趨弱、融資渠道受限，且未來6-12個月內有大量債務到期，標普和穆迪同時下調其信用等級。

今年上半年，寶龍地產資產處置進展慢於預期，其在上海和杭州的部分寫字樓和長期租賃服務部門的銷售狀況也遠落後於計劃。

由於外部融資環境趨緊，再加上

寶龍地產

推遲釋出經審計業績和更換審計師，投資者信心受到嚴重打擊，今年以來其美元債頻繁異動。

02

大量債務到期

據官網介紹，1990年寶龍地產在澳門成立，已形成地產、商業、酒店、文化藝術等多元產業協同發展的格局。

2009年，寶龍地產在香港主機板上市，2019年其物業管理子公司寶龍商業在港交所主機板掛牌交易。

寶龍地產官網

從股權結構看，寶龍地產的控股股東為天龍控股有限公司，持股比例43。59%，公司實際控制人為許健康。

2021年，寶龍地產完成合約銷售額1012億元，同比增加24。1%，首次跨進千億俱樂部，但未完成1050億銷售目標。

據克而瑞資料，2021年寶龍地產以835億操盤金額位居房企第40位；以528。7萬平方米操盤面積排第38名，屬於中型房企。

克而瑞資料

自去年下半年以來，房企銷售日益疲軟，今年上半年寶龍地產實現銷售額232億元，同比下降超50%。

穆迪預計，2022年寶龍地產的合同銷售額將從2021年的1000億元下滑至600億元左右，進而削弱其經營現金流及流動性。

值得注意的是，今年3月寶龍地產將審計師從普華永道更換為Elite Partners，並推遲公佈2021年的經審計的年度業績。

推遲公佈2021年報，並在年報前更換審計師，寶龍地產的財務透明度和公司治理狀況有所惡化。

如果寶龍地產無法及時公佈年報，可能面臨美元優先票據和離岸銀團貸款加速到期的風險。

2021年，寶龍地產實現總收入399億元，同比上升12。4%；實現歸母淨利潤59。92億元，同比下滑1。66%。

值得注意的是，寶龍地產透過“公允價值變動收益”來增加賬面利潤，被業內詬病“業績注水”，另外其業績下滑，盈利能力也連年走低。

2021年，寶龍地產的毛利率為31。37%，相較於上年同期36。11%的毛利率有所下降。

毛利走低

在土儲方面，截至2021年末，寶龍地產約71。8%的專案及67。1%的土儲皆位於長三角地區。

為了補充土儲，2020年以來寶龍地產經營現金流量淨額大幅轉負，2020年和2021年上半年該指標分別為-120。13億和-52。97億元。

經營性現金流情況

截至2021年末，寶龍地產總資產為2450。56億元，總負債1826。49億元，淨資產624。07億元，資產負債率74。53%。

值得注意的是，寶龍地產還有5。2億永續債，若將永續債調整至債務，其財務槓桿將被推高。

財務槓桿水平

從“三道紅線”看，寶龍地產淨負債率為67。74%，剔除預收款後的總資產負債率69。72%，現金比短債0。88，由“綠檔”惡化至“黃檔”。

《小債看市》分析債務結構發現，寶龍地產主要以流動負債為主，佔總債務的66%。

截至同報告期，寶龍地產流動負債1207。55億元，主要為短期借款，其一年內到期的短期債務合計220。23億元。

相較於短債壓力，寶龍地產流動性不足，其賬上現金及現金等價物有194。07億元，較2020年末大幅下滑，已無法覆蓋短債，短期償債壓力較大。

在備用資金方面，截至2020年末，寶龍地產銀行授信總額有973億元，未使用授信額度為674。49億元，可見其財務彈性尚可。

銀行授信

除此之外，寶龍地產還有618。94億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計509。35億元。

整體來看，寶龍地產剛性債務有729。58億元，主要以長期有息負債為主，帶息債務比為40%。

從融資渠道看，寶龍地產融資渠道多元，除了發債和借款，還透過股權、股權質押、信託以及非標等渠道融資。

值得注意的是，由於少數股東權益飆升，寶龍地產一直被質疑存在“明股實債”。

2021年，寶龍地產的少數股東權益由2020年末的150。6億元增長至211。94億元，但少數股東損益卻由26。71億下降至13。06億，少數股東權益和損益佔比不匹配。

在資產質量方面，截至2021年末，寶龍地產存貨高達877億元，同比激增39%，不僅大量佔用資金，還存在一定跌價風險。

另外，寶龍地產其他應收款高達305。6億元，應收賬款翻倍增長至30。09億元，不僅對資金形成一定佔用，還存在回收風險。

去年下半年以來，在銷售疲軟、融資遇阻壓力下，寶龍地產欲透過處置資產償債。

目前，寶龍地產已透過抵押杭州和阜陽的兩家酒店獲得約5億流動資金，但相較於到期債務只是杯水車薪。

總得來看，寶龍地產銷售疲軟、業績和盈利能力下滑；債務負擔較重，存在“明股實債”嫌疑；處置資產不及預期，短期面臨較大償債壓力。

03

“北萬達 南寶龍”

許健康出生於福建晉江的一個儒醫世家，在少年時代，他選擇“子承父業”，開始學醫。

成年後，許健康跟著朋友去澳門打拼，在黑沙灣街邊當無牌小商販，靠著泉州人“愛拼才會贏”的衝勁兒，積累到了第一筆積蓄，並且開了人生第一家雨傘公司。

許健康很有經商頭腦，後來又先後創立服裝、洋傘等工廠。

1990年，許健康與好友聯手集資5600萬澳元，建立澳門寶龍集團，由此打開了財富之門。

寶龍集團董事局主席許健康

憑藉準確的切入時機，十載豐富的澳門營商經驗，以及創業夥伴的默契協作，寶龍不到一年時間便異軍突起，成為澳門房地產業的後起之秀。

隨後，許健康又進入了珠寶、金融、娛樂、建築、物業等行業，事業如日中天。

1992年，許健康來到廈門考察，進軍內地房地產市場，他砸下7500萬在廈門拿下了4塊地皮，興建了寶龍中心、寶源花園等專案。

隨後十年間，寶龍地產主要發展住宅物業，2003年後才開始開發運營綜合性商業地產專案。

2009年10月，寶龍地產在香港主機板上市，成為廈門首家發行H股的地產企業，也是第一家真正意義上的大陸在港上市的商業地產公司。

次年，許健康將寶龍地產總部由廈門遷至上海，並提出深耕以上海為中心的一線城市的全新戰略計劃。

彼時，業內有“北萬達、南寶龍”之說。

2013年，寶龍地產明確提出“以上海為中心、深耕長三角”的發展戰略。

根據2021年福布斯全球富豪榜，許健康家族以31億美元財富位列榜單第986名。

然而，在如今行業寒冬下，曾經瘋狂擴張的民營房企都相繼爆發危機，隨著償債高峰將至，今年將是房企縮表出清之年。