1

前段時間，各大房企陸續釋出了上半年業績。

跌幅不小。

188家房地產上市公司年中，

有125家市值下滑，佔比超過66%。

藍光發展、陽光城和中天金融

虧損最多，上半年預計虧損35-46億元。

這可是陽光城從2007年以來首次在上半年淨利潤虧損啊。

而

榮盛發展、ST泰禾和中南建設

的虧損額也不小，在20-24億元之間。

公告顯示，

虧損的原因主要跟結轉專案減少、結轉專案毛利率降低、降價促銷、減值計提等因素有關。

房企手裡沒錢，很難再去擴張。

以至於一些城市直接被狠心放棄！

比如

陽光城

，就做了區域合併，上海大區吞併成渝區域，浙江大區合併陝甘、雲貴區域。

還沒完，之後又繼續合併了津冀、山西、北京等區域。

就連對市場反應最敏感的

萬科

也喊話：

如果有些地方確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號！

2

開發商撤出，拿地自然就少了。

資料顯示，今年前7個月，全國百強房企拿地規模同比下降55.6%！

如果只看上半年，全國50強房企中竟有3成沒有拿地！

想想前段時間的全國土拍。

天津

出讓30塊地，15塊停牌，9塊流拍，很是慘淡。

北京、成都、武漢

等熱門城市，也有不同比例的流拍。

長沙

雖然22宗地全部出讓，但有19宗都是底價成交。

……

三大共性：溢價率低、供地規模下滑、賣地收入減少。

就拿今年22城首批集中供地的結果來說，

有16城土地溢價率還不到5%。

就連不少重點城市的第二批集中供地結果也不甚如意。

比如

北京

第二批供地中，多宗熱門地塊意外遇冷。

還有

廈門

的第二批供地中，9宗成交地塊平均溢價率只有1。4%。

而最近，

廈門

剛剛結束的第三批次集中供地，乾脆只推出6宗地塊。

這樣的結果，跟房企沒錢了有直接關係。

尤其是民企，就算還有資金，大多也要留著“償債”和“保交付”。

不過，事情總有例外。

在土地市場持續低迷，大部分房企有心無力的時候，

一些房企卻還在溢價拿地，還在奮力湧向一些城市。

對，就是它們！

圖片來源：克而瑞

這些都是拿地平均溢價率高於10%的房企。

可以看到，平均溢價率最高的是大悅城，超過30%！

3

如果更進一步看，這些房企正在集體湧向哪些城市？

很明顯，是長三角！

資料顯示，上半年全國百強房企投資金額在長三角的分佈佔比超過40%。

老大哥

上海

在今年第一批集中供地中，推出了36宗地塊，雖然有19宗底價成交，但無一流拍。

第二輪供地的34宗地塊依舊全部成功出讓。

招商成最大金主。

資料顯示，今年前7月，招商的權益拿地金額是381億元，在上海的權益拿地金額是194億元。

招商這是把一半的投資預算砸向了上海啊！

還有杭州的土地市場，也走出了跟其他城市不一樣的路。

首輪土拍，杭州的競爭就非常激烈。

總成交金額全國最高

，達到826。76億元。

超過70多家房企競逐，當地民企參與度最高。

拿地金額前10的房企中，

民企達6家，杭州本土民企就有5家。

光一個

濱江

的拿地金額就達到158。1億元，創集中供地以來新高。

杭州二輪土拍也是全部成交，無流拍。

民企有

濱江

等積極參與，國企有

綠城、招商、華髮

等積極參與。

除了上海和杭州，徐州、南京、蘇州、寧波、南通都有

萬科

重倉。

南京、蘇州和溫州有

金茂

重倉，這3個城市的總土地儲備都超過200萬方。

上海、南京、合肥、杭州、蘇州、寧波有

保利

重倉，其中上海佔比最大。

濱江

在長三角的土地儲備貨值高達2576億，

佔總土儲的95%。

德信

在長三角有近1500萬方的土地儲備，

其中超過三分之一都在杭州。

剩下的分佈在溫州、寧波、南京、台州和徐州等，土儲建面也都超過100萬方。

碧桂園

在長三角土地儲備主要集中在江蘇省，權益建面超過1300萬平方米，佔比59%，其次是安徽省和浙江省。

下面就是全國TOP10房企佈局長三角的土儲情況，以及各大房企在長三角的貨值梯隊劃分。

圖片來源：克而瑞

總的來說，還是上海、杭州、蘇州、南京這4個核心城市最受關注。

剩下的就是一些長三角範圍內的三四線城市。

但值得注意是，

現在三四線需求在快速下滑，市場風險在逐漸加大，大部分城市的房價滯漲甚至微跌。

所以，千萬不要小瞧重倉三四線的風險！

不過好在，一些開發商已經在調整土地儲備的結構了。

比如說

美的

，就在逐步退出能級低的城市。

還有深耕三四線的

碧桂園

也在快速調整動作，降低土儲總量、最佳化土儲結構，更多的向能級高的城市靠攏。

4

結合前段時間，全國“十四五”城鎮化方案正式釋出。

方案第二部分要求：

重點都市圈建設取得明顯進展，軌道上的

京津冀、長三角、粵港澳大灣區

基本建成。超大特大城市中心城區非核心功能有序疏解，大中城市功能品質進一步提升……

這些表述已經夠直接了。

接下來還有更詳細的闡述：

深入實施

京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區

建設等區域重大戰略，加快打造世界一流城市群。

可見，長三角、粵港澳大灣區、京津冀這三大城市群，是未來發展的重中之重！

接下來才是其它。

特別是長三角城市群，GDP規模最突出。

在全國23個經濟規模超萬億的城市中，

長三角就獨佔了8個，遠超其它城市群。

這裡面，

上海

以3。9萬億的經濟規模領跑全國。

接下來是

蘇州、杭州、南京、寧波、無錫、合肥、南通

，GDP規模也都早早破了萬億。

從更重要的人口來看

，過去10年，長三角城市群新增常住人口近1807萬人，佔全國人口總增量的25%。

其中，

杭州、蘇州、合肥、上海、寧波、南京、無錫

的人口增量都在100萬人以上。

目前上海、蘇州和杭州的常住人口都超過千萬，未來還將繼續吸引人口持續流入。

擁有產業叢集+人口流入的城市，註定越來越強！

作為房企集中湧入、重點佈局的區域，房子的保值增值能力也會越來越強！

但也要提醒一下各位，

城市群很重要，城市是否優質更重要，城市群中可不是每個城市都有價值、都能保值！