作者 | 王澤紅
出品 | 焦點地產新聞
綠城管理的敲鑼上市現場，設定在了自己的主場杭州，遠端連線港交所，與前幾日上市的金融街物業、弘陽服務相同。
張亞東和郭佳峰是這場上市儀式的主角，也是上市敲鑼的“執行者”，作為綠城中國董事會主席和綠城管理董事會主席的他們，也理當如此。
7月10日上午9時30分，張亞東和郭佳峰各執一鑼錘，同時敲響了上市的鑼聲，綠城管理在港交所正式掛牌交易，成為 “中國代建第一股”，也是綠城系繼綠城中國和綠城服務之後的第三個上市平臺，股票程式碼9979。HK。
這也是宋衛平退出，張亞東掌舵綠城中國後，第一次為綠城系企業上市敲鑼。
當日收盤，綠城管理每股報3。25港元，較2。50港元發售價漲30%，“中國代建第一股”的資本首秀結束，總市值達62。08億港元。
此次IPO，綠城管理控股發行4。77億股，發售價每股2。50港元，所得款項淨額約為10。97億港元。本次綠城管理引入蘇泊爾產業資本、祥來2名基石投資者，分別認購5847。5萬股及2480萬股發售股份，合計8327。5萬股發售股份，佔已發行股份的約4。36%。
IPO前，綠城中國是綠城管理的唯一股東。此次上市後，綠城中國的持股比例降至75%。
綠城管理董事會由8名成員組成，其中執行董事2名，分別為行政總裁李軍、林三九，非執行董事3名，分別為董事會主席郭佳峰、張亞東、劉文生。三位獨董為林治洪、丁祖昱、陳仁君。
綠城管理成功IPO，綠城中國獲益不淺。此次上市集資的款項，綠城管理需要拿出約51。5%籌資款向綠城中國償還債務，這意味著綠城中國將獲得約5。59億港元現金流。
綠城中國董事會主席張亞東
代建一哥
綠城管理計劃上市，其實早在2017年便醞釀啟動。綠城管理總經理李軍曾表示，由於壽柏年清空綠城中國股份，為保證交易，公司暫停了綠城代建業務的上市。2019年7月，綠城管理上市計劃才被再次提出，直至今日（2020年7月10日）成功上市
綠城管理既是“代建第一股”，也是“代建一哥”。
2008 年，宋衛平提出依託綠城品牌和團隊實現業務創新，並於 2009 年形成了以“品牌輸出、管理輸出”為核心的綠城代建模式。2010年，綠城管理集團正式成立，成為綠城品牌和代建管理模式輸出的主體。
成立之後，綠城管理經歷過多次重組整合，直至2016年，綠城中國悉數收購藍城代建業務，綠城系的代建業務才全部整合到綠城管理，為最終的上市打下基礎，這也加快了綠城代建業務的發展速度。
在成立短短十年時間裡，代建業務發展迅猛，成為了綠城的特色業務，是綠城中國業績的重要支撐點。2016-2019年，綠城管理代建業務銷售額分別為181億元、430億元、552億元及664億元，佔同期綠城中國總銷售額比例的15。89%、29。39%、35。29%及33%，佔比持續增加。
同時，綠城管理也成長為國內代建領域規模最大的企業。自2017年至2019年，綠城管理累計已訂約總建築面積為49。0百萬平方米，佔市場份額的30。3%，這一比例是第二大代建公司11。7%市佔率的兩倍之多。
綠城管理穩坐地產“代建一哥”寶座。截至2020年3月31日，綠城管理共有266個代建專案，管理總建築面積約6980萬平方米，其中有4020萬平方米為商業代建專案，2960萬平方米為政府代建專案。
綠城管理董事會主席郭佳峰
合作營運“吞噬”利潤
綠城管理的代建服務採用的是輕資產業務模式，業務主要有三類：商業代建、政府代建和資本代建。
三大業務組合中，商業代建是主力，為綠城管理帶來超7成收入。2017年至2019年，綠城管理分別實現營業收入10。16億元、14。8億元、19。94億元。其中，商業代建的收入佔比分別為79。4%、77。3%、73。8%。
商業代建主要分兩種模式：第一種為自行營運，第二種為與業務夥伴合作營運。近幾年，第二種商業代建模式，越來越受綠城管理青睞，2017-2019年，與業務夥伴合作營運的商業代建服務所得收入為1。2億元、3。8億元及6。8億元，佔商業代建業務總收入的14。9%、33。4%及45。9%。
合作營運模式雖然助力綠城管理的規模進一步擴張，但是也攤薄了其利潤。2017-2019年，商業代建業務板塊毛利率分別為61。4%、55。7%及46。2%。其中，合作營運模式同期毛利率分別為50。4%、29。8%及24。7%；自行營運模式同期分別為63。3%、68。7%及64。5%。
從三組資料中不難看出，合作營運模式的毛利率在逐年降低，由2017年的50。4%下降為24。7%。連鎖效應之下，整個商業代建板塊的毛利率同步下滑，綠城管理整體的毛利率也從2017年56。8%降至2019年44。2%。
對此，綠城管理方面解釋道，與業務夥伴合作的發展模式，綠城管理有權將管理費用的全額確認為收入，並向彼等支付一定比例的管理費以作為彼等提供服務的代價，而服務成本則被計入銷售成本，隨著盈利能力更弱的合作模式比重擴大，從而導致銷售成本增高，毛利、毛利率下降。
“由於我們可能繼續透過與業務夥伴合作營運商業代建業務，未來整體毛利率仍將受該業務的影響，”綠城管理表示。