我國《城市房地產管理法》針對商品房銷售確立了預售制度。該制度設立初衷是針對我國市場經濟發展初期極不發達的房地產市場供給狀況，鼓勵社會資本從事商品住宅開發，扶持房地產業發展。作為房地產開發企業融資的重要手段，預售制度確實促進了房地產市場的發展和繁榮，但同時也成為房產市場亂象叢生的主要根源，諸如虛增公攤、重複抵押、延遲交房等。
近日，“爛尾樓業主集體停貸”衝上微博熱搜，引發公眾廣泛熱議。因“爛尾樓停貸”所引起的糾紛日益增多，本文以此為研究物件，以2018年以來人民法院作出的相關裁判文書為主要範圍，歸納、提煉“爛尾樓停貸”糾紛裁判的理念與趨勢，以期透過對我國案例的研究來指導司法實踐。
截至2022年7月，在中國裁判文書網中輸入“停貸（關鍵詞）、房屋買賣合同糾紛（案由）、金融借款合同糾紛（案由）”檢索出民事裁判文書共578篇，其中，由高階人民法院裁判的有6篇，由中級人民法院裁判的有69篇。在具體案例的選取上，本節遵循以下“兩個優先”原則：第一，優先選擇審判層級較高的裁判文書；第二，優先選擇審判日期較近的裁判文書。
透過形式和內容兩個方面的篩選，最終選擇了5篇裁判文書作為本文的研究物件。文書分別為（2019）浙07民終6852號、（2021）湘03民終263號、（2019）浙07民終6823號、（2020）桂12民終434號、（2018）粵民申7516號。
基本理論
所謂“爛尾樓”，一般是指取得施工許可證開工建設後，因資金、技術、規劃等原因停工，或者超過預計竣工時間一定期限沒有驗收竣工的工程。“爛尾樓”案件中所涉法律關係主要包括以下五種：
1.建設工程合同糾紛。
這其中又包括建設工程施工合同糾紛、建設工程價款優先受償權糾紛、分包合同糾紛、監理合同糾紛、裝飾裝修合同糾紛等。
2.房屋買賣合同糾紛。
主要包括商品房預約、預售、銷售、委託代理銷售合同糾紛等。
3.關聯合同糾紛。
主要指與建設施工相關聯的合同糾紛形式，如關於建工材料的買賣合同糾紛。
4.借款合同糾紛。
主要涉及金融借款合同糾紛、同業拆借糾紛、企業借貸糾紛、民間借貸糾紛、小額借款合同糾紛等。
5.案外人執行異議之訴。
在大量“爛尾樓”案件中，法院對車位、房產查封后，業主們提起的案外人異議之訴。
（參考文獻：童曉寧、張永穎：多元化糾紛解決機制改革實證研究——以“爛尾樓”糾紛處置為視角，載《人民司法（應用）》2019年第10期，第83頁。）
裁判規則
實務要點一：
在提起商品房預售合同糾紛訴訟期間，借款人對未依約償還借款不存在主觀過錯時，其行為不屬於失信行為。
案件：浙江東陽農村商業銀行股份有限公司與金某萍侵權責任糾紛案
審理法院：浙江省金華市中級人民法院
案號：（2019）浙07民終6852號
金華市中級人民法院認為：
金某萍自2015年7月14日簽訂合同後至2018年2月20日止，均按合同約定履行還款義務，
2018年3月份未按約定償付本息，是因為與此同時，金某萍提起商品房預售合同糾紛訴訟，要求解除其與中服公司的商品房買賣以及其與農商行、中服公司簽訂的購房借款合同，因此，金某萍對於自2018年3月份開始的借款未按合同約定履行義務並不存在主觀上的過錯，不能以此認定金某萍存在失信行為
，故一審判決農商行應當撤銷金某萍因貸款自2018年3月起產生的不良徵信記錄並無不妥。
實務要點二：
商品房買賣合同的解除致使商品房擔保貸款合同目的無法實現時，當事人有權請求解除按揭貸款合同。
案件：中國建設銀行股份有限公司湘潭市分行、衡陽騰譽置業有限公司湘潭分公司與彭某豔、徐某英房屋買賣合同糾紛案
審理法院：湖南省湘潭市中級人民法院
案號：（2021）湘03民終263號
湘潭市中級人民法院認為：
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第24條（現為21條）規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支援。”第25條第2款（現為21條）規定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”彭某豔、徐某英與騰譽公司之間的《商品房買賣合同》已經解除，彭某豔、徐某英作為當事人向建行湘潭分行提出解除按揭貸款合同符合法律規定，一審法院予以支援並無不當。
實務要點三：
針對逾期後至合同解除期間未歸還的銀行貸款本息，償還責任的劃分依商品房擔保貸款合同約定。
案件：浙江東陽農村商業銀行股份有限公司與金某萍金融借款合同糾紛案
審理法院：浙江省金華市中級人民法院
案號：（2019）浙07民終6823號
金華市中級人民法院認為：
金某萍作為借款人，中服公司作為保證人，與東陽農商行簽訂了《個人購房借款合同》，東陽農商行作為貸款人，已按合同履行了相應義務，有權要求金某萍、中服公司依約履行義務。涉案《商品房買賣合同》《個人購房借款合同》解除後，東陽農商行作為擔保權人，有權要求出賣人即中服公司返還尚未歸還的貸款本息。一審法院考慮到商品房擔保貸款合同的特殊性（即涉案貸款實際上由東陽農商行直接支付到了開發商中服公司的賬戶）和本案的具體情況，為減少不必要的重複、繁瑣和訴累，對逾期後至合同解除期間未歸還銀行的貸款本息和合同解除後應歸還銀行的貸款本息分別作出處理。對逾期後至合同解除期間未歸還銀行的貸款本息，按合同約定判決由金某萍承擔歸還責任，由保證人中服公司承擔連帶清償責任，依據充分。
實務要點四：
商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合併審理過程中，開發商違約致按揭貸款合同解除時，為合理平衡各方權利義務，購房者向銀行承擔的損失賠償責任最終由開發商承擔。
案件：莫某、盧某英、中國郵政儲蓄銀行股份有限公司河池市宜州區支行與廣西偉弘房地產開發有限責任公司商品房預售合同糾紛案
審理法院：廣西壯族自治區河池市中級人民法院
案號：（2020）桂12民終434號
河池市中級人民法院認為：
《個人購房/購車借款及擔保合同》解除後即對雙方不再具有約束力，原則上應當恢復原狀，即購房者應當返還所貸全部款項，銀行應當返還購房者已經償還的本金及利息。但如果機械地依據合同相對性原則認定當事人的責任，則會導致三方權利義務嚴重失衡。
在合同的解除系開發商違約導致房屋買賣合同解除而致時，購房者向銀行承擔的損失賠償責任最終應由開發商承擔。
具體到本案，從合同內容來看，在商品房買賣合同中，購房者支付房款，偉弘公司交付房屋；在按揭貸款合同中，郵政銀行將購房者所貸款項直接支付給偉弘公司，偉弘公司系實際用款人，購房者並不支配貸款，但需償還貸款本息。
如果合同均能正常履行，各方權利義務關係可保持平衡。但本案中，因偉弘公司不能交付房屋而致使商品房買賣合同、按揭貸款合同均解除，導致各方權利義務關係嚴重失衡。具體表現為：偉弘公司違約不能交房導致各方合同解除，但卻實際佔有使用購房者的首付款及郵政銀行的按揭貸款；郵政銀行既享有抵押權又享有對購房者、偉弘公司的債權；而購房者未取得房屋，卻支付了首付款，且還需償還按揭貸款，造成購房者非但得不到房屋，反而揹負債務，不符合公平正義原則。因此，為了減少當事人的訴累，合理平衡各方當事人權利義務，
在商品房買賣合同糾紛和按揭貸款合同糾紛合併審理時，可由貸款的實際收取方即開發商偉弘公司直接將購房貸款返還郵政銀行，購房者已歸還的貸款本金和利息亦由偉弘公司返還。
實務要點五：
在有充分證據證明銀行違規發放貸款的過錯行為致商品房專案爛尾時，借款人自起訴之日起至商品房交付前無需承擔償還本息的義務。
案件：招商銀行股份有限公司惠州分行與黃某婷、光耀集團有限公司金融借款合同糾紛案
審理法院：廣東省高階人民法院
案號：（2018）粵民申7516號
廣東省高階人民法院認為：
招行惠州分行與黃某婷簽訂的《個人購房借款及擔保合同》未約定案涉貸款支付賬戶，而後招行惠州分行未將貸款支付至光耀公司就案涉商品房專案開設的商品房預售款專用賬戶，而是支付至該公司開立的其他銀行賬戶。對此，惠州市房產管理局向招行惠州分行發出的函表明，惠州地區商品房按揭貸款必須劃轉到貸款商品房對應的預售資金監管賬戶，由房管部門監管使用，違規可能引發不良後果。
而且，招行惠州分行就案涉貸款出具《具結書》，承諾將買受人所購商品房的後續房款（按揭款）全部存入預收款專用賬戶，如有違反願承擔責任。由此可見，
招行惠州分行在知曉商品房按揭款專款專用要求、光耀公司開設的商品房預售款專用賬戶以及違規發放貸款可能引發不良後果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預售款專用賬戶之外的銀行賬戶，並出具與實際付款行為不符的具結書，其作為專業金融機構在簽訂和履行合同過程中存在過錯
，一、二審判決據此認定黃某婷從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無需向招行惠州分行履行《個人購房借款及擔保合同》中償還本金及利息的義務，已向招行惠州分行償還的本金及利息不予退回，在案涉商品房具備交付條件之時黃某婷仍應履行《個人購房借款及擔保合同》中償還本金及利息的義務，並無不當。
· 小結 ·
“爛尾樓業主強制停貸 ”風波不斷，各地購房者紛紛發出停貸告知書，引發社會輿論和媒體關注。在司法實務中，人民法院在針對“爛尾樓停貸”糾紛中形成了諸多可供參考的裁判規則。
其一，
在提起商品房預售合同糾紛訴訟期間，借款人對未依約償還借款不存在主觀過錯時，其行為不屬於失信行為。
其二，
商品房買賣合同的解除致使商品房擔保貸款合同目的無法實現時，當事人有權請求解除按揭貸款合同。
其三，
針對逾期後至合同解除期間未歸還的銀行貸款本息，償還責任的劃分依商品房擔保貸款合同約定。
其四，
商品房買賣合同糾紛與按揭貸款合同糾紛合併審理過程中，開發商違約致按揭貸款合同解除時，為合理平衡各方權利義務，購房者向銀行承擔的損失賠償責任最終由開發商承擔。
其五，
在有充分證據證明銀行違規發放貸款的過錯行為致商品房專案爛尾時，借款人自起訴之日起至商品房交付前無需承擔償還本息的義務。