產業地產遍地開花，熱度持續了好幾年，上百家房企紛紛轉型入局，部分地方政府也不甘落後，這場競速賽早已開啟，有的輕裝上陣，有的剛轉型入局，有的蓄勢待發。

但能運營起來並有收入的產業地產依舊是極少數，在這分化嚴重、淘汰率高的背後，谷川聯行為什麼能夠嶄露頭角？一路高歌猛進？

在招商引資領域，谷川聯行已經是當之無愧的頭部企業，而在產業地產方面，這家企業也不遑多讓，做頂層設計規劃，以招商運營為根基，不知不覺間，谷川聯行的產業地產合作模式已悄然破局。

以產業策劃為基礎，實現載體標準化、適配度高、企業入駐率高，是其合作模式的核心出發點。

01不良入局者越來越多,誰在一路開掛?

近幾年我國產業地產的發展屬於飛速時期，伴隨著國家及地方的地產政策相繼出臺，產業地產行業無疑巨大的藍海，其中就有許多房地產行業的巨頭將目光移向產業地產。

一系列資本的入場，既是巨大的活力，也伴隨著隱憂。據時代週報《2020中國產業地產20強》資料顯示，聯東集團、華夏幸福、中國金茂奪得產業地產行業的前三甲。

但是，頭部企業驅動資本市場青睞的背後，大部分企業依舊看不到繁榮。

因為成本高，毛利低，禁售政策倒逼空間租賃自持等因素，多家企業盈餘不足以覆蓋管理、財務等各項費用支出，處於虧損狀態。

負債前行，融資過活，是大部分產業地產企業的生存日常。

尤其是2020年開局不利，導致諸多不良入局者“死傷一片”，產業地產集體走弱的同時，反觀谷川聯行，卻一路開掛，簽約策劃、招商運營，摘地自建……網際網路企業的優勢盡數展現。

作為深耕招商引資行業十多年的頭部企業，在業務驅動之下，谷川聯行開始進軍產業地產行業，但如何在眾多產業地產中脫穎而出，根治產業地產頑疾？谷川聯行以12年招商經驗、“網際網路+招商”模式為基礎，開創性的提出了獨具特色的產業策劃+招商運營模式，就是根據企業投資選址的需求痛點，提前規劃頂層設計，滿足企業需求，達成招商運營的全鏈條、一體化模式。

這個商業模式的核心就是前期產業定位，園區規劃、產品設計、招引高適配度企業、園區交付、招商快速完成。

這個商業模式的核心優勢在於：

第一，產業地產團隊能力強，實戰經驗豐富，洞悉市場需求。

谷川聯行產業地產團隊均為公司核心成員，憑藉豐富的產業規劃、招商策劃、載體設計經驗，他們圍繞區域產業發展現狀、聚焦產業價值鏈、產業市場需求等維度，開展產業發展深度研究，協助區域政府進行產業方向定位、發展規劃、招商落地等工作。

從實戰中來，到實戰中去，方能新生不息。

以谷川產業研究院執行院長宋凌飛為例，從事企業投資及招商引資諮詢服務7年，極為擅長分析電子資訊、醫療健康、智慧製造、鋰離子電池等領域。曾先後參與江蘇黃橋經濟開發鋰電產業規劃、山東德州平原產業招商圖譜等專案。

憑藉產業大資料來源+前瞻性眼光，谷川聯行把 “產業規劃” 與“招商落地”作為預見性操作，在前期產業定位規劃時便精準捕捉目標企業，調研目標企業入駐意向，使產業規劃與招商無縫對接。比如在部分園區服務過程中，雖未開始投資建設，園區就已經實現了50%以上的企業入駐率，且企業匹配度極高，很大程度上保證了招商任務的順利完成。

第二，招商運營能力一枝獨秀。

首先，35萬+專案資源。深耕招商引資領域十餘年，谷川聯行具備了行業內獨一無二的資料優勢，先後為超過35萬家企業提供選址及投資諮詢服務，這也意味著，谷川聯行以現有的資源就足以滿足大多數園區的招商需求，並且，這個資料每天以500+的速度在增長。

其次，10餘年招商實戰經驗。谷川聯行以超前的網際網路思維開創了中國“網際網路+招商”模式先河，從事招商引資領域十二年以來，擁有豐富的產業園區開發及運營經驗。累計招商引資1000多億元，成功落地專案3000餘個，包括世界500強艾默生、行業龍頭絲漣、三木普利、搜狐暢遊、華清瑞達、趣加FUNPLUS、博馬科技、漢格斯特、福士汽車等一系列知名企業。

同時，智慧招商賦能。谷川聯行以“網際網路+招商”模式為基礎，調研剖析招商痛點，自主研發了軟體系統，可以實現企業管理、員工管理、資料視覺化等目標。比如給園區服務企業建立平臺載體，在園區與企業間搭建溝通和服務橋樑，及時發現和解決企業難題，跟進政策兌現情況，實現資訊的實時上傳下達，提高園區管理質效，最佳化園區營商環境，達到安商穩商的目的。

在此之前，很多載體是建完了才考慮招商的問題，而現在，谷川聯行一體化的模式，是在還沒建之前就已經招引好了一部分優質企業。

進軍產業地產的谷川聯行，以35萬+專案資源、十多年招商實戰經驗、智慧招商賦能的核心優勢，成功地在產業地產領域落地生根，並迅速崛起。

一方面產業地產呈現出頭大肚長尾巴小的形態，頂層設計缺位的背後，盈利者寥寥無幾，另一方面產業地產領域依舊是各路資本蜂擁而至，似乎陷入了圍城；而谷川聯行攜產業策劃+招商運營模式而來，一路走來，以新模式破局，或許已經給產業地產領域帶來了新的生機。

02企業被迫趕出園區?

一直以來，產業地產專案招商，可謂是群雄割據的狀態。但是目前的產業地產開發商，大多由傳統的住宅開發或其他行業轉型過來，招商能力的缺乏，是他們共同的致命弱點。

幾百家房企轉型入局、搞人海戰的同時，很多則是以營銷專案地方式去做包裝和預算，目的只是資金回籠，其他則是不管不顧。

此外，不把雞蛋放在一個籃子裡，是不少產業地產開發商的普遍覺悟。比如，有的高新區除了科技園區，還從事工程建設和環保科技；有的做園區管服的同時，也搞市政建設、醫藥銷售；有的開發商則邊做產業地產邊搞商品批發。

相比於這些三心二意的選手，在產業地產領域中，谷川聯行無疑是同時具備潛力、前瞻性、實質性探索動作的種子選手，因為谷川聯行更加專注。

潛力方面，擁有三大殺招優勢的谷川聯行，以異軍突起的姿態進軍產業地產，根據合作園區的地塊情況，落實專案的產業定位、產品規劃、配套建議等，助推傳統開發園區轉型升級，實現園區與產業發展及城市化管理的高度融合，建設園區資訊基礎設施和公共服務體系，著力打造智慧園區。

招商運營能力是決定產業園區能否持續生存的關鍵性因素。因為產業定位再精準，規劃起點再高，倘若招商沒有落到實處，一切都是紙上談兵。而谷川聯行的商業發展模式，是將企業需求前置，定製化建設載體，這很大程度上根治了招商難、企業留不住等問題。

因為哪怕是醫生，也很難治好滿是“毒瘤”的病人，而谷川聯行則是從根本上杜絕生病的可能性。

前瞻性方面，緊急轉型的企業不在少數，但對於抱殘守缺的企業而言，最終或都逃不開自食惡果的結局。而谷川聯行則是以產業策劃+招商運營模式進軍產業地產；一方面依託10餘年的探索積累，全面洞悉產業園區建設弊病、企業選址痛點，在網際網路+招商模式下，谷川聯行一體化解決頂層設計、招商運營。

實質性探索動作方面，是谷川高科。即谷川聯行以自有資金買地和規劃建設自有產業園，從德州谷川高科技產業園到青光·谷川高科技產業園、上海奉賢·谷川高科技產業園，逐漸以重資產擴張模式開始佈局。

從潛力、前瞻性，以及實質性探索動作可以看出，谷川聯行的商業模式已初見鋒芒，產業地產的這條路上，谷川聯行或能成為從招商引資進軍產業地產的最大贏家。