今天，我要分享一個失敗的案例。

雖然老王也剛剛進行了二手房的置換，但是都沒有透過品牌中介操作。前幾天，幫一個年輕的朋友去買一套學區房，而她選擇的是這個區域一家大店最資深的房產經紀人。

也算是見多識廣的老王，在這一場談判下來，也不得不驚歎中介的各種手段和套路。

其中有一些關口，我相信99%的年輕人都過不去。

將這個經歷分享給大家的時候，希望大家能夠在保持與人為善本質的同時，以一種更理性與超然的心態去買賣二手房。

中介主動伸出橄欖枝

先說說我這個年輕朋友小S的狀況。夫妻二人都有穩定工作，企業信譽背書非常良好，都屬於銀行的優質客戶。孩子過幾年就要上學了，所以聽從了老王的建議，賣掉了老房子，持幣到浮山後-育才一線置換學區房。

按照老王的觀點，出手的最佳選擇是緊湊型套二，可以追求育才這樣的最紅片區，但儘量不要買大套二。因為大套二二次出手會很尷尬：大多數人都跟小S一樣，只是為了孩子上學過度改善，但很少有人願意出到300萬+去買套二戶型的老房子，更何況是在房齡又漲了五年並且適齡兒童可能大幅下降的情況下。

所以，朋友給予中介的條件很明確：

只看房款300萬以下的房子。

在這個期間，二手房成交量大跌，我給朋友的建議是可以看320萬左右的房子，利用市場行情把它砍到300萬以下，買房是有了這塊價差，賣房也更從容，當然這種撿漏房可遇不可求。

沒想到，“機會”來了。

片區內最資深的中介給朋友打電話，說是實驗二小學區一套90平左右的套二房房東降價急售，原本330萬現在可以大幅降價。朋友當即表示，出價空間是290萬到300萬之間，這房子能談嗎？

中介給予了肯定的答案。

說實話，這不是小S這個經濟狀況下最理想的房源，但是如果真的能夠降價30萬+，那麼購入也是一個比較不錯的選擇。

所以，老王決定幫她去砍砍價，促成這筆交易。

和氣的房東與冷酷的中介

因為年輕人確實沒有太多收入，所以去之前我和小S做足了功課，最後他們夫妻二人在老王分析下也達成了共識：這套房子最高出價295萬元，高了便不值得。在這個最高範圍之下，能砍多少算多少，並且不追求一次談成。

確定這一思路後，見面。

房東是個很和藹的長者，在我為她分析市場時，一直靜靜聆聽。說到大戶型尷尬和暗衛的兩大缺點時，也沒有反駁，素質很高，但是她的報價310萬。

在雙方最後談價階段，我將小S叫出來：我估計中介沒有讓房東對你們出價有心理預期。所以你們雙方砍價時，一定要說我們的出價有些冒犯，但是這是我們的經濟實際，一定要彬彬有禮。現在你即使現在丟擲上限，談成的可能性很低，所以要禮貌結束第一輪砍價。

果不其然，小S對於房子290萬的報價沒有成功，但雙方也沒有完全談死。

在這個過程中，我和小S都有一個疏忽：和中介談費率。小S早已將中介的底線費率要到，這也是中介在隨後過程中完全倒向的一個重要原因。

在費率固定的情況下，房價每漲一萬，他們就多賺200多，所以儘管最後是小S支付這六萬多的中介費，房產經紀人在隨後沒有讓我們感受到任何有利於小S的操作。

按照房產經紀人埋怨小S的話：如果出到295萬，他們很有希望當場拿下這個客戶。

這個價格，也與老王的估價相似。

相比已經賺了兩三倍的富裕中產階層，我的初衷是希望正處在事業初期的年輕人省一點是一點，如果中介能幫忙把和善業主的預期降到295萬左右，我們再進行二次談判。那麼就在294萬到295萬之間，為年輕的朋友再談一點家電錢出來。

然而，願望是美好的，中介是殘酷的。

在老王經歷的小中介買賣過程中，一次談判不成，中介首先會很快促成雙方二次談判，並且問出雙方的底價，在這個價格基礎上撮合。

但這一次談判之後，中介沒有高效的與房東溝通，而是利用一個品牌大店的資料優勢，開始了瘋狂的逼定模式。

幾乎片區內所有的經紀人，都開始轉發這套房源，並且直接將價格降到了310萬元，說是房東降價急售，買到就賺到。

這是在沒有目標群體的情況下，中介博有學區房需求、對於市場瞭解不多的購房者上鉤PK價格。

看到中介拿這套房子刷屏，小S也有些慌亂，問我怎麼辦。

老王一聲嘆息，聽天由命吧。如果有人上鉤，中介煽風點火讓你們雙方PK價格，那麼這套房子價差紅利不會太大。

善良的朋友，在中介的電話轟炸之下，一次性給出了自己的底價：294萬，這其實和中介心理價位很接近了。如果沒有前面的操作，第二天雙方約談成功率應該很高。

但這個過程中，中介們利用兩三個約看拱起房東價格預期之後，做得主要工作就是逼定小S。

“從晚上到第二天上午，給我打了許多電話，發了許多簡訊，一點都不說在房東那的努力，也不說房東的底價，只有一個主題：加價，你再加價。”小S無奈地說。

世人逐利，無可厚非。但為了多賺千八百的佣金，利用成熟的手段把年輕人逼到接近心理崩潰，讓他們多承擔數萬元的放款，這是一個標榜各種愛心、暖心服務的品牌中介，應該有的居間服務嗎？

“備胎”落敗後的雙輸結果

剩下兩天的等待是很煎熬的。因為很明顯，房產經紀人拿著小S當“備胎”，如果有人上套了，那麼小S就失去了這套房子，如果沒有人上套，那麼雙方可能在294萬到295萬之間談一個價格。

最後，該房源是305萬賣掉了，賣掉房子的是同一家中介。

老王得到這個訊息後，一直在反省：是不是出價過於苛刻謹慎了？對比了這個2008年建區的周邊房源，我的答案是否定的。從目前掛牌價去看，305萬的價格似乎也是小撿漏，但是以5年限售後的長期預期價來看，這個屆時只有10年左右貸款期限的大戶型房源，價格一定是往下走的。

當然也有人說是我們出價過於苛刻了，差個一兩萬都不算是事兒，應該別這麼計較。老王感嘆的不是差一兩萬失去了這套房子，而是中介的態度。可以說，從一開始，小S就把預算明確告訴中介，並且反覆確認。在這種情況下，中介還讓小S去談，就是拿她當備胎，當然能榨出滿意的價格也歡喜。

真正讓我感到生氣的是：在小S一人承擔6萬多中介費的情況下，中介完全沒有起到一個居間中介，幫她砍價的作用。哪怕是探出房東的心理底價，讓小S斟酌也可以。而是透過自己門店的同事，發朋友圈製造恐慌，哄抬房價，一個勁讓小S加價，卻沒有個差不多的參考值，就是簡單逼小S就範。

花6萬多買這樣的服務，是不是太憋屈了？中介掙錢無可厚非，但是以這種逼年輕買家達到自己目的的方式，真的厚道嗎？

所以，我鼓勵年輕的朋友還是要積極找房，積極看房。

但是，小S似乎被傷到了。

“真沒想到，買房是這個樣子。”小S感嘆說，做文字工作的她，似乎第一次感受到了社會險惡。

最後我給她的建議：在浮山後的大片區內找房子，不要拘泥於最好的公立小學，因為這個片區的學校都不錯。最好的小學往往迎檢也最多，有的時候老師因在教學之外耗費太多精力，對於孩子不見得是好事。

在這個思路之下，從魯信、遠洋、青島城建、青建等開發商的房子都可以守一下，這個冬天也一定還會有機會出現。

只是彆著急，只是下一次要找一個厚道點的中介。