“城中村”，顧名思義，是“城市裡的農村”，是在城市化發展過程中，由於農村土地被大量徵收，農村集體經濟組織成員的身份發生改變，由農民轉變成居民，但仍居住在原村裡而演變成的居民區。

現實中，“城中村”往往存在著規劃滯後、管理混亂、市政建設和公共基礎設施嚴重缺乏、社會保障體系不健全、社會治安形勢嚴峻等一系列問題，不僅影響居民的生活水平，而且阻礙了城市的健康發展。為了提升居民的生活質量、推進城市化發展程序，各地紛紛對城中村進行改造。在城中村改造過程中，被徵收人最關心的問題莫過於如何進行補償安置。

城中村改造，怎麼補才合理？

城中村雖然在城市規劃區內，但是其土地性質仍然是集體土地。那麼對於城中村的房屋，徵收方應當是按集體土地上的房屋進行徵收補償，還是按國有土地上的房屋進行徵收補償？

如果是按照集體土地上的房屋對被徵收人進行補償，很可能會造成補償過低、被徵收房屋的城中村居民無法在城市裡繼續生存的惡劣局面，這明顯與《土地管理法》規定的“保障原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的徵地原則相違背。

而且，《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條明確規定，如果房屋所在的集體土地已經被納入城市規劃區，土地權利人是可以請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的。

結合《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，城中村拆遷時，被徵收人可以選擇的補償方式包括貨幣補償和房屋產權調換，能夠獲得的拆遷補償應當包括被徵收房屋價值的補償、因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償和因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。其中，對被徵收房屋價值的補償標準可以參考周邊類似房屋的市場價格，如果是選擇產權置換，還應當按照“拆一還一”的標準進行置換。

由此，按照國有土地上房屋徵收補償標準對被徵收的城中村的房屋進行補償更為合理，更能夠保障被徵收人的生活水平不降低，而且更有利於減少不必要的紛爭，提高城中村改造的效率，加快城市化建設腳步。

城中村居民不可不防的“低補償”陷阱

然而，在實踐中，城中村居民獲得合理補償的過程總是迂迴曲折，不是徑情直遂的。

“城中村”是在城市化高速擴張下形成的城市建設用地包圍農村社群的特殊現象，即使其地理位置非常優越，也不能改變其仍然是集體土地的土地性質。因此，在實踐中，為了降低城中村改造的經濟成本，很多拆遷方就利用這一漏洞，給出較低的補償，並會千方百計地“將低補償進行到底”。

比如京平律師在接受被徵收人諮詢或承辦城中村改造案件的時候，經常會遇到這種情況。在城中村改造過程中，徵收方給出補償標準後，被徵收人會結合自己房屋的地理位置、周邊房屋價格等因素進行分析、判斷，一旦發現補償不合理，無法滿足他們繼續在房價、物價飛漲的城市裡安家落戶的需求，就會拒絕籤協議。

而徵收方為了加快推進城中村改造專案，就對被徵收人採取非法手段實施逼遷行為，或者“借拆違之名行拆遷之實”，甚至直接強拆、偷拆房屋，給被徵收人造成了嚴重的經濟損失。

此時，廣大的被徵收人一定要冷靜下來，蒐集並儲存好證據，尋求專業拆遷律師的幫助，透過法律手段為自己爭取合理的補償。