買房就像找物件，選擇開發商很重要。

新房遇到質量問題，在保修期內由開發商負責保修，保修期外則由業主自行選擇維修，這是眾所周知的明文規定。如果遇到質量問題跨越保修期，該如何處理呢？這個問題，其實考驗的是開發商對羽毛的愛惜程度。在意口碑的開發商，會選擇繼續維修，畢竟保修期內沒有處理好，責任在自己。而有些開發商，則會找各種理由，拒絕繼續保修，反正房子已經賣掉了。遇到這樣的開發商，業主也是很無奈。

在青島，前幾年樓市瘋狂期下的定，這兩年正是到了交房的時候，各種質量問題開始暴露出來。如何應對，就成了擺在業主面前的一道問題。下面這個判例，或許能給大家一些啟發。

市民肖先生購買了青島城陽碧桂園房地產開發有限公司（以下簡稱城陽碧桂園）開發的一處房屋，該房屋位於城陽，位置是二樓，交房時間是2016年9月30日，肖先生於2017年初入住。2018年7月份，肖先生家中廚房開始出現返汙水問題，此後，經過多次維修始終未能徹底解決。2019年10月的一天，返水問題嚴重爆發，肖先生家中全部被汙水浸泡。肖先生說，除了財產損失很大，還給自己全家的正常生活帶來很大困擾。

來看看這些困擾：

2018年7月汙水返至廚房，物業排查後認為是管道井冒溢，通知專業疏通車輛進行作業；一個月後汙水又返，排查後發現樓前綠地也在冒汙水，工程部鑑定為廚房公共汙水排放主管道出現問題，對綠地下的管路進行小段更換；一個月後，汙水再次冒返，再次維修；2019年5月，汙水又來了。直到這一年的10月，汙水大爆發，不僅廚房，家中全部被浸泡。

要想一日不得安，搬家；要想一年不得安，裝修。持家過日子的人都知道，維修一次搭進去的時間和人力成本，會干擾到正常的生活節奏。何況還有心理壓力，總是擔心汙水不期而至，心情長期繃得緊邦邦的。

困擾肖先生的，還有開發商和物業的懈怠推諉。

在法庭上，肖先生說：在遇到問題後，每次都是第一時間聯絡碧桂園物業進行反饋，碧桂園物業、房產不能第一時間解決問題，而是推諉扯皮、不管不問，不給解決問題。

更困擾肖先生的，是城陽碧桂園不再給維修了，理由是已經過了保修期。

城陽碧桂園的理由是，雙方的合同中約定給排水管道的維修期限為2年，自交付使用之日起計算，即保修期限截止至2018年8月份。對於其後新發生的質量問題，因房屋已過保修期，無需承擔繼續維修義務。

肖先生沒法理解城陽碧桂園的理由，他認為，因為碧桂園物業及房產沒有對汙水公共主管路進行徹底維修解決，才導致問題反覆發生，進而跨越保修期，開發商與物業怎麼就能撇開維修義務了？

多次協商未果後，肖先生選擇起訴，要求法庭判令城陽碧桂園徹底維修。

庭審的焦點是：在兩年的保修期內，是否已將案涉房屋維修完畢且不再出現返水問題。

業主肖先生提供的證據包括：與物業管家關於維修的聊天記錄，各次維修的的證明，工程鑑定意見等，證明在保修期內，廚房返水問題一直未能維修解決。

城陽碧桂園主張已經在保修期內維修完畢，但是其提供的證據，被法院判定為不確鑿。

最終，法院判定，城陽碧桂園辯稱案涉房屋已過保修期無需承擔繼續維修義務，理由不當，不予支援，需在判決生效三十日內，對案涉樓房公共汙水排放主管路進行徹底維修。

其實，只要業主注意儲存證據，這種因為屢修屢壞、屢壞屢修而超過保修期限的事情，開發商的勝算很小。這裡的關鍵是儲存證據，以本案為例，從收房到判決，歷時四、五年之久，對很多人而言手機應該都換過了，如果不夠仔細，相關的聊天記錄就有可能儲存不下來。說一句繞口的法律詞句：房屋保修期的功能和作用，在於可以在保修期內免除購房戶證明房屋質量問題系開發商方面的原因所致的舉證責任。什麼意思呢？就是說，保修期內房屋出現質量問題，業主是不需要舉證的。而出了保修期，業主就需要舉證，證明房屋質量出現問題，是因為開發商方面的原因導致的。

說到城陽碧桂園在本案中表現出的水準，其實頗令人費解：這麼硬橋硬馬的甩鍋，不考慮勝率嗎？

是因為習慣了，還是有成功的例子？

文/樓外樓

編輯：董楠

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