01 引子
2022年6月30日，景德鎮市恆大瓏庭業主聯名公佈了強制停貸告知書。根據該告知書，該建設工程自2021年1月30日開盤後，已經出售900多戶，然而於同年5月底即全面停。鑑於開工前景不明，在全面復工之前，所有已售房源且未結清貸款的業主將強制停止償還月供。這一舉措迅速蔓延至全國，長沙、鄭州、南昌、武漢等地，部分樓盤的業主均釋出了《強制停貸告知書》。在媒體採訪中，有律師認為，“如果未經法院判決停貸或者沒有達成停貸協議，貿然停貸購房人往往就成了違約方，徵信就會受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執行。”1然而，“強制停貸”事件的法律問題未必如此簡單。業主主動停貸固然構成違約，但停貸行為是否存在其他法律意義，例如主張阻卻貸款銀行合同請求權的抗辯，還有待進一步思考。本文先簡要探索商品房買賣合同與擔保貸款合同的關係，再對此種特殊多方合同關係下購房者的抗辯問題進行討論。
02 商品房預售合同與擔保貸款合同的關係
《民法典》的規範物件通常是孤立的法律行為，多個合同之間的關係被忽略；但現代經濟生活中，當事人之間可能存在多個合同，且合同之間存在密不可分的關係，商品房買賣合同與擔保貸款合同就是典型的例證。在我國商品房買賣實踐中，預售期房是最主要的交易情形。在此情形下，購房者通常跟銀行訂立借貸合同，並以期房設立抵押權、辦理抵押權的預告登記，並定期還款；而銀行直接將貸款支付至開發商的預售資金監管賬戶。後文簡稱此模式為“期房按揭交易”。
學說上有觀點認為，期房按揭交易屬於合同聯立2。最高人民法院的早期觀點也認為，商品房買賣合同與擔保貸款合同之間的依存關係與合同聯立情形相似。3基於上述認識，商品房買賣合同與擔保貸款合同之間可能互相影響，發生效力上的關聯。在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003年）》（以下簡稱“2003司法解釋”）中，這具體表現為：未訂立貸款擔保合同將導致商品房買賣合同不能履行，此時發生商品房買賣合同的解除權（第23條）；因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使擔保貸款合同的目的無法實現，發生擔保貸款合同的解除權（第24條）。此二規則在2020年的修訂中繼續保留（2020年修訂的司法解釋後文簡稱“2020司法解釋”），即2020司法解釋第19條和第20條。
儘管上述司法解釋存在一定爭議，但可能的共識是，在期房按揭交易中，效力關聯的正當性在於聯立合同之間的“經濟一體性”。4本文認為，這種“經濟一體性”體現在兩個方面：第一，交易目的的一體性。作為一種交易習慣，期房按揭交易各方都清楚地知道借貸合同的資金將用於支付購房款；若非如此，借款人通常不會訂立如此大額的借貸合同。第二，交易過程的一體性，此點最為核心。開發商通常與某一銀行存在合作關係，並因此指定購房者與該銀行訂立借貸合同以獲取購房資金。5這意味著，購房者自身並無實質性選擇自由，在訂立商品房預售合同時，為該合同履行而提供資金的貸款合同的雙方主體已經預先、潛在地確定（更不用說借貸合同通常採用格式合同，除了金額、具體標的外，雙方權利義務也事實上預先固定）。在這種交易過程中，在一方當事人缺乏相當的議價能力，也無選擇自由，而且通常是消費者合同情形。故由經營者和第三方為消費者安排、提供信貸融資，通常將消費者合同和信貸合同視為具有經濟一體性；而企業的融資交易一般不能被認定具有“經濟一體性”。
上述認定“經濟一體性”的思路在比較法也有章可循。根據《德國民法典》第358條第3款第1、2句，貸款被全部或部分地用於提供給付的另一個合同，且這兩個合同構成一個經濟上的整體的，該貸款合同與提供給付的合同構成關聯合同（第1句）；“貸與人在準備或訂立貸款合同時使用了經營者的協助的，尤須認為構成了經濟上的整體”（第2句）。不過，根據第358條第3款第3句，第1、2句的推定規則原則上不適用於不動產借貸合同，僅在第3句的特殊情形才適用。6在歐洲示範民法典草案（DCFR）第Ⅱ-5：106條下，關於消費者合同中關聯合同（Linked contracts）的理解也是著眼於兩個合同構成一個經濟單元（an economic unit）。7考慮到《德國民法典》、DCFR都受到歐盟消費者保護指令的影響以及相關條款的體系位置，本文認為，“經濟一體性”更多作為一種法教義學工具，掩護背後保護消費者的法政策。
基於“經濟一體性”的認定，《德國民法典》第358條、第359條規定了聯立合同中對消費者的特殊保護，即“撤回權的延伸”（Widerrufdurchgriff）和“抗辯的延伸”（Einwendungsdurchgriff）。前者即對聯立合同中一個合同的撤回直接導致另一合同的效力也發生終止，而無須再做出解除的意思表示；後者即消費者在融物交易中的抗辯權可以直接對抗融資交易中的債權人。8DCFR第Ⅱ-5：106條規定了“撤回權的延伸”。此外，日本《分期付款銷售法》（割賦販売法）第30條之四也允許消費者向信用提供者（信用購入あつせん業者）主張抗辯權（抗弁権の接続），並且規避該抗辯權的特約無效。
對於前述比較法的經驗，最高人民法院在制定2003司法解釋之時就有所關注，但囿於缺乏規範依據而未引入“抗辯的延申”。9或許是基於類似考慮，2003司法解釋第24條採取瞭解除權發生模式，而沒有采取更為簡明的“撤回權的延申”。10最高人民法院恪守法律文字的做法固然值得肯定，但對現實問題進行迴避，也並非良策。雖然《德國民法典》第358條第3款第3句限定了認定不動產借貸合同“經濟一體性”的條件，但“強制停貸”事件的出現仍然值得再次思考中國語境下“抗辯的延申”。下文以“強制停貸”為切口，試圖探討“抗辯的延伸”在中國的現實條件以及法律環境下實現的可能性。
停貸事件所涉法律關係
在停貸事件中，購房者、開發商、按揭銀行之間主要存在如下法律關係：
1、購房者與開發商之間的商品房買賣合同關係，這是整個交易中的核心法律關係，也是整個交易的根本目的。
2、購房者與按揭銀行之間的貸款合同關係，這是整個交易中的重要輔助法律關係，是實現整個交易的重要手段。
3、開發商與按揭銀行之間的保證合同關係，以及購房者與按揭銀行之間的抵押擔保關係。這兩個法律關係保障著前兩個法律關係的交易安全。如下圖所示：
03 “強制停貸”事件中穿越的不安抗辯權
在“強制停貸”事件中，業主並沒有解除合同的意思表示，而是主張強制停貸。本文認為，所謂“強制停貸”應解釋為業主向銀行主張預售合同中不安抗辯權，停止履行擔保貸款合同下的還款義務。對此須回答兩個大問題：第一，業主是否享有預售合同中的不安抗辯權；第二，該抗辯何以突破合同相對性，穿越至擔保貸款合同。
1．預售合同中的不安抗辯權
不安抗辯權規範依據在於《民法典》第527條、第528條。其中，第527條第1款規定了不安抗辯權的構成要件和基本法律效果11；第528條規定了不安抗辯權的行使程式以及解除權發生12。基於上述規定，本文先僅從預售合同的視角考察“強制停貸”與不安抗辯權。具體存在如下問題：（1）商品房預售合同是否符合“先履行債務”這一條件；（2）“強制停貸”屬於第527條第1款的哪一種情形；（3）業主行使不安抗辯權是否符合法定程式？
對此，分析如下：（1）只要開發商在交房之前已經獲得了部分對價，就可以認為購房者屬於先履行一方。因為商品房預售合同不同於其他預付消費者合同，在竣工驗收並實際交付房屋前，作為消費者的購房者通常已經支付首付款並履行部分的定期還款義務，同時承擔開發商違約風險，屬於異時交易，賦予購房者不安抗辯權符合《民法典》第527條的規範目的。正因如此，不應認為購房者行使的是同時履行抗辯權。（2）工地反覆、全面停工的情形可以理解為第527條第1款第一項的“經營狀況嚴重惡化”。（3）第528條第1句要求行使不安抗辯權時須通知對方。本案中，業主以釋出《強制停貸申請書》形式，通知各貸款銀行中止履行借貸合同下的還款義務，符合該條的要求。根據第528條第2句，對方有權提供擔保排除不安抗辯權，但先給付義務人不享有要求提供擔保的請求權。13故業主可徑直以通知方式行使不安抗辯權，無須先要求開發商提供履約擔保。
有批評觀點可能認為，實務中通常存在銀行已經全部將資金支付給開發商的情形，此時應無不安抗辯權的可能。本文認為，債務已經履行完畢並非否定不安抗辯權的權利發生要件，而是阻卻不安抗辯權的行使。這種阻卻效果是一種交易結構產生的事實效果，並非出於當事人的自治。在相關替代性制度（通常是行政監管措施）也未發生應有效果時，應當否定阻卻效果，重新找回不安抗辯權。
在具體法教義學的構造上，本文認為，應當基於《民法典》第497條第三項的規範目的，否認此種交易結構產生的事實效果，承認期房按揭交易中業主的不安抗辯權。具體而言，若孤立地考察期房按揭交易的預售合同，購房者雖然承擔開發商違約、破產風險，但在交房前，購房者仍有不安抗辯權作為保護措施，克服購房者先履行所產生的風險。然而，在整體的期房按揭交易中，如果開發商一次性從貸款銀行獲得用於支付房款的貸款，在與開發商的預售合同關係中，購房者無從透過行使抗辯權以支配自己的給付，進而管控預售合同中開發商的違約、破產風險。其結果是，在期房按揭交易中，巧妙的合同設計實質上剝奪了購房者在該合同中對開發商的不安抗辯權。這種交易結構在事實上隱藏了排除不安抗辯權的條款，使後者如幽靈般存在，應當根據《民法典》第497條第三項規制格式條款的規範目的，消除其影響。
在實踐中，許多城市的預售資金監管規則都體現了控制開發商違約風險的思想。例如，《上海市實施<城市商品房預售管理辦法>細則》第25條第1款規定，“商品房在境內預售，預售款應由開發經營企業委託監管銀行代收。且預售款必須按該預售商品房專案工程進度分期收取”，第2款規定“開發經營企業發生違反專款專用行為的，監管銀行有權提出監管質詢，或採取拒付預售款，直至凍結全部預售款等措施。”即在普通房屋買賣合同中，應由買受人享有不安抗辯權（可能還不限於此）通常由監管銀行根據政府制定的監管規則以及與開發商簽訂的監管協議行使，進而發生拒絕履行的效果。14也有不少城市的預售資金監管規則明確規定了監管銀行對預售款的監管額度；並且規定應根據工程建設進度節點，確保在支取受監管的預收款時，滿足一定資金餘額要求。15這些規則允許開發商在監管額度外，專款專用地自主支取，但在監管額度內仍然控制了一部分風險。所以，也可以理解為在監管額度內，透過制度安排起到了類似不安抗辯權的功能。由此可見，實踐的操作規則是透過公法手段控制開發商處的風險，但若此種規則出現失靈狀態時（例如監管銀行違規轉出監管賬戶資金16、開發商虛報工程進度等情形），更有理由讓買受人行使不安抗辯權。
2.擔保貸款合同中不安抗辯權的穿越
雖然業主得行使預售合同中的不安抗辯權，但該抗辯權何以穿越至借貸合同對抗貸款銀行？在比較法上，通常認為銷售者與信用提供方具有經濟一體性，進而將二者視為消費者合同中消費者的相對方，藉此打破合同相對性，使消費者的抗辯得以延伸至信用提供方。由於這是制定法的規則，制定法直接提供了抗辯延伸的正當性。但由於中國法沒有此種規定，如何在規範缺失的前提下，提供可靠的法教義學論證路徑。此外，商品房預售合同和擔保貸款合同具有經濟一體性，但“經濟一體性”終究是描述性術語，並非規範性術語，究竟如何判斷，從比較法經驗來看，更多的是存在法政策的因素。而本文試圖在《民法典》所建立的風險分配格局下，探討價值中立的實質理由。
本文認為，我國現行法的可能解釋思路仍是立足於合同風險分配的利益衡量。儘管承認了業主的不安抗辯權，但風險分配格局仍然沒有變化：購房者在交房前須承擔開發商的違約、破產風險，而開發商無須承擔購房者資力不足的風險。對此的理解是，預售合同中購房者資力不足的風險並不會憑空消失。只要有合同和先後履行順序，風險就始終存在。17只是在期房按揭交易中，該風險因貸款銀行直接向開發商給付而轉移至貸款銀行。因為風險只能停留在該交易中，而不能移轉到交易之外的第三人。同時，預售合同中的購房者資力不足的風險被擔保貸款合同掩蓋為銀行承擔借款人資力不足的風險。如此，原本預售合同和貸款合同下各自獨立的風險合二為一。既然貸款銀行承受了原本由開發商負擔的違約、破產風險，且禁止透過合同規避不安抗辯權、損害先履行一方的利益，那麼開發商本應面對的抗辯也應由貸款銀行承受，此時發生“抗辯的延伸”。本文稱之為，“強制停貸”事件中不安抗辯權的穿越。
雖然“抗辯的延伸”的體系定位在比較法上通常為特別法，但其背後維繫雙務合同中抗辯、風險的思路在民法理論早已存在，並得到廣泛認可。最典型的情形是，在三方給付不當得利關係中，不當得利請求權人不能徑直向第三人主張請求權。因為這種直索請求權會架空當事人之間給付關係的抗辯，改變原本由合同所確定的風險分配格局。18維繫給付關係中的抗辯也是通說區分給付不當得利和非給付不當得利的重要理由。19在價值判斷上，維繫給付關係的抗辯與維護合同的相對性並無本質差異，仍然是將抗辯、違約、破產風險等限定並公平分配在雙方當事人之間。不安抗辯權作為《民法典》保護先履行一方的防禦工具不應被當事人之間的複雜合同所規避，即在期房按揭交易中，當合同相對性成為公平分配合同風險的障礙時，則應當突破之。
另一方面，現實地看，由於整個交易安排中，監管銀行透過分期支付、監控專戶等方式控制開發商的風險，而購房者已經無力透過控制自己的給付來管控開發商的風險，所以即便承認購房者的不安抗辯權，購房者也喪失了行使不安抗辯權的現實意義。這也體現了期房按揭交易安排對購房者不安抗辯權的事實上阻卻效果。若欲讓購房者能真正抵禦開發商的風險，降低自己的損失，向銀行行使不安抗辯權成為了現實條件下的無奈之舉。
購房者徑行停貸妥不妥？
下文以湖北省武漢市各樓盤的《停貸告知書》內容為例，進行分析。
（注：來源於網路公開資訊，為截至2022年7月13日資料）
購房者單方停貸行為的本質是，暫停其與按揭銀行簽署的《商品房按揭抵押貸款合同》項下的貸款清償義務，也即中止履行按揭抵押貸款合同。在這裡，讓我們對購房者停貸行為的法律性質進行一些探討：
1、購房者停貸行為有沒有可能被視為：根據《民法典》第526條、第527條的規定，行使先履行抗辯權或不安抗辯權？
《民法典》第526條規定，當事人互負債務，有先後履行順序，應當先履行債務一方未履行的，後履行一方有權拒絕其履行請求。先履行一方履行債務不符合約定的，後履行一方有權拒絕其相應的履行請求。
《民法典》第527條規定，應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任。
然而，根據合同相對性原則，先履行抗辯權和不安抗辯權都只能向合同相對方主張。
在購房者與開發商之間的商品房買賣合同關係中，購房者停貸所針對的樓盤，都處於資金鍊斷裂境地，專案皆已停工或逾期交房迫在眼前。購房者面對如此現實之危險，自然是有權向開發商主張先履行抗辯權和不安抗辯權的。只是，此時的開發商自顧不暇，購房者向其主張先履行抗辯權和不安抗辯權，無疑是飛機上放鞭炮—空想（響），無法解決購房者面臨的窘境。在購房者與按揭銀行之間的按揭抵押貸款合同關係中，按揭銀行依據按揭抵押貸款合同已經足額髮放貸款，其合同項下的義務已履行完畢，購房者向按揭銀行主張先履行抗辯權和不安抗辯權也就沒有了根據。
如此悖論之下，購房者左右為難。於是，攪亂一池春水，掀翻整個交易，將按揭銀行拉下水，自然也就變成了購房者唯一的自保手段，情有可原。
2、購房者的停貸行為有沒有可能被視為：明確表示不履行或遲延履行合同？
《民法典》第578條規定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。
雖然截至2022年7月13日，根據武漢市各樓盤購房者釋出的《停貸告知書》，購房者皆暫未實際停貸，但是，《停貸告知書》的意思表示是十分明確的，即在特定條件下購房者將不履行按揭抵押貸款合同的主要債務。由此，按揭銀行可以據此要求購房者承擔違約責任。
綜上，在現有的法律框架下，如果購房者未經法院判決或與按揭銀行達成協議就貿然停貸，不僅可能需要承擔違約責任，購房者的失信資訊還可能被納入徵信系統，甚至被列為失信被執行人。在事不可為的情況下，我們建議，購房者應儘快起訴開發商，解除商品房買賣合同關係，進而解除按揭抵押貸款合同關係，及時止損。
銀行應該怎麼做？
房地產開發過程中，銀行扮演的角色有三種：一是貸款銀行，為開發商提供專案開發貸款；二是按揭銀行，為購房者提供購房按揭貸款；三是監管銀行，負責監管商品房預售資金。這三種角色可能是由同一家銀行扮演，也可能分屬三家。無論是哪種角色，銀行都應切實遵守相關規則，本本分分地演好自己的戲份，不能齣戲，更不能搶戲。在這裡，我們僅對銀行在停貸事件中所扮演的後兩種角色進行討論：
對於按揭銀行而言，應當嚴格按照監管要求，將按揭款支付至商品房預售資金監管專用賬戶，而不能按照開發商指令付至其他賬戶。本來，按揭銀行的合同義務只是提供貸款，故而，只要該貸款進入購房者確認的賬戶，即可視為按揭銀行完成了合同義務。至於購房者確認的其他賬戶是不是監管賬戶，向該賬戶付款行為是否遵從了行政監管要求，本不應當導致按揭抵押貸款合同項下民事權利義務的變化。然而，實踐並非全然如此，廣東省高院（2018）粵民申7516號案件可謂例證。在該案中，法院認為，銀行明知商品房按揭款專款專用要求、房地產公司開設的商品房預售款專用賬戶以及違規發放貸款可能引發不良後果，仍將按揭貸款支付至商品房預售款專用賬戶之外的銀行賬戶，存在過錯，進而，購房者從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件前無需向銀行償還本金及利息。
對於監管銀行而言，應當切實承擔起資金監管的責任，尤其是嚴格按照監管機構的同意撥付證明和資金監管協議書，撥付資金。對此，《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》第25條明確規定，合作銀行未按照規定或者協議約定及時入賬、撥付監管資金或者挪用監管資金的，由其上級主管部門責令改正、追回款項，監管機構可按照合作協議的約定與其取消合作關係，並追究其法律責任。
開發商要承擔與購房貸款相關的
還款責任嗎？
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2020修正）（下稱“2020年《解釋》”）第21條規定，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
對於該條在司法實踐中的適用，最高人民法院的態度在近幾年發生了很大變化：
自最高法（2019）民再245號判決後，各級法院紛紛參照該判決處理類案，部分案例展示如下：
總之，司法實踐已經逐漸形成了免除購房者還款義務的判決趨勢。雖然如此，仍有如下三個問題值得進一步思考：
1、2020年《解釋》第21條規定的“出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人”，是對人民法院處理此類糾紛的程式性問題作出的具體規定，還是基於商品房買賣具體場景下對合同相對性的突破？這兩種立場出發點不同，現實利害關係巨大。
2003年《解釋》釋出時，最高人民法院指出：“《解釋》第24條規定，在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除擔保貸款合同。此外，《解釋》第25條、26條、27條還對人民法院處理此類糾紛的程式性問題作出了具體的規定。”《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》（2003年版）第327頁中則有著這樣的表述：“本條之所以規定商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房抵押貸款合同也被解除的，出賣人應將收取的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給銀行和買受人主要是基於充分發揮訴訟資源解決糾紛的功能，避免當事人的訴累，並在此基礎上保護當事人的權利。”可以看出，最高人民法院認為，2003年《解釋》第25條只是人民法院處理此類糾紛的程式性規定，其目的是保障貸款本金及利息的返還便利與安全，而並不是貸款返還這一實體責任轉由開發商承擔。由此，在開發商無力返還本金及利息的情況下，按照按揭抵押貸款合同相對性，購房者仍應繼續承擔按揭抵押貸款合同解除後的返還本金及利息的實體責任。
然而，最高法（2019）民再245號判決書所形成的傾向已表明，在商品房買賣具體場景下，司法實踐突破了按揭抵押貸款合同相對性，本金及利息返還的實體責任轉由開發商承擔，免除購房者的返還責任。
上述理論與實踐、立法與司法之間的差異，亟需相應司法解釋予以彌合。
2、開發商承擔貸款返還實體責任的法律依據是什麼？
有人認為，這一突破的基礎是消費信貸關聯合同制度，具體而言，在商品房買賣交易的場合下，購房者簽訂的商品房買賣合同與按揭抵押貸款合同具有經濟上的整體性，商品房買賣構成貸款的目的，二者不可分割，雖非主從合同，但在合同的成立、效力、履行等方面具有一致性，理應同其命運。所以，購房者作為消費者，享有“撤回直索”和“抗辯直索”的權利。所謂的“撤回直索”是指，購房者在解除商品房買賣合同時，有權同時解除按揭抵押貸款合同。所謂的“抗辯直索”是指，購房者可以依據其對開發商的抗辯事由來對抗貸款人。這種看法，無疑是有其道理的。
然而，合同相對性，是契約法領域的基礎原理，這也是絕對權和相對權二元分界的基石。購房者和開發商基於《商品房預售合同》相互承擔付款交房的合同義務，購房者和按揭銀行基於《按揭抵押貸款合同》相互承擔還款放貸的合同義務，更是人們通常的理解與共識。
由此，立法層面需要正面迴應消費信貸關聯合同制度突破合同相對性這一情況，而不能僅憑2020年《解釋》含義尚不明確的第21條來應對實踐中的複雜問題。
3、無論是由開發商承擔返還責任，還是由購房者承擔返還責任，返還責任的內涵/外延尚待明確。
《民法典》第566條規定，合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者採取其他補救措施，並有權請求賠償損失。合同因違約解除的，解除權人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。
按照該條規定，商品房抵押貸款合同解除後，當事人有義務恢復原狀，於是，返還貸款本金自不待言。然而，仍有兩個細節問題不明。
第一，貸款合同解除後，如何計算利息？
既然貸款合同解除，按照法理，解除效力溯及至合同成立時消滅其效力，貸款合同視同自始不存在，進而，貸款合同中所約定的利率標準也就自始不存在，所以，按揭銀行只應按照正常標準收取利息。然而，眾所周知，無論貸款合同約定的是等額本金還是等額本息的還款方式，在按揭還款初期，利息佔每筆還款的比例都要高於後期還款。由此，貸款合同解除後，購房者實際已經償還的利息金額，會高於按揭銀行按照正常標準應該收取的利息金額。
第二，就貸款合同解除所導致的利息損失，按揭銀行該向何方要求賠償？
無論是因為開發商違約還是購房者違約，按揭抵押貸款合同解除後，毫無疑問，按揭銀行失去了貸款合同繼續履行狀態下收取利息的機會。於此情形下，按照《民法典》第566條的規定，按揭銀行是有權請求賠償損失的。
然而，按照最高法（2019）民再245號判決所形成的傾向，既然購房者的還款責任已經免除，按揭銀行是無權向購房者請求利息損失賠償的。雖然按照最高法（2019）民再245號判決，由開發商承擔還款責任，可是，按揭銀行與開發商之間並不存在借款關係，又能根據何種理由請求損失賠償呢？這就需要人民法院在司法實踐中充分考慮各方利益平衡，更亟待立法層面的制度設計。
04 展望
儘管在制定2003司法解釋時，最高人民法院採取了保守立場。但最高人民法院在（2019）最高法民再245號一案中已突破合同相對性，向購房者伸出援手。該判決指出，王忠誠等三人未取得房屋時，若維護期房按揭交易關係中合同的相對性，會造成三方關係的利益失衡，故王忠誠等三人無須向建行青海分行歸還剩餘貸款並支付利息。所以，最高人民法院在往後的判決中引入“抗辯的延伸”未必不可期待。
若承認特定情形（特別是期房按揭交易）下的“抗辯的延伸”，則在開發商和貸款銀行的內部關係上，應允許銀行在被行使不安抗辯權時凍結開發商在銀行的資金賬戶，即反向利用銀行制衡開發商。當然此處只是理想的制衡關係，落為實處的可能性較小，但只要允許購房者對貸款銀行主張不安抗辯權，必然攪動開發商和貸款銀行之間的內部關係。往後的銀行實踐如何應對這一重大問題，值得繼續關注。
最後，行政監管的失位和放縱，讓作為最後糾紛解決機制的法院面對了太多不可承受之重。“抗辯的延伸”只是一個房地產困局中的微小手術，但“強制停貸”必將是一個值得銘記的重要事件。