今年，當“氣候危機”數次引起人們廣泛關注，“雙減”趨勢也再度引起熱議。

此前，在《極端暴雨的背後真相：中國已發起反擊！！商業和房地產將迎來新時代》一文中，《地產與科技》主要探討了雙碳時代商業綜合體減碳的重要性，今天，我們將結合行業前沿經驗和國外案例，進一步探討商業綜合體如何參與到“碳中和”的程序中去。

調研結果顯示，中國大部分商業地產企業過往較少關注碳排放議題，也並沒有“碳中和”這方面的自覺性，

一是因為相關措施會增加一部分建設成本；二是因為會給企業帶上緊箍咒，增加管理成本。

而隨著中國碳達峰、碳中和時間表的正式確立，越來越多的房企開始將“雙碳”目標納入企業長期發展戰略。

其中不乏萬科、萬達、華潤置地等頭部商業地產企業。

一邊是國家對世界做出的“2030年碳達峰，2060年碳中和”莊嚴承諾，一邊是佔比高達40%的碳排放量。如此看來，作為中國綠色生活方式的設計者和實施者，中國商業地產行業在減碳這條路上需要跨越的已經不只是一條“小水溝”了，而是大海。

7月30日

召開的

中央政治局會議

分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，會議提出：

要統籌有序做好碳達峰、碳中和工作，儘快出臺2030年前碳達峰行動方案，堅持全國一盤棋，糾正運動式“減碳”，先立後破，堅決遏制“兩高”專案盲目發展。

中央要求糾正一些地方的運動式“減碳”，無疑是及時的警示與糾偏。

這對商業地產行業同樣有著重要的指導意義。

透過搜尋相關資料和案例研究，筆者認為商業地產“減碳”將分為三個階段：

第一階段，低碳建設

同樣也需要“先立後破”，即先從最基礎的方面入手，比如被動式設計、裝配式技術的採用、雨水回收系統的構建，以及木材和低碳建材的使用等等，把能做的基礎工作做充分，在保證商業地產經營活動平穩執行的基礎上，有計劃、有步驟的去減碳。

第二階段，低碳運維

相對會更加複雜，對企業資產管理、技術成本投入等提出高標準要求。

據筆者深入瞭解，儘管市面上的建築運維管理解決方案五花八門，但

不乏一些擁有不錯的自研技術的地產科技企業湧現，並獲得了某些國家級產業園專案的青睞，比如安捷物聯

。因此，我們建議有這方面需求的企業視自身情況優先選擇這類企業。

第三階段，低碳生態

不只是一句口號，應該是滲透進企業各方意識形態的東西；不只是環境經營理念的升級版，而是不在以往“延長線”上的根本性轉換或創新。

企業自身不僅要理順和完善與綠色轉型的相關體制機制，更要用低碳、健康的經營理念來引導品牌商戶/租戶和消費者的行為，構建低碳共同體。

01

.

建築全生命週期的“碳中和”路徑

規劃設計階段

中國每年新增商業建築大約在2-3億平方米左右，但其中80%-90%未達國際節能標準，單位建築面積採暖能耗為發達國家的2-3倍，這就意味著商業建築領域的溫室氣體排放量仍將進一步攀升。

因此，對於這一佔比較高的部分，應該從源頭（建築策劃/規劃階段）就保持“減碳”思維，併為建築全壽命期制定碳排放目標和減碳路線圖。

另外，儘管前期設計、中期建造和後期運營屬於不同的管理部門，但如果在建築設計階段就從“低碳環保”理念出發，

採用被動房和零能耗設計技術

將建築的碳排放降至最低，後期建築運營層面就會減少許多不必要的能源損耗和碳排放。

比如，

全球最智慧的建築——德勤阿姆斯特丹大樓The Edge就是採用的被動式設計。

基於建築資訊模型（BIM）技術，設計團隊圍繞太陽執行軌跡設計朝向和外形，加上獨具特色的斜面屋頂，使朝北中庭大部分辦公空間都能獲得自然光。

即使在暴雨天氣，大廈依然可以透過自然採光及斜角玻璃維持足夠的光源。這一巧妙設計，從根本上減少了大廈對於照明範圍及強度的需求。

此外，建築內部高達15米中庭設計以及每層樓格狀地板的設計，還保障了內外空氣的自然迴圈與交換。

The Edge

建造（施工）階段

傳統上，計算建築物的碳足跡是基於建築物在被佔用後所消耗的能量，但是忽略了建築材料的碳排放。

這裡，我們所說的建造（施工）維度主要是在商業綜合體建造和整個生命週期中排放的二氧化碳。涉及的因素包括建材和施工技術。

①

低碳建材（含碳強度低的建築材料）

的研發和廣泛推廣

隨著綠色低碳建築逐漸成為社會發展的趨勢和主流，具有前瞻性的設計和施工團隊開始考慮使用碳含量最低的建築產品和材料，這將可持續性和問責制進一步推向了供應鏈的上游，倒逼行業從整體價值鏈減少碳排放。

比如，

透明的木材、高效能的太能光伏屋面材料、可調光的玻璃、新型自愈混凝土

……全世界的建築師和工程師正積極研究創新型替代建築材料。

未來，耐用且對環境影響較小的創新型生態友好、對人體健康有益的材料應用將加速增長。

另外，

由建築垃圾、廢舊鋼材等利廢材料生產的低碳建材可能也會成為國家大力提倡的一個方向。

透過去除木質素獲得的透明木材

②

建造過程——裝配式建築

在建造過程中，比較常見的碳減排方式應該就是模組化和裝配式技術的應用了。

相較傳統現澆，裝配式建築可在建造、內裝修、後期使用等各個環節實現減碳，每平米節水20。5％、減碳7。5％，減少垃圾排放77。7％。

在一個月前開展的智慧建築博覽會上，包括山西建投、安捷誠棟等在內十餘家的裝配式建築供應商集體亮相展會，大有乘著政策之東風，顛覆傳統建築建造之勢。

不過，據小編了解，與住宅建造所需的標準化結構有所區別，商業綜合體在裝配式結構採用上還談不到廣泛的程度。據某些國內的裝配式建築服務商表示，他們的產品主要用於文旅商業的造景上。

另外一個已經投入應用的減碳辦法就是碳固存，即把木材用在建築裡，增加碳固存的週期。

目前，

位於路德維希堡（Ludwigsburg）的鮑霍夫大街酒店，便是採用了領先的木結構預製模組進行施工安裝的碳排放為0的建築。

建築總共使用了440立方米的木材，透過儲存和替代效應永久固化了880噸二氧化碳，這部分二氧化碳正好抵消了建造過程中混凝土材料造成的二氧化碳排放。

路德維希堡（Ludwigsburg）鮑霍夫大街酒店

根據科學研究，森林每生長1立方米木材大約可以吸收1。83噸二氧化碳，釋放1。62噸氧氣。隨著森林年齡的增加，固定二氧化碳的效率也在提高，長壽命的樹種可以將這些固定的碳保持幾百年。

因此，從這個角度來講，森林是一個長期吸收和固定二氧化碳的“匯”，即通常所說的“森林的C（碳）匯作用”。

只有當木產品作廢轉變成生物燃料或分解時，其體內的碳元素才透過二氧化碳的形勢釋放出來。但與化石燃料不同的是，

木材燃燒後釋放到大氣中的二氧化碳量較小，並且可以被植物透過光合作用再利用。

所以，在耐用品、大件物品如建築框架上，選擇使用木製品對環境的影響是十分積極的。

另據中國工程院院士、中國建築股份有限公司首席專家肖緒文教授介紹，目前我國針對碳排因子法已建立了資料庫，並初步建立了建築碳排測算軟體平臺，有300項施工機械和2000餘項建材及部品碳排因子，可實現預控施工碳排放的功能。

運營管理階段

從筆者瞭解的商業地產專案來看，幾乎所有的專案都宣稱採用了物業智慧化管理系統（各專案對此叫法略有不同）——服務於物業管理部門運營，承擔智慧管理，節能降費，提升商業估值的任務。

其實這也不難理解，在商業競爭越發激烈莫測的今天，物業智慧化管理系統在提高購物中心運營效率、增強消費的體驗感，為商業經營提供決策依據的作用越發凸顯。

實際而言，鑑於成本考量，僅頭部商業地產企業能夠真正落地物業智慧化管理系統，實現包含空調通風系統、照明、給排水、電梯等系統的全自動最最佳化執行，多運用在其打造或者改造的商業地產專案、標杆級專案，以及專注於智慧樓宇管理系統研究的科技企業總部大樓等。

除此，大多數商業樓宇仍舊使用傳統能源管理方式，甚至有的機器不僅老舊還時常發生各種故障。

單以能源管理系統的部署為例，若是老舊建築，除了要考慮

裝置的安裝與更換

之外，還要進行

資產的統計、智慧管控系統的設計、感測器的安裝

……此外，市面上的建築運維管理系統五花八門，標準不統一，相互不相容。諸多問題很難不嚇退許多想要進行運維改造的商業地產企業。

所以，從目前來看，中國商業建築的智慧運營管理系統的研發、試用和推廣仍舊會有很長的一段路要走。

未來，隨著國家對“碳中和”的大力宣傳和對取代化石燃料的新型清潔能源以及節能技術和節能產品的鼓勵，商業地產企業的建築運營管理必然會邁入一個新的階段。

低碳發展行動共同體

於商業地產企業而言，其在環境競爭力、能源效率等方面的優勢不僅依賴於先進技術，更重要的還在於其把對環境問題的緊迫感上升為經營理念，並使之不斷進化。

這裡需要強調的一點，未來社會將逐漸發展成為低碳社會（即在透過低碳排放使氣候變化穩定基礎上的富裕、可持續發展的社會）。

消費者在逐漸意識到減少二氧化碳排放量的生活模式，他們對環保選擇的渴望將不斷增長，也會透過接受商品、服務上加入的“碳價格”來支援企業。

除了前述的“智慧建築”“綠色建築”的概念以及能源效率和廢物回收的實踐之外，購物中心技術領域全球領導者Placewise的執行長就購物中心數字化可持續發展實踐的主題，講述了三個重要的

“數字化+低碳“經營思路

：

首先，更可持續的最後一公里配送。

目前，從環境或商業角度來看，網購的最後一公里交付是不可持續的。儘管提升了購物效率，但佔總銷售額一半的退貨率無疑為貨運和過程中的CO2排放增加了負擔。資料表明，在全球範圍內，貨運的CO2排放量將在2010年至2050年期間翻兩番。因此，購物中心可以發揮“地方倉庫”的職能，就近配送。

其次，購物中心是二手商品交換或交易活動的理想場所。

據二手和復古服裝worldwearproject。com表示，消費者每年平均每人扔掉 32 公斤的衣服和鞋子。因此，為了可持續發展，一些購物中心為消費者設立了二手商品交換日。並且，這一機會並不僅限於將實體空間出租給二手商店，還可以透過線上平臺以跨商場的方式組織。

第三，碳補償。

購物也有碳足跡——從我們乘坐各種交通工具去購物中心的燃料，到生產和運輸我們購買的商品所需的資源。或許消費者可以透過購物中心應用程式購買“碳補償”來支付他們去購物中心的行程以及他們購買的物品。例如，購買一條牛仔褲需抵消產生的二氧化碳所需的成本計算結構正在逐步落實到位。

數字化不僅為購物中心的商業模式提供了發展機會，也讓他們能夠為具有環保意識的購物者提供他們重視的可持續選擇。而在領先消費者的需求方面，亦不失為一件好事。

02

.

案例分析：

如何構建消費者、商戶

和購物中心三方低碳發展共同體？

Green Pea Retail Park：

全球首個可持續發展環保主題購物中心

Green Pea Retail Park之所以被成為“全球首個可持續發展環保主題購物中心”關鍵在於：從規劃設計到後期運營的全生命週期，專案都緊緊圍繞“可持續發展環保”的經營理念，甚至在與購物中心經營業績直接掛鉤的業態佈局上也只和銷售可持續產品的品牌商戶合作，這一經營魄力非常值得行業學習。

建築設計和空間打造方面

建築採用了經過處理的木材、可靈活拆卸和組裝的鋼材，以及Fiam玻璃、Scab Design塑膠和Stay Green硬紙板等環保材料，在傳達可持續環保理念的同時，增加空間體驗的自然感和舒適性。

與此同時，為了提高人們對可持續性的認識，Green Pea還在B1層打造107，634平方英尺的博物館——

探索博物館Green Pea Discovery Museum

。

圍繞可持續交通和未來城市場景的主題進行了一系列實體展覽，使公眾能夠深度瞭解可持續技術，並對這棟建築物使用的能源解決方案進行了解釋。

此外，其他一些可持續解決方案也會在博物館裡展出，比如合作伙伴Enel X（提供能源服務創新解決方案的公司）的戶外充電解決方案JuicePark。

建築運維方面——零能耗建築

該建築透過NZEB的A3級認證： “能源消耗幾乎為零“。

專案在運營過程中使用了多類可再生能源，包括地熱井（其中三口井到達了含水層）、光伏和太陽能電池板、收集風能和動能的裝置等，可產生140，530。59 kWh的電力，確保減少更多的CO2排放。

地熱發電廠產生的熱量：1，848，697。13 kWh；

照明對電能要求156，232。20 kWh，其中89。94％ = 140，530。59來自光伏發電；

生活熱水對熱能需求：187，484。77 kWh，其中87。81％ = 164，630。38 kWh來自可再生能源；

供暖對熱能需求為1，900，967。095 kWh，其中88。59％ = 1，684，066。75 kWh來自可再生資源。

業態佈局方面——秉持低碳環保的經營理念

業態佈局方面，Green Pea涵蓋能源、運動、服裝、家居以及休閒等業態的72個品牌，包括66個商鋪、1家博物館、3家餐廳、1個水療中心和1個俱樂部。並且，

所有商鋪只銷售可持續產品。

同時，專案頂層打造了一個慢享生活的屋頂花園，配有都靈地區首個可以俯瞰阿爾卑斯山的無邊際泳池、水療中心、雞尾酒吧等休閒場所。

屋頂水池

新能源車方面

引入環保能源裝置、各種綠色環保交通工具，包括單輪、腳踏車、三輪、四輪的汽車，並配備清潔能源驅動的發動機，不會汙染環境；

時裝零售方面

均採用可持續發展的環保材料，如棉花是有機和不含轉基因；動物材料均來自認證的養殖場；合成材料則是用他人丟棄或回收的產品製造，並採用不會對自然造成傷害或儘可能少損害的技術來著色；

家居方面

包括傢俱、配件、照明裝置等家居用品，均為甲醛排放量最低限度的產品。每賣出一件傢俱，專案就會種植一棵新樹。

零售空間

“將建築、技術和空間設計與教育、時尚、美容、汽車和娛樂等涉及人們生活場景的多重領域和可持續發展概念相互融合。”

這是Green Pea Retail Park的總裁兼CEO Francesco Farinetti對其“全球首個綠色零售公園”的定義，也是Green Pea正在踐行的。

Burwood Brickworks：

全球最環保購物中心

位於（澳大利亞）墨爾本的Burwood Brickworks購物中心是

第一座按照世界上最嚴苛的環保建築標準——Living Building Challenge® (LBC®生態建築挑戰）而建

的零售建築，並且該購物中心

已於2021年4月24日通過了認證

。

建築空間打造方面——2000平米的屋頂農場

最為與眾不同的是，Burwood Brickworks擁有

約2000平方米的屋頂農場，實現了農產品種植與屋頂商業經營的有機迴圈。

由Acre Farm＆Eatery公司經營的屋頂農場利用溫室大棚技術種植了約60種當季植物。

在農場旁邊，就是一家可以容納180人的屋頂餐廳（acre farm&eatery）， 以及一座可以容納120人的屋頂咖啡廳（acre farm cake & counter）。

餐廳和咖啡廳所需要的食材，全都從農場裡現摘現做現吃。

建築運維方面——能源、水與廢物處理

Burwood Brickworks是

澳洲首個所有水電可迴圈利用的“可持續”購物中心

，商場內部集成了閉環供水系統和無數太陽能電池板，由這些可再生能源提供動力，現場產生的所有垃圾、廢水等都將彙集在自有回收中心裡進行處理，將其轉化為其他能源，或是用作堆肥服務於屋頂農場，包括咖啡館產生的咖啡渣都會被用於蘑菇栽培。

商業經營方面——十分詳盡的可持續性措施

定位於社群中心，Burwood Brickworks除了擁有超過40家零售、餐飲店鋪，還設有兒童日託中心、醫療中心、健身館，以及Reading Cinemas在澳州的第一家可躺看電影的Titan Luxe巨幕影院。

除了不少企業本身做的就是環保的生意之外，每一位入駐租戶都需要踐行整體環保理念，並從開店前期進行介入，共同完成整個建設過程。

在運營中，所有入駐的零售商都將被限制用電量，還需每月開會討論如何不斷改進雙方的可持續性措施。

與此同時，專案還制訂了一套十分詳盡的可持續運營措施：

購物手推車採用回收材料製成；

減少高功耗照明；

利用冰箱廢熱回收供暖；

採用自然製冷技術；

設有電池回收站，供顧客回收電池；

設有物料回收站，供顧客退回軟塑膠和包裝；

多種蔬菜以散裝的形式出售，以去除或減少店內的塑膠包裝；

多餘的店內烘焙麵包用作牲畜飼料，以減少麵包店的浪費；

多餘的食物送到當地的飢餓救濟慈善機構；

店內放有硬紙板盒，顧客可以用它代替袋子來購物；

購物紙袋由80%的再生紙製成，可完全回收；

客戶休息凳由至少97%的回收商業包裝塑膠製成；

……

結語

可以說，無論是義大利的Green Pea還是墨爾本的Burwood Brickworks，都在商業地產與環保理念的融合發展方面邁出了一大步，併為全球商業地產行業打造了未來低碳環保型購物中心的新範本（儘管我們尚且無法獲取兩家購物中心的經營資料及經營狀況）。

“商業利益最大化”從來都是無可厚非的，但是地球已開始以另一種方式頻繁召喚人類的覺醒：

暴雨洪水不僅剛剛在我國發生，同時也侵襲了法國、荷蘭、德國、比利時、盧森堡、羅馬尼亞……7月20號為止，德國西部洪災170多人為之喪命，760多人受傷，損失超過30億歐元。

今年入夏以來美國與高溫有關的死亡人數達到600多人；死亡谷的溫度飆升至81度；科威特室內達到74度，一度導致街頭的汽車塑膠件被烤化，甚至連南極大陸都出現了18。3℃的高溫新紀錄。

面對不斷惡化的氣候形勢和消費者環保意識的喚醒，秉持低碳環保理念的商業綜合體必將受到人們的追捧和青睞。

因此，我們也希望商業地產同行，能夠共同加速推進“零碳商業體“模式在更多專案上的落地。

重點詞彙解析

碳達峰

，在經濟體發展程序中，二氧化碳排放量達到峰值，之後不再增長，逐步回落的碳排放量。

碳中和

，經濟體透過植樹造林、清潔能源使用和節能等措施實現的二氧化碳減排量，與其自身產生的二氧化碳排放量相抵，剛好為”零”的量。

碳捕捉與封存

（Carbon capture and storage，簡稱CCS），指將大型發電廠、鋼鐵廠、化工廠等排放源產生的二氧化碳收集起來，並用各種方法儲存以避免其排放到大氣中的一種技術。

碳利用

（Carbon Utilization 簡稱CU），把生產過程中排放的二氧化碳進行提純，繼而投入到新的生產過程中加以使用，而不是簡單地封存。

參考資料：

上海市土木工程學會——大咖︱關於綠色建造推進與碳達峰的思考

友綠網——2020全球十大碳中和建築

商業與地產——未來商業腦洞大戰：2019全球8大最新商業標杆創新盤點

日本企業低碳經營理念與實踐

END