什麼是TOD？說概念你可能早就聽麻了。
今天，我們將基於多年來對城市的研究，用更通俗的語言翻譯給你聽。因為這確實是接下來一座城市最澎湃的談資。
以下不一定是TOD的全部，但我們希望更多人能透過下面的文字get到TOD的意義。
如果不懂TOD，起碼應該聽過CBD吧？TOD，是CBD之後對造城方法論的再進化。
馬克思主義認為：人類改造自然的能力，叫 生產力。
社會發展，主要是 生產力 提升推動的。
生產力進化，簡單來說：
農業時代，是良田畝產萬斤；
工業時代，是投資興廠，三班倒埋頭幹；
服務業時代，是CBD。
圖片繪製：@好房評測局
那麼，為什麼CBD之後，會出現TOD？
PART.1
CBD出現了BUG，因為CBD極度需要依附中心
簡單說，
CBD只能依附著中心製造。
但過去許多都想在城市邊緣造CBD，創造中心。
然後就有了以下死迴圈：
因為只有在交通便利的中心地段，才能給到企業想要的昭示性，以此成規模、成叢集，協作成本更低。同時更低通勤成本與更便捷的生活、消費場景也更有利企業留人。
所以，
能成功的CBD，基本本身就緊靠著中心
，哪怕曾經一片灘塗的浦東，也是緊靠著最繁華的外灘。
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在遠郊，先用cbd起新城的案例，大多不那麼成功，就像廈門當年的翔安南CBD。
PART.2
以此刻的廈門為例，城市擴張，人口進入
500萬大關，生產力和生產關係必然要發生變化
過去20年，
廈門的城市半徑，從3公里到今天的約25公里，邊界整整擴張了7倍。
其次，如今廈門人口已經突破500萬大關，在
人口密度上，廈門已很接近上海。
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人是生產力的關鍵，而土地是重要的生產資料。兩者出現變化，就要有新的生產關係去適應它們，為它們重新找到連結的方式，
而這個時代最先進、最適配的方法論就是
TOD。
城市經營，就像經營一家大公司，經營成果看的是GDP，
經營質量則是看地均GDP。
廈門GDP總量儘管看似只有約7000億，比起福州、泉州的“萬億”遜色不少，但
地均卻是後兩者的約4倍。
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而這其中，
面積僅全市1/10的島內，撐起了半邊天。
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想要提高GDP質量，島外顯然具備更大的增量可能。
所以跨島十年，你會看到先是大量的基礎設施投入，改變了人口結構、城市邊界，然後是近兩年，越來越多的TOD專案出現。
那麼，接下來TOD又會發起革命的？
PART.1
高容積率的魔法
同樣1㎡土地，種什麼、種多少決定了它的價值。
一般情況下，一塊土地建住宅，容積率在2-4之間，相當於1㎡當2-4㎡用。
而TOD，綜合的容積率則可能到6-8，
這裡面高密度聚集了商場、寫字樓、公園、住宅，甚至是地下街區，它的呈現形式大概就是這樣：
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打個比方，同樣一畝魚塘，只養魚，你最終只能收穫魚。
而如果在水面種稻，就能一水兩用，一塘兩收。
PART.2
其次，是自成生態的消費內迴圈
想要形成
消費內迴圈
，有業態聚集遠遠不夠，最重要的是
人願意生活在這、消費在這、甚至工作在這。
如何在土地高效利用的前提下，保證居住舒適性，是一個合格TOD的關鍵。
因此，當前的主流TOD，並不是單純透過地鐵上蓋裙樓把所有業態擠在一起，去實現高強度開發。
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而是
對以站點為圓心，按距離由高到低劃分三個密度圈層，
既保證商業足夠繁華，又釋放了大量的公共空間，保證住宅足夠宜居。
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當然，這樣比起裙樓，業態之間的絕對距離會拉長。
為了平衡步行效率，TOD往往會設計地上、地下甚至空中多個維度動線，把所有場景的切換時間控制在步行5分鐘內。
這就像一座濃縮的城市，當工作、消費都可以在家樓下隨時完成的時候，消費內迴圈就會自然而然地生成，土地生產效率自然就高。
PART.3
從對人的吸引力，到對企業的吸附力
以前城市的發展思路是，用中心的CBD吸引企業，企業吸引人，這時候城市需要大量地理認知上中心土地。
以TOD模式開發的土地，是先吸引人，再用人吸引企業。
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它把一塊土地打造成心理認知的活力中心，而這塊土地可以在市中心，也可以在市中心外的十公里、十五公里，甚至是二十公里。
它在盤活非中心土地的同時，為人們帶來了更低的居住成本，更繁華的城市享受；更低的通勤成本，更高效的通勤效率。
而具備這樣素質的新城一定無人能夠拒絕，
當人無法拒絕，企業自然也無法拒絕。
也正是因為對人氣的強吸附，以TOD方法論打造的土地不僅成熟速度更快，更能創造更高密度的價值，對於持有他的人而言更有兌現保障。
以上這些，我們對TOD做了儘可能的翻譯，千萬不要以為TOD只是一個站點或是圍繞站點開發成片的住宅。接下來我們還將就TOD做更多的探討，如果你有自己的看法，歡迎評論區和我們留言互動。