房子無小事。無論是買房賣房，還是住房租房，難免會遇到可大可小的經驗盲區。

為了提供更為全面及專業的觀點，“杭報地產”推出「5分鐘讀法律」專欄。我們每週都會請到一名專業律師，以時事評述或案例分析的方式，為大家普及與住房各個環節有關的法律問題。

當然，如果你有任何與房有關的問題，都可以給我們留言。在房子這回事上，你將擁有強大的律師團，為你保駕護航。

“凶宅”是民間普遍用來指代發生過自殺、兇殺、意外事件致人死亡等非正常死亡事件的房屋，其並非法律概念。

如果一處房產內發生過非自然死亡事件，成為了所謂的“凶宅”，部分購房者可能會對該房屋心生恐懼，從而影響其購房意願。在房產交易過程中，該處房產的價值也會大打折扣，甚至會出現無人問津的情況。

雖然不排除部分人不在意房屋是否是“凶宅”，但如果是在意的購房人不小心買到了“凶宅”，此時應該如何處理？

為此我們請來了北京大成（杭州）律師事務所高階合夥人、房地產與建設工程部主任周朝魁律師，結合實際案例一起來聊一聊這方面的問題。

文/ 周朝魁 （北京大成（杭州）律師事務所 高階合夥人 房地產與建設工程部主任）

案例

近日，丁橋一套法拍房吸引了很多的關注。其中最大的關注點是拍賣房源是一套“凶宅”。不過，讓很多人沒想到的是，該套房源引起了多名意向購房者的競拍，甚至該套房源的成交價高於了此前的評估價。從競拍過程來看，似乎競拍者對該套房源曾經發生的過的事情並不在意。

不過，事實上還是有很多人對“凶宅”這類房源非常在意的。前不久，小張想購買一套而二手房，看了很多房源。最後，在中介的介紹下，選中了一套比較中意的房源。

不過，在付完錢款後，他在從周邊人口中得知，這套房子內曾經發生過命案，是一套“凶宅”。這讓小張很不舒服，於是想聯絡中介退掉該套房源，但是中介卻一直拖著，並不想退房，小張對此很不滿意。

因此，小張想知道，“兇房“可不可以成為退房的理由？在購買之前，中介是否需要告知房源的所有情況？遇到這樣的情況又該如何處理呢？

“凶宅”能否成為退房的理由？

解析：

雖然發生非正常死亡事件在客觀上並不會對房屋的實際使用價值產生影響，但會嚴重影響購房者購房時的選擇判斷和後續使用時的心理感受，從而造成房屋交易價值降低，對房屋的後續流通也存在重大影響。

因此房屋如果是“凶宅”屬於房屋的重大瑕疵情形之一，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項。

而且在司法實務中，法院通常認為購房人因社會習俗影響而對“凶宅”存在牴觸和避諱心理屬於無害的傳統觀念，應屬於公序良俗範疇，並非純粹的封建迷信，作為賣房人應當尊重這種傳統觀念。

因此，如果賣房者故意隱瞞“凶宅”情況出賣的房屋，購房者是可以要求退房的。

購房人買到“凶宅”應當如何處理？

解析：

根據《合同法》第五十四條規定“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”

這裡的“欺詐”一般理解為一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤的意思表示的行為。

所以，如果出賣人或中介違反誠實信用原則，沒有如實披露所售房屋屬於“凶宅”這一真實情況，導致購房人違背其真實意思表示購買了所售房屋，就屬於欺詐，購房人可以依據《合同法》要求撤銷該房屋買賣合同。

作為房屋的所有人，案例中“凶宅”的出賣人不可能不知道自己的房子屬於“凶宅”，無論房產中介是否知情，我們至少可以認定出賣人肯定存在故意對小張隱瞞房屋真實情況的欺詐行為。

所以小張可以依照《合同法》第五十四條的相關規定，要求撤銷與出賣人所簽署的《房屋買賣合同》。

中介是否有義務告知房源的全部情況？

解析：

《民法總則》第七條規定，“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。”《合同法》第六條也規定，“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”

因此中介作為溝通賣房人和買房人之間的橋樑，基於誠實信用原則，有義務也有責任告知購房人其所瞭解所購房屋的全部情況。

如果中介在知情的情況下仍然隱瞞真實情況，誘使購房人購買了“凶宅”，購房人可以根據《合同法》第四百二十五條：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。”

要求中介返還中介費等費用並承擔損害賠償責任。

律師建議

1、購房人在購買二手房時，除了檢視住宅本身的質量、坐落、權屬、用途、環境、建築年代、性質及內部設施（含裝置）等情況外，最好向左鄰右舍打探一下房屋中是否發生過不幸事件，以全面瞭解房屋真實情況。

2、購房人為妥善起見，可以主動要求在購房合同中增加資訊披露條款，例如要求賣房人保證出售房屋中未曾發生過重傷、非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買房人心理不安的嚴重情況。並約定如果買房人發現房屋中曾經發生過上述情況而賣房人未曾予以書面或口頭披露，買房人有權解除合同或者要求酌減價金等條款。這些約定可以督促賣房人認真考慮隱瞞真實情況的風險，也可以讓買房人在發生糾紛時處於有利的地地位。

3、行使權利要注意時效。如上所述，若需要主張撤銷權的，購買人必須在知道或者應當知道上述相關事實後的1年內行使。

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文章來源：杭州日報房產