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幾天前，一位海淀後廠村位元組跳動的網際網路買房人發現，從自己開始關注奧森春曉以來，這個樓盤的戶型，就一直出現“面積跳動”。

專案亮相時，三居室的官方面積還是93平，9月7號漲到了94平，等我過完教師節再看，變成了95平了！

“好傢伙，我們是位元組跳動，它是面積跳動。”

同樣的“面積跳動”，也出現在奧森春曉其他戶型上，我做了一個簡單的統計，發現奧森春曉的主力面積，都在發生上漲：

93平上漲到了95平；

110平上漲到了115平；

118平上漲到了121平；

面積上漲，帶來最直接的影響，是房價的變化，按照6。3萬/平指導價計算，奧森春曉的主力戶型的總價：

“每套漲幅達到了12到30萬。”

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作為北城為數不多的上車盤，「奧森春曉」的出現，本來是很多購房者的不二之選。

在我們的讀者群裡，關注這個專案的很多，大多數是三十歲左右的北漂網際網路年輕人，基本上大家都處於正處於適婚適產黃金期。

對房子的需求，無比迫切。

按照原先的總價，很多客戶首付踮踮腳，是夠的到，但“面積跳動”以後，就不一樣了，那個位元組跳動的朋友表示：

“這樣一來，我們可能就買不起了。”

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“面積跳動”的訊息傳開，好評交流群裡關注奧森春曉的群友們，瞬間坐不住了。

有人表示，見過開發商上調房價的，但從來沒見過上調面積的，也有群友表示，買房買出了炒股的感覺：

“如果我買的股票，能有這個漲幅就好了！”

一位朋友告訴我，之所以大家如此不滿，其實背後還有一個小插曲，開發商在這波”面積跳動“之前，曾經在售樓部摸排過客戶的意願度，得到的結論是：

“第一波準備在專案排卡的客戶，數量過千。”

所以，在準購房者的視角里，會把這次“面積跳動”，當作開發商不愁賣的一種有恃無恐。甚至有客戶提出質疑：

“這算不算是摸透客戶心理後的“變相漲價”？”

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在開發商業內，對於奧森春曉的“面積跳動”，會有另一種看法：

“非專業操盤造成的結果。”

站在房地產開發線條上，官宣的戶型流程，是非常成熟的。

1，開發商設計部門確定樓棟及戶型方案。

2，向有關部門報批，稽核通過後拿到工規證。

3，並交由第三方測繪機構完成「預測繪」。

4，通過後，開發商的營銷部門再向外官宣。

但凡是有過操盤經驗的開發商，對於這個過程可以說是輕車熟路。

“一般是不會出差錯的。”

但顯然，認為是營銷失誤的朋友看來，奧森春曉的營銷部門，並沒有拿到最終的「預測繪」成果，就著急的對外釋放訊號了。

以至於測繪結果出現改動，才造成了購房者看到的戶型大小多次調整的情況。

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奧森春曉的操盤開發商，是中交地產。

在北京樓市，中交地產雖然沒有很大的公開聲量，但如果你穿透一下海淀幸福裡，亦莊橡樹灣等流量紅盤的股東名單，就會發現：

它們背後，都有中交的身影。

而奧森春曉，則是最近幾年中交地產在北京樓市獨立操盤的第一個專案。

從“悶聲發財”到“站到臺前”，第一次亮相，除了需要很大的勇氣外，還需要有一個合適的專案綻放：

顯然，奧森春曉，這個回龍觀的上車紅盤，是一個不錯的選擇。

作為本身處在市場火熱的北城，再加上去年兩個鄰居專案，東小口奧森one和奧海明月的熱銷，已經試探過水溫了，用很多操盤手的評價來說：

“按照邏輯，奧森春曉應該會是個不愁賣的盤。”

但奧森春曉的亮相，並沒有那麼順暢，一場“面積跳動”事件下來，讓購房者觀感很不好，有個營銷口的朋友調侃這件事：

“在北京市場，很少有一家開發商，還沒賺到一塊錢，就先把「上帝」都得罪了的。”

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奧森春曉出現“面積跳動”之後，還有比較氣憤的網友，把情況投訴到了12315領導留言板上：

“作為預購買客戶，不知道這種面積變多，得房率下降的行為，合不合規範？”

這個投訴最魔幻的地方在於“預購房者”四個字。

翻譯一下就是說，作為客戶，我雖然沒買，但是我希望你不要這樣賣，你能不能按照我想要的方式賣。

其實，這個問題的答案，不難回答：當然是合乎規範的。

對於還未取得預售許可的樓盤，營銷口徑上的面積變化，並不受監管約束，也就是說，奧森春曉的“面積跳動”，並不存在違規行為。

但必須承認的是，這件事消費了部分購房者的信任。

作為一個期房，在漫長的週期裡，每一個環節都關鍵，因此，購房者對開發商信任，比黃金更珍貴。

奧森春曉的小戶型面積集體上漲後，有購房者把目光放在了另外兩件事上：

第一件事，是得房率。

有人拿出同片區去年銷冠「奧森ONE」的得房率出來做對比，

“不說78%，自己算也有75%”

而回龍觀的次新二手房，領秀慧谷C區，得房率更是達到了85%，並且戶型還十分方正，對比之下，很多真心想買奧森春曉的購房者，就有些猶豫了，畢竟算下來，奧森春曉的得房率：

“只有不到72%。”

第二件事，是95平戶型存在的連廊。

連廊，並不是壞事。

本質上，對於大於11層或54米的高層住宅來說，連廊的存在，是權衡消防要求和居住舒適性的產物。

我看過奧森春曉的95平樓棟戶型圖，一個典型兩梯四戶的高板住宅。

兩個交通核被放在兩側，中間一條不上人的連廊，這應該是為中間戶謀福利，為整體節約公攤，提高得房率的最優解。

但對於奧森春曉來說，連廊不是問題，問題是有了連廊之後，為什麼得房率還是上不去？（連廊話題不展開，可以文末加我或者進群交流）

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不得不說，作為北京集中供地第一批專案裡的大熱盤，奧森春曉需要承載地更多。

它的產品市場滿意度和營銷水準，將會是領導對整個集中供地新政效果的一個檢驗樣本。

但“面積跳動”，絕對不該是該被鼓勵的行為。

我寧願把它理解成是奧森春曉的營銷動作上的微瑕，但市場的聲音，是多樣的。

畢竟，北京樓市裡，樓盤的“面積跳動”不是個例。

前不久，捂盤很久的石景山禧悅學府二期開盤，大家發現，同戶型對比一期，也“跳動”5平米左右。

但因為周邊很少有相同地段的競品盤，並且價格上也有倒掛優勢，導致購房者們揮舞著房票，頂著上漲的“面積”，依然把禧悅學府二期搶購一空。

而這次，奧森春曉的“面積跳動”，與其相信它想拿禧悅學府二期的同款劇本，我寧可相信：

“只是中交第一次操盤，在流程上出現的小問題。”

這個問題也很好檢測，看後期會不會悄悄捆綁4k每平的裝修包，就有答案了。

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