假如揚州個園對外出售，它的市值大概是

23億

。

個園的

本質其實就是一套豪宅

，專案佔地2。3萬㎡，據資料記載，園主前後

投入了600萬兩白銀打造，大約是如今的18億人民幣

，而這僅僅是裝修費。

我試著估算了一下，按照如今主城的樓市行情，

個園地價大約2.6億，加上14萬修繕費

，和幾百年來的名園效應，

換算成單價得要10萬/㎡

。

為什麼要做這個假設，

因為它衡量的，是揚州主城的真正價值。

假如個園對外出售

大概價值23億

在普通人眼裡，個園是4A景區，是高高在上的中國四大名園，

但在地產人眼裡，個園是一套特殊的豪華住宅。

據個園工作人員張桂良回憶，1981年他來到這裡的時候，京劇團住在壺天自春叢書樓前面，

當時這塊地方都是居民住的

。

那是住宅就會有價格，所以我就順著這個腦洞去搜索了。

● 個園的裝修費，高達18億

個園是兩淮鹽業商總黃至筠的私宅。

很多文章都寫明，

他花了20年時間打造個園

，

前後投入了600萬兩白銀，是當時江蘇省稅收一年的款項。

嘉慶、道光年間600萬兩白銀，如果放到當代，價值多少錢？

我發現早在2011年豆瓣就有人提到過，答案是18億人民幣。

（截圖來源：百度）

但其實個園的價值，應該遠遠不止18億。

據揚州廣電記載，

80年代對個園修繕，又花了14萬

。

更重要的是，個園是黃至筠

在明代園林壽芝園的基礎上拓建的

，

18億隻能算裝修費。

那當初買房、買地又花費了多少？

● 假如個園對外出售，地價就要2.6億

個園位於揚州主城明清古城範圍內，

嚴格按照明清古城的標準來看，這裡已經非常多年沒有過土地拍賣了。

但以個園為圓心，周邊2公里範圍內，近兩年倒是拍出了不少地。

根據這些數字，可以得出一個均價：

11509元/㎡

。

個園佔地23000㎡，算下來，地價大約2.6億。

● 加上文化溢價、地段溢價，得要23億

18億裝修費+2.6億土地費+14萬修繕費≈20.6億

20.6億÷2.3萬㎡≈8.9萬/㎡

豪宅都是帶光環的，尤其是有藝術價值、建築價值的豪宅，個園的四季假山、獨特的醜石，還有黃至筠作為富豪儒商的名人效應。

如果個園真的對外出售了，不妨大膽一點，掛個10萬/㎡不過分，總價23億。