2016年前後，從來沒有人相信房地產會開始走下坡路，一個三四線的小城市，人均工資只有3000塊錢的時候房價已經飆高到1。5-2。5萬左右。同時學區、醫院、銀行、超市、廣場等基礎設施的全面“跟進”，讓眾多人相信房價依然會呈現幾何倍的增長，肯定不會降。當然，截止到現在房價依然沒有降，但是房地產商卻處處“暴雷”。

讓人懷疑的是，不要說大型房地產公司，就連小型的房地產公司都有自己的“經濟師”、“專家”，這些人就是為了企業不能夠倒閉而聘請的。恆大更是成立了經濟研究院，專門負責為恆大地產“保駕護航”，結果卻是一地稀泥。那麼，擁有這麼多經濟師和專家的房地產企業，為什麼還是逃脫不了倒閉或重組的結局呢？

高歌猛進時自己很“牛X” 衰敗時怨天怨地怨人

普通的一家公司，總有中層領導和高層領導，某個專案成功的時候每個人都在為自己“添磚加瓦”，都想著這個功勞自己的付出最多，應該是功臣，在老闆跟前表現的非常完美。但是當專案失敗或者沒有完成時，高層指責中層，而中層找下層的麻煩，下層會把“天時”、“地利”、“人和”全部一一擺出來應付，而中層應付高層，這個時候都選擇逃避責任。

房地產何嘗不是這樣？要知道當初某大地產公司高歌猛進的時候，更是有全國最為優秀的經濟師和專家團隊保駕護航。可是沒過多久才發現，這些“精英”卻失靈了。當然這與企業發展太猛不無關係，但是當企業發展過激的時候為什麼不及時出來指出問題所在，而是任由發展漠不關心。或許，他們可能也認為這種發展模式是正確的，乘勝追擊。

但是，當企業資金鍊暴雷的時候，各個都成為了“專家”。什麼政策導致的行業不景氣、限價、現金流收窄、宏觀調控等等各種各樣的客觀因素顯露的那麼明顯，把資金鍊斷裂或者碰到的問題都歸咎於某幾個客觀情況當中，才促使房企在短時間內不能“翻身”。其實這種想法真的正確嗎？我看起碼不是，因為開發商太貪婪。

不斷畫餅不斷激進 “貪婪”造成首尾不能相顧

槓桿經濟，其實在很多年前就已經出現過，在國內只不過沒有放大而已。而房企太激進才使得槓桿經濟第一次讓國人發現，原來這麼可怕。幾千億的資產能夠撬動2萬億的負債，成為房地產結結實實的典型例子，只因為中國人對於房子的“感情”嗎？其實不是，只是因為房企太過貪婪而已。

那麼房企為何貪婪呢？假設一個樓盤規劃12層，當房企買完地以後必然要規劃和建設，當然前期能夠投入的是少量買地費用（分期）和規劃設計費用。在房地產市場有這麼一個不成文的規定，包工頭在承包以後，1-4層都是需要自己承擔費用，含水泥、砂石、鋼筋等等，而到了第5層以後開發商才開始“撥款”。但是這時開發商要求加快建設進度，爭取早日能夠封頂。

等封頂以後辦理各種權證，然後及時抵押給銀行換取另外一筆資金。要知道工地很多工資被扣押，並不是因為開發商沒有錢，而是有錢又投資另外一塊地。所以農民工工資都是包工頭先墊付，開發商出少量的錢，等年底一起完結。隨即開始成立售樓部進行兜售房子，來緩解中間檔造成的資金問題。

唯利是圖 表現出來的並不僅僅是開發商

房地產之所以讓資本源源不斷地投入，主要是回收太快。一塊地從拿地、建設、售賣、回本往往在短短的1-2年內就能完成（高發期），這就必然都會在房地產市場想要“有作為”。拿地不僅肥了當地的GDP，更是在建房過程中帶動許多行業的發展。另外在買賣過程中還會產生更多的稅收等等。

商人即得利還能讓某些人有“好感”，更為重要的是上述講到的透過一塊地建房後抵押出去繼續買第二塊地，能夠在短期內快速的積攢起資本。當然，得利的並非是當地和開發商，銀行在此的利益更是頗大。或許有人會說上面講得不對，如果樓房不封頂銀行不是不能貸款嗎？這就是銀行的“過人之處”，不然也就不會出現業主停貸的問題。

最後才發現，不管是銀行還是開發商都不會有太大問題。開發商大不了重組或者兼併，這麼一大塊地總有人會為其埋單，而銀行最多也是因為違規房貸而象徵性的處罰一下，幾十萬已經頂天了。最後才發現，其實的利益方最後一看都沒有事，而出事的往往只是業主。並且會說，誰讓你買房的時候不小心的，沒有仔細看清楚。

綜上所述，房地產資金鍊“暴雷”往往並不是因為外界因素，而是因為自身的貪婪導致無休止的擴張。當然這些擴張的背後往往是幾方既得利益者背後的推動，畢竟在這個要Z績也要業績的時代，房地產的發展模式更是上升的最佳渠道。這也是實體經濟最近幾年雖然一直在發展，但是發展的步伐一直緩慢的原因。

如果房地產能夠遵循一般規律，就像實體經濟一樣發展，或許就不會出現這麼多爛尾樓，也不會出現資金鍊斷裂而暴雷的情況。假設，建設完一棟樓以後，在各項權證拿到手以後再進行售賣，而且達到全套的60%以上才能申請再次買地建房，或許就不會出現如此尷尬局面。而最後業主不僅承擔爛尾樓的現實，還要如期還貸，既得利益者卻站在高高的地方“指導”業主們不要搞事情。