處暑已過，三伏已出，北京的天氣早晚涼了許多，白天雖然很曬，但是秋高氣爽、藍天白雲、晚霞絢爛正是北京最美季節的表情。
在樓市傳統的
“金九銀十”
來臨之前，央行MLF和LPR利率雙降，不斷為市場打氣。北京第三批集中供地將於9月下旬開拍，屆時市場又將掀起一個小高潮。
在炎熱的7、8月份，北京市住建委批覆的預售證中，只有
7個
住宅專案拿到銷證，這其中就誕生了北京市批覆的房屋單價之最——朝陽孫河恆基天匯單價突破
14萬元/平米
，這也被認為是樓市政策寬鬆的一個訊號。
目前，北京第二批次土拍成交的
14宗地
，已有
11個
專案入市，加上第一批次土拍已入市的
15個
專案，還有去年拿地上市的
56個
專案，以及老盤新取證的專案，北京市場有
80多個
存量充足的在售專案，貨架上可謂琳琅滿目。
近日，一批新盤正在入市的路上，從一些專案釋放的產品來看，在內卷嚴重的市場環境下，開發商在產品定位和戶型設計方面更下功夫。
我們看幾個專案新鮮出爐的產品戶型：
01
中建玖閤府主打大平層
第二批土拍中最受關注的朝陽太陽宮地塊，日前公佈案名為
中建玖閤府
，隨後產品資訊也得以釋放，將主打
163/193/230平米大四居
。
該專案規劃建築面積約為
7.57萬平米
，容積率為
2.8
，因地塊不規則，採取了點式圍合排布，以保證樓棟正南正北朝向及日照採光，
10棟樓
中有
5棟
高層、
3棟
小高層和
2棟
低層。
專案三種戶型均為
四室兩廳三衛
，共同點是進深偏大，超過
15米
，而最小面寬僅有
10.8米
，但這在高層大戶型產品中也屬常態；
三種戶型均為私家電梯入戶，
163/193
兩種戶型由獨立玄關空間將整個居室分為南北兩個部分，南向為雙主臥套房和客廳，北向為餐廚一體化空間、雙次臥、次衛，家政間位於中央，
193平米
戶型的餐廳空間增加了西廚功能；
230平米
戶型則採取了
邊廳設計
，凸顯出大平層豪宅
“十字”
雙軸的特點，整個居室內分為三個相對獨立的空間組團，分別為南向雙主臥（或親子套房）空間、邊廳LDK一體化空間、北向雙次臥空間，以及獨立玄關、步入式儲藏間與家政間，室內功能空間齊全，動靜分割槽合理，舒適性與私密性兼顧。
165㎡四室兩廳三衛
195㎡四室兩廳三衛
230㎡四室兩廳三衛
由於中建玖閤府為新型共有產權房，政府產權份額為
10%
，實際銷售價格將為
11.7萬元/平米
，在太陽宮區域倒掛優勢十分明顯，因此被認為無論做出什麼樣的戶型，都不會愁賣。
從以上三個戶型設計來看，雖然受地塊條件所限，戶型面寬進深比略低，通透性較差，但是不乏平層豪宅應有的功能特點，因此基本符合市場預期。
專案選擇做大平層戶型，一是上半年市場驗證了這種
10萬+
的倒掛專案，大戶型更加搶手，中建壹品·學府公館開盤一把清已得到驗證；二是為了保證利潤率，畢竟這塊地拿地成本達到
8.83萬元/平米
，房地價差不足
3萬元/平米
。
02
湖光玖裡再現四面寬戶型
當進入買方市場時，嚴重的內卷一定會倒逼開發商進行創新，如前幾年限競房時代，
89平米
戶型成為市場主流，
南向三面寬、三室兩廳兩衛、家政間
等設計出現在傳統的中小戶型中，屢屢被業內
“封神”
。
曾引領
89平米三面寬
潮流的中海，在
中海首開·湖光玖裡
專案
155/188平米
兩種四居戶型中，重現當年中海望京府四面寬
“神戶型”
。
這兩個戶型的南向面寬分別達到
14米
和
16.4米
，進深分別為
10.85米
和
10.4米
，面寬進深比分別約
1.3倍
和
1.6倍
，這使居住的採光面和通透性達到最大的舒適度。
兩個戶型的客廳面寬分別約
4.4米
和
6米
，都體現了大宅應有的尺度，且客廳都帶有
陽臺
，這更是市面上大多數專案都不具備的功能空間了。
這種四面寬產品我們在北京瑞府
188平米四居
、首創天閱山河
157平米四居
中曾見過，但實際上中海望京府早就在
140平米
以下四居中做出四面寬設計，此次湖光玖裡在
155平米四居
戶型的設計中，相比中海望京府的四居戶型加大了南向面寬，增加了入戶玄關、廚房等空間尺度，減少了一個衛生間，改善性、舒適度更高。
中海望京府139㎡四室兩廳三衛
中海首開·湖光玖裡 155㎡四室兩廳兩衛
中海首開·湖光玖裡188㎡四室兩廳三衛
湖光玖裡另兩種洋房戶型，
112平米三居
和
137平米四居
，設計相對常規，只是多了陽臺空間，亮點是玄關處儲藏間和家政間的設定，增加了收納空間，這也是中海擅長的空間利用。
中海首開·湖光玖裡112平米三室兩廳兩衛
中海首開·湖光玖裡137平米三室兩廳兩衛
湖光玖裡專案作為中央別墅區的新盤，主打
“拾光系”
的低密洋房和疊拼產品，能在成熟的產品基礎上再次最佳化細節、提升品質，也反映了開發商對市場的敬畏，尤其中央別墅區的客群大多有多次購房經驗，若產品力缺乏，則難以贏得市場。
順便提一句，湖光玖裡四面寬戶型只是經典重現，
華曦府
在
96平米三居
戶型中做出四面寬，才真正是
“劍走偏鋒”
，體現了西四環改善市場
“卷”
的程度。
該專案將這個三居戶型賦予殺傷力極強的南向
13.1米四面寬
，目的就是出奇制勝，更別提該專案指導售價只有
7.5萬元/平米
，相比區域競品專案有約
5000—10000元/平米
的優勢。
華曦府96平米三室兩廳兩衛
03
九里熙宸將總價降到500萬
由於五環外專案數量更多，且改善供應占據主力時，很多專案為增加競爭性，採取的策略就是把戶型面積往小做，希望以低總價取勝，如此前幫主曾介紹過的北五環宸悅國際，在
1.6
容積率的低密地塊，竟然做出
5、60平米
的
一、二居
小戶型剛需產品
。
無獨有偶，西五環園博園板塊的
龍湖建工·九里熙宸
，也在
1.7
容積率的地塊上，且沒有
套內7090
標準限制下，卻將產品定位在
77—120平米二至四居
，妥妥的剛需+剛改戶型。
這無疑是為了迎合當下改善市場消費降級的現狀，為了快速實現去化，不得不降低總價門檻。
從專案
5種
戶型看，
99/120平米三居
和
120平米四居
做到了
三面寬
；
87/99平米三居
和
120平米四居
有
家政間
，只有
120平米四居
有
步入式儲藏間
；
77/87平米
戶型的衛生間，及兩個
120平米
戶型的次衛，做到了
乾溼分離
；
只有
99平米三居
和
120平米四居
實現了
全明格局
；
只有
87/120平米三居
客廳面寬大於
4米
，且都採取了
270°轉角邊廳
的設計；
只有
120平米三居
的
半開放式中西廚與超大LDK一體化空間
，具有品質改善戶型的特點。
其它方面，如客廳面寬小、主衛為暗衛等缺點，在每個戶型至少都有一個存在。
好在，九里熙宸的戶型設計，相比龍湖在朝陽管莊和門頭溝四道橋兩個專案，還是有了一定的進步。
該專案指導售價為
6.5萬元/平米
，比同板塊的熙悅晴翠低了
3000元/平米
，能否改變園博園板塊不叫座的局面，就看
500萬元
的總價門檻，能否打動西部的買房人了。
除上述三個專案外，朝陽奶西
首開金茂·望京樾
（詳見：
朝陽奶西、豐臺小瓦窯、順義福環等3專案亮相
）、
中建宸園
，豐臺小瓦窯
電建首鋼·華曦府（詳見：朝陽奶西成為秋天的第一個熱點，西四環華曦府推出創新戶型）
，石景山衙門口
中海學仕裡（詳見：首發，中海學仕裡空間系6.0新品戶型大揭秘）
，昌平北七家
宸悅國際
、平西府
北清橡樹灣
、馬池口
國譽燕園
等二批次拿地的專案，均在入市、取證的路上，預計9月份，京城樓市將迎來新盤集中上市開盤的高潮。
趁天氣涼爽，買房人該行動了。