最近看房的一大感受是，樓市分化越來越明顯，剛需樓盤漲不動，好賣的幾乎都是改善型小區。
大家可以看一看克而瑞這組資料：
今年以來，整個樓市都處在收縮狀態，前四個月廣州共計成交一手住宅22554套，同比大降45%，成交量幾近腰斬。
但從成交結構來看，又能發現一些值得玩味的新趨勢：
總價在300萬以內的房子，成交量佔比下降了10。1%！
總價500萬以上的房子，成交量佔比上升了10%！
在廣州，總價300萬以內屬於典型的剛需產品，500萬以上屬於典型的改善型房源。
老實說，10%是個很大的調整幅度。在平常年份，成交量一般都是有起伏的，但成交結構都是比較平穩的，很少會出現這麼大的起伏。
簡單來說，剛需卷不動了，救市還得靠改善。
所以，站在資產配置的角度，但凡有條件，真的要咬緊牙關、一步到位買改善型房子。
01
改善型住區正在豪宅化
廣鋼新城是個優質窪地
那麼，什麼樣的房子，才稱得上改善型住房呢？
目前，市場上的改善型買家主要體現在這三個需求
：
一是置換到更好的地段，二是置換到品質更好、面積更大的房子，三是置換到學位更好的房子。
而且，一套理想的改善型住房，最好同時滿足以上三個條件。
因為，面積大、總價高不一定就是改善型房源，比如城市遠郊的大戶型或者別墅，總價也可能超過500萬，但這類房子在二手市場的成交很差。
地段好的房子，也不一定就是改善型房源，比如城市中心的老舊小區，或者是沒啥好學位的房子，往往也不會成為改善型買家的目標。
品質好、學位好的房子，也不一定就是理想的改善型房源，比如那些被城中村、批發市場環繞的小區，即使小區再好，也很難讓人買得下手。
放眼中心四區，能夠同時滿足這三個條件的樓盤，很少，而且門檻都很高。
幾個熱門的板塊，珠江新城、琶洲、金融城、濱江東都很好，但在售新房極少，而且單價基本都在10萬+，已徹底豪宅化，不是每個改善型買家都夠得著。
天河智慧城、海珠創新灣、老黃埔也是很熱門的住區，但規劃感不是太好，沒有做到連片開發、整體建設，環境層次不齊。
在此背景下，
廣鋼新城
算是改善型住區中為數不多的既濃眉大眼又有可得性的一個。
一方面，它位於中心城區，符合改善人群對地段的要求。
而且它的規劃感很好，是
中心城區罕見的統一規劃、連片開發的住區，小區內外的環境比較均衡，都是整潔有序的感覺
。
要知道，廣州中心城區現在出讓的地塊大多比較零散，周邊環境往往被城中村、專業市場環繞，導致“進門是歐洲，出門是非洲”的尷尬。
另一方面，它是成熟大盤，日常生活配套齊全，
尤其是教育，早已兌現
，買家不用等，入住就可上學。
更重要的是，它的
價格目前還在7萬左右
，普通改善型買家也夠得著，和天河海珠越秀同等品質的專案（普遍10萬+）相比，算是一個
窪地。
02
兩大《規劃》點名白鵝潭
廣鋼新城重新站在風口上
當然，買房不僅僅要看當下，還要看未來。這方面，廣鋼新城的表現咋樣呢？
我們
先看看規劃就明白了
，因為規劃是城市發展的核心抓手，是資源配置的索引，是買房選地段重要的參考依據。
最近引發關注的一個規劃檔案是《廣州市珠江沿岸高質量發展規劃（草案）》徵求意見稿，這個《規劃》非常重視沿江經濟帶，為廣州勾選出了最精華的100公里珠江沿岸。
其中，中心城區75公里，南沙15公里，增城10公里：
換句話說，中心城區買房，認準這75公里珠江沿岸，可以享受優質的生活環境，先進的產業佈局，以及領先的保值升值效應。
觀察這75公里珠江沿岸，還會發現一個有意思的資訊，那就是大部分沿江區域都在做產業，稍微大一點的連片開發住區，很少。
數來數去，位於白鵝潭片區的
廣鋼新城，真的是中心城區沿江經濟帶為數不多的一個大型純粹住區，
最近的組團距離珠江航道僅700米，片區內的中央公園會一直延伸到珠江，屬於順應《廣州市珠江沿岸高質量發展規劃》的優質資產。
不僅如此，廣州近日釋出的另一個重磅規劃檔案
《廣州市商務發展“十四五”規劃》，同樣點名了廣鋼新城所在的白鵝潭片區。
根據《規劃》廣州將培育和做大做強5個世界級地標商圈，分別是：天河路—珠江新城、長隆—萬博、金融城—黃埔灣、白鵝潭、廣州塔—琶洲：
將白鵝潭打造為世界級地標商圈，且與珠江新城、琶洲相提並論
，這應該是白鵝潭商圈發展史上最高的一次定位。
被兩個重要《規劃》點名，白鵝潭儼然站在廣州下一輪城市建設的風口上。
在此意義上，白鵝潭商圈能如果晉級到和珠江新城同一陣營，其對旁邊廣鋼新城的拉動效應將是非常可觀的。
03
連片開發、整體建設
中心城區罕見的“城中城”
當然，廣鋼新城的價值，不僅僅是站上了沿江經濟帶與白鵝潭商圈建設的兩個風口。
還因為它自己也很能打，因其連片開發、整體建設的理念，是廣州中心城區罕見的
“城中城”住區
。
廣鋼新城總用地面積6。6平方公里，這簡直是個奇蹟，真的要感謝廣鋼這家企業的整體搬遷。
要知道，能在中心城區拿出這麼大塊地連片開發，是非常難得的。上一次這麼做的，還是二十年前的珠江新城。
地塊大有什麼好處？可以統一規劃、整體開發，避免雜亂無序。所以我們可以看到，廣鋼新城長這樣：
這是廣鋼新城的規劃效果圖，相信你也和我一樣，目光都被這壯觀的中軸公園抓走了。
中軸對稱、中央公園、大疏大密、格局規整
、
設計精巧
，是不是似曾相識？
沒錯，曼哈頓中央公園、珠江新城都是這麼打造的。這兩個板塊不僅是國際知名的CBD，而且都催生了自己的豪宅區。
在規劃之初，廣鋼新城就按照紐約曼哈頓規劃理念，整合商業中心、高階居住中心、生態中心三大黃金板塊，
打造廣州重要的國際中央居住區。
一切都是規劃先行、對標國際，這也是廣鋼新城為什麼規劃感那麼好的原因。
還有一點，新城新區，最怕的是“畫餅”——有的”餅“，畫著畫著就不見了，但是在廣鋼，這一點完全不用擔心。
經過9年的開發與沉澱，廣鋼新城已經進入成熟期，數萬業主入住，各種配套日漸豐富。
比如教育，整個新城規劃的學校數量達32所，目前已有4所幼兒園、3所省一級小學、1所省級初中開學，包括廣東實驗中學荔灣學校、華師附小、省實小學、省實二小等優質學校，
別的小區，往往是人等教育，但在廣鋼，是教育等人，這也是很多買家選擇廣鋼的一個重要原因。
交通配套也正在快速兌現，地鐵1號線、廣佛線已通車，地鐵11號線進度已經超70%，加上規劃中的10號線、22號線，未來這裡將匯聚6條地鐵，輕鬆暢達廣佛各大核心板塊。
總的來說，
統一規劃、連片開發，配套成熟，所見即所得
，這就是廣鋼新城從一眾住區中，脫穎而出的關鍵所在。
04
廣鋼壓軸之作驚豔亮相
開盤閃賣15億，後續來訪大增30%
當然，以上可不僅僅是理論上的推導，
市場也在用真金白銀給廣鋼投票。
例如，廣鋼最後一個專案——
中海·保利朗閱
，近日就火爆開盤，併成交170套，賣出15億。
從續銷情況來看，中海·保利朗閱的表現也非常出色，從5月16到5月22日這7天就有577個來訪客戶，同比上週大增30%，併成交28套。
來訪量和成交量均位居荔灣區前列。
（資料來自世聯東—研究院）
這在當下冷淡的行情中，顯得頗為耀眼。
那麼，市場為什麼願意為它買單？它究竟是一個怎樣的專案？
專案由保利、中海兩大央企聯袂打造，陣容強大、基因優秀，一經亮相，便引爆全城。
很多時候，留到最後的，往往就是最好的。那麼，
作為廣鋼新城最後一個專案，中海·保利朗閱有哪些優勢呢？
首先，它的亮相時機非常好，選在了廣鋼新城配套已經兌現的當下，而且等到收樓之時，中央公園也會建好，業主可以“坐享其成”。
當下市場不景氣，很多新城新區的建設減速，很多專案停工，而廣鋼這種“兌現感”，會給人帶來滿滿的安全感和幸福感。
而且，專案本身也充分發揮了後發優勢，在產品理念上更契合當下市場的需求，更懂改善客群的痛點。
例如，專案採用玻璃幕牆設計，時尚輕奢感撲面而來，高階感滿滿：
大家知道，外立面是彰顯一個樓盤檔次的重要指標，玻璃幕牆可以顯示檔次感。
在舒適度上，
中海保利朗閱的戶型也以純粹改善的大戶型為主，即便是三房，也做到了98平，圈層相對比較純粹
，這是廣鋼目前很多專案都很難做到的。
據悉，
專案正推出建面約98-182㎡的三至四房：
戶戶朝南、270°巨幕飄窗設計，為房間攬入更多新氧與景觀。
“1+X”空間設計、互動式廚房，將空間感與功能性做到了完美的融合。
下面就來欣賞一下樣板間的美圖：
建面約128平創意樣板房餐客廳，非交標
建面約128平創意樣板房客廳、陽臺，非交標
當然，作為廣鋼最後一個專案，是否還是好的入手時機呢？
關於這一點，想必很多人都曾有過疑問。
當下仍然是買入廣鋼的黃金節點，因為廣鋼還有最重要一個配套——中央公園等待交付。
這意味著
廣鋼新城仍然存在巨大的增量題材！
因為人們喜歡眼見為實，當所有人都親眼看到中央公園的一草一木時，才會對廣鋼新城產生“哇塞”的衝擊感！
這個衝擊感，才是樓市爆發的關鍵因素。
不僅如此，中海·保利朗閱雖然是廣鋼新城的收官之作，但這個片區的發展歷程並沒有終結，周邊的“三館合一”工程、聚龍灣商業區、廣船專案、花地灣都還在如火如荼的建設中，增量空間巨大。
大家還記得嗎？珠江新城的樓市神話，是從珠江公園、花城廣場、東西塔正式交付之後才開啟的！而在這些核心配套兌現之前，表現並不顯著。
所以廣鋼新城等到交樓之日，就是核心配套中央公園交付之時，一切剛剛好！
股民福利來了！十大金股送給你，帶你掘金“黃金坑”！點選檢視>>
開啟App看更多精彩內容