現在的京樓各開發企業之間基本已經達成了一個簡單共識，

地段為王。

所以我們能看到的或者說可預見的結果也很簡單，核心板塊的地有人搶。

造成這個結果的道理，我之前講過。一句話概括為，

在只能把房子做到差不多品質的情況下，地段好壞變成了唯一判斷標準。

在這一刻，比開發商牌子更大更硬沒有那麼強的意義，因為大家都是國企或央企。在這一刻比戶型產盤沒有意義，因為沒有幾家會蠢到出王八蛋戶型。在這一刻比物業也基本沒有意義，因為這不是我有你沒有的時代，只是我可能比你好點兒的時代。

最簡單的例子，舊宮地鐵口次新小區三傑。那個號稱牌子知名度最高、物業最硬的小區，房價沒有邊兒上名不見經傳的盛悅居房價高。只因為盛悅居有些送出來的面積，牌子最硬那哥們兒瞬間就變成了嘴強王者。

至於京樓的未來，偷也好送也罷，變得極其艱難，所以大家的產品在一條水平線上。能夠判斷哪個專案會熱門的依據變得比任何京樓時代都簡單，看地段即可。

所以，之於京樓我們能夠得出一個最簡單的判斷——

優質地段搶破頭，慫地誰愛拿誰拿。

而這樣的結論也會導致，核心區域的核心地塊利潤率無限變低，慫地哪怕利潤率高，也高不到開發商有資訊拿了能快速出貨掙錢。說白了有手藝能保證賣出去的地，誰都拿。沒那金剛鑽兒的地，誰去攬那瓷器活兒？

舉幾個簡單的例子。

海淀永豐

主城區核心板塊職住平衡區域，傻子都知道地界極好。然而三批次供地給出來的資料情況呢？最悲觀的樓面價上限價格6萬塊一平方米，讓賣多少錢？8。2萬一平方米。

周邊之前的新盤，8。3萬一平方米的銷售均價，拿地成本價格5。4萬左右。

5。4萬拿地到8。3萬賣叫能湊合幹薄利，6萬到8。2萬叫掙個錘子錢。

然而，既然地理位置不錯，這地能不能要？我理解還是會有人要，要了以後幹嘛？想辦法咱別掙個錘子，得掙錢啊~那怎麼掙錢呢？拿屁股也能想的明白，降配。我把配置降到最差，反正也能賣，就這麼著了…

所以您看到，從之前的樹村、北沙灘到未來的太陽宮，都沒有人給您提園林、裝修等社群未來的硬品質，就這麼個道理。我得先把錘子變成錢，再說其他的。

非核心板塊的地呢？我們找個算是地理位置還行的非核心板塊——西紅門。

西紅門的橡樹灣，最近這兩週基本週周5、60套房的出售量，你算吧一個月200套房，照這麼弄1000多套房子，2022年年底就能清盤。這就算是銷售不錯的專案了吧？

我們來看資料，橡樹灣地塊0溢價率，樓面價4。2萬多一平方米。邊上御璟星城0溢價率成交，樓面價小道兒訊息傳4萬+。

接著，西紅門新地塊就要來了，起拍樓面價3。7萬一平方米…說句實在話，真是都沒等開發商認慫自己就慫了。

如果位置不如西紅門呢？比如房山西潞街道地塊，從去年開始最佳化地塊條件，到現在優化了幾次了，地卻依然還趴著，明顯這次也很難有人要。

如果說在2022年三批次作為城六區板塊的五里坨都能給出6萬+的未來參考售價，叫迷之自信。誰又能說非城六區的地不是在搞迷之自戕呢？

如果土地供應層級如此，未來這些土地開發成專案又會如何呢？科學的推論就是，

城區地好搶破頭，然後為了保利潤降配銷售；郊區地爛無人問，降價或許是唯一出路。

不要幻想著北京未來能有地段特別核心、價格特別合適、產品特別好這類專案了，大家都是成年人，沒必要。