6月10日，河北唐山本地開發商德融地產連發三條實名舉報微博，實名舉報綠城中國以專案合作為由，長期從事職業放貸、套取高息收益、向關聯企業非法利益輸送等行為，涉嫌違法違規。

舉報信釋出後，綠城方面迴應稱資訊不實，其也於6月13日再次發表宣告稱，不存在德融所言違法違規情形，且天鴻地產、德融地產等公司因違約正引發多起糾紛案件中。

對比已上市多年的綠城中國，德融地產的知名度並不算高。記者瞭解到，河北德融地產為“天鴻房地產開發有限公司”的全資子公司，後者是一家總部位於唐山市，集地產開發和商貿為一體的集團型公司，是唐山本地頭部企業，天鴻地產也曾於2021年下半年向港交所遞表衝刺IPO，但目前仍未取得實質進展。

對簿公堂到輿論場互懟，綠城和德融之間的糾紛引發了廣泛關注。雖然雙方目前仍然各執一詞，但在此次舉報事件背後，綠城一貫推崇備至的“代建”模式的另一面也展露到了市場之中。

綠城利益輸送存疑

所謂，“代建”是由擁有土地的委託方發起訴求，由擁有專案開發經驗和資源的代建方承接，雙方透過平等協商建立合作關係，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。此次綠城與德融的糾紛，也正是由“代建”引起。

根據德融地產舉報信顯示，2019年12月，綠城中國與德融地產達成合作，開展唐山桂語江南專案。綠城中國負責專案代建代售，並以此為必要條件向該專案提供借款。

一位德融地產的對外工作人員告訴記者，德融母公司天鴻地產與綠城中國達成借款合作流程並不常規，而是綠城先將資金借給一家名為“瀋陽全運村建設有限公司”的企業，再借由“瀋陽全運村建設有限公司”與天鴻地產簽訂協議。

德融地產向中宏網房產提供的一份資料也顯示，在唐山桂語江南專案上，與綠城金融事業部貸款方為“瀋陽全運村”，貸款金額為6億元，利率16%。

查閱工商資訊後發現，瀋陽全運村建設有限公司與綠城中國有多項關聯，該公司董事長亦在天津綠城、西安綠城等綠城下屬企業擔任高管。

在雙方達成合作之後，綠城代建管理專案後的表現卻讓無法讓德融滿意。德融方面向記者透露，2020至2021年，唐山桂語江南銷售回款總完成率僅4。47%，專案全部回款9393萬元，遠低於綠城中國承諾的21億元。合作期間專案出現5個月零銷售，“綠城履行能力極其低下，構成根本違約導致專案開發嚴重受阻，給合作方造成嚴重損失”。

專案滯銷，回款低下，疊加依然需要償還的高額本息，這也就成為了德融地產發聲的導火索。德融地產認為，上述出借款項本應由綠城中國提供，但透過一系列騰挪高額利息收益轉由瀋陽全運村無償取得。這番操作可將本應由上市公司獲得的商業利益轉移給關聯企業，同時瀋陽全運村處於虧損狀態，高息收益輸送可實現偷稅漏稅目的。

根據雙方的公開資料以及宣告顯示，天鴻地產已於今年2月向唐山市中級人民法院提起民事訴訟，該訴訟今年3月得到受理，案件正在審理過程。

一位法律人士向記者透露，在該事件中，綠城是否存在違規行為，最大的問題在於是否構成“轉貸”，即利用金融機構貸款，之後再將貸款資金轉出貸給其他企業的行為，如果“轉貸”情況屬實，且綠城中國不具有金融貸款牌照，那麼則涉嫌違法從事金融業務。但最終結果還要看法院的最終判決。

“融資代建”是否合理？

回到這次的實名舉報信中，綠城中國被舉報的種種違規行為皆源於公司的代建業務。

事實上，綠城這種“融資+代建”的商業模式，在行業並不少見。當房地產行業進入“黑鐵時代”，需求趨弱和資金壓力之下，不少房企依託輕資產、低槓桿特性的代建業務以尋求突圍。

在市場上，大中型房企大多不需要代建服務，可以直接走專案合作開發，需要代建的往往是政府，或手裡有土地資源的小型開發商。而小型開發商就算手裡有地，往往又缺乏融資能力，因此代建公司就幫忙融資找錢，甚至由關聯企業提供貸款，同時賺代建費和利息。

一份由德融地產提供的公開資料顯示，2018年6月-2022年3月期間，綠城金融事業部對外投放貸款24筆，投放總額104。37億元，平均利率在15%左右。

（圖源：德融地產提供）

可以看出，透過這種“融資+代建”的商業模式，代建方不僅掌控專案經營權，確保貸款資金的安全，還在合作的代建費收入之外，由融資活動產生了的高額利息收入。相比傳統僅僅收取代建費的傳統“代建”模式，融資+代建”則有著極大的利潤空間。

但是融資代建模式也並非沒有風險。天風證券地產分析師劉康向記者表示，目前全國房地產市場持續探底，如果銷售承壓導致工程爛尾或是資金鍊斷裂殃及專案開發，代建方不僅拿不到代建費，為專案建設提供的資金本息無法回收，還可能被迫要接盤專案的全部股權。

值得注意的是，目前地產市場正處於下行態勢，不少城市已出現銷售收緊現象，對代建方的履約能力帶來考驗。在此次德融舉報綠城事件也為代建市場參與者敲響了警鐘：代建模式更需要的審視專案整體情況，而融資代建這種變相增加槓桿的行為在未來或許也將收到限制。