文｜鄧浩志

從消費形式上看，傳統商業街，shopping mall已經沒落，價格沒有網上有優勢，品種沒有網上的多，休閒、玩樂、觀光又沒有旅遊景點豐富。於是，

新一代古鎮，古街商業模式應運而生。以當地歷史、文化、古建築為基礎，進行復原、仿古、擴建，然後引入商家經營

。

強調場景、互動、觀光帶動消費已經成為一種全新且有一定生命力的消費模式。

目前全國多地都有類似專案，比如大灣區較有名的位於佛山的嶺南天地。而且各種新專案也陸續在各個城市的路上。

不要以為這些依託歷史文化的專案，必須歷史文化名城才能做。相反，著名景點反而“難”做。難就難在這些專案容易被批過度商業化。比如下文，農民日報就批評古鎮的過度商業化，而這幾年，類似的批評都是非常多見的。因為過度商業化，可能破壞了當地原有的文化，過多的人流，也可能讓當地為追求利潤，對原有建築、規劃進行改造，從而破壞了其“原生態”。

反而是沒有太深厚的歷史和文化的地區，做這些專案有優勢。

一則本來內容就不多，古建築不多，都是靠挖掘，靠填補，靠仿古的，靠新修，談不上破壞歷史。二則本來就沒有人氣的地區，商業化反而聚集了人氣，盤活了地方經濟，人越多越好，不存在壓力過大。比如深圳，全國人民都開玩笑稱之為“漁村”的地方，有什麼歷史文化？但也有類似大鵬所城這樣的歷史文化景點，而且是每到週末，人頭湧湧。所以這類商業模式，大有發展前景。

這個領域有兩個待解決的問題。

首先，對於商業房地產領域，目前做這類歷史文化商業旅遊的企業目前並不多，只有如瑞安等少數能成功在各地複製的企業。目前就我所知，各地都需要這種商業，而且多數不止一個，供應商面臨供不應求的狀態。很多時候都是各地開發商兼做此類專案，但問題比較多。比如對古建瞭解不足，投資預算不足，導致“仿古如新”，或得其型不得其神，弄成個四不像。又比如某些房企只擅長做開發 ，不善商業經營，古街建造好了，但經營不當，商家稀少。又或者定位過度針對遊客，商品和專案對本地人毫無吸引力，導致了客源單一，人氣不足。

其次，這型別的專案在理論上，屬於商業地產？還是屬於文化旅遊？

別以為這個爭論可有可無，因為這直接涉及主管部門，主管部門不同，審批、流程、重點就完全不同。比如佛山的嶺南天地，就是以一個商業專案為主導。而廣州的永慶坊，就只是歷史街區的改造，並不由一家企業統一經營管理，裡面甚至還有許多居民。

我認為在這類專案定位上，要予以明確，方可大規模推進，複製。或者至少在指定的某個領域上，予以商業化的認可。

再有，就是這型別的專案，在房地產領域，開發模式還沒有形成充分的理論指導，做什麼？怎麼做？都是把房地產開發，商業地產運作的模式借鑑過來，改造使用的。產業思路其實是不清晰的，運作邏輯也是不完整的，需要相關有經驗的同行合理推進其理論研究。

（本文圖片來自網路）